学区房是一个财富陷阱——聪明的父母应该怎么做

我要说的这件事,会让很多华人澳洲父母非常不舒服。学区房——Glen Waverley、McKinnon、Balwyn 那些——不是投资,是披着投资外衣的消费。

数据非常清楚。在 10 年持有期里,墨尔本的学区房跑不赢同等条件的非学区房。你买进时付一笔 $200,000-$400,000 的溢价,卖出时也收回一笔 $200,000-$400,000 的溢价。这份溢价像接力棒一样一个人传给下一个人——你并没有把它留在自己手里。

同时,一套 $150 万的 McKinnon 房子租金回报率大约只有 2.0-2.5%。你每个月都在失血。持有成本——贷款利息、rates、保险、维护——比租金多出 $60,000-$80,000 一年。

同样的 $150 万,我可以帮客户配置两套墨尔本东南区的高回报率房子,每套双户结构产生 $800-$900 一周的租金。组合总收入:$83,000-$94,000 一年。增值敞口:在供给受限走廊里 1,200+ 平方米的土地,每年增长 7-10%。

这不是微小的差别,这是两条完全不同的财务轨迹。

McKinnon 的错觉:溢价进,溢价出

我用一个具体例子把这个问题讲清楚。

在 McKinnon——这个城区几乎就是「高端学区需求」的代名词——最贵的那些成交并不是学区房,而是位于学区之外的大地块物业。学区溢价在买入那一刻是真实的,但它不会复利增长。它是一笔固定的附加费,从一个买家手里传给下一个买家。

假设你在 McKinnon 学区内花 $160 万买一套房,学区外的同等房子卖 $135 万。你付了 $25 万的学区溢价。十年之后,两套都涨了 70%(城区整体增长率)。你的房子值 $272 万,非学区房值 $229.5 万。溢价现在是 $42.5 万——按比例同步涨了,但非学区的基础价也涨了。

当你卖的时候,你的买家为学区溢价支付 $42.5 万。你和非学区的业主赚到的百分比回报率是一样的,但你为此多占用了 $25 万资本。同样的 $25 万如果投在东南区房子上、按 8% 复利增长,同期会变成 $54 万。

学区房买家赚到了零超额回报,同时损失了 $29 万的机会成本。这就是数学,不是观点,是算术。

「在澳大利亚,最好的教育资源是可以直接买的——私立学校。你不需要花 $160 万买一个邮编。你需要花 $70 万买一套投资房,用回报去付学费。」—— Joey Don,PremiumRea

给父母的 rentvesting 蓝图

下面是我们推荐给那些既要孩子上好学校、又要长期财富增值的家庭的策略。

第一步:在学区内租房。 Glen Waverley 学区内一套四房独立屋的周租大约 $700-$800。这让你同样进入那个学校、那个社区、那个邮编——而不用把 $150 万锁死在一个不流通的资产里。

第二步:把资本投到两套高回报率房产里。 预算 $140 万,分到两套墨尔本东南区的房子,每套 $700,000。装修之后,每套双户结构产生 $800-$900 一周的租金(主屋加 granny flat,或者 rooming 格局)。

第三步:让数学自己复利。 两套投资房合计租金 $1,600-$1,800/周($83,000-$94,000/年)。你在学区内的租金 $700-$800/周($36,400-$41,600/年)。净正现金流:$42,000-$52,000/年。

同时,你那 1,200+ 平方米的合计土地每年以 7-10% 在升值。5-7 年后,这两套房合计价值 $200-$240 万。你做一次再融资,抽出 $20-$30 万的免税净值——如果你仍然想要那套学区梦中屋,你就直接买下来。

但这一次你是用组合自己创造的净值买的,不是用你辛苦攒的存款。下面还有两套在持续产生收入的资产。

这就是「消费财富」和「创造财富」的区别。

白人老钱家庭早就知道的教育真相

有一个让人难受的事实——新移民往往要花很多年才能学到:在澳大利亚,教育的社会货币不是你孩子上的那所公立学校,而是你们家进入的那个私立学校网络。

澳大利亚的老钱家庭——那些做生意的、跨代持有财富的——不买学区房。他们把孩子送进私校。不是为了学术排名(虽然很多私校学术也很强),是为了那个网络、那个社会资本、那些三十年后会替你开门的关系。

一个父母花 $20 万的学区溢价去进一所好的公校,在一个有限的框架里是个合理的决定。但一个父母花 $20 万供六年私校学费,他买到的是可以复利增长的东西——人际关系、文化资本、以及那种从外面看不见的网络。

我不是说每个人都该走私校路线,我是说:当你有一个替代方案——把这笔钱拿去投资,用回报去付学费——而且这个方案同时能带来更好的财务结果和可能更好的教育结果时,$20-$40 万的学区溢价就是一次糟糕的资本配置。

但这需要一种观念上的转变,对那些来自「公立学校学术排名就是教育质量全部」的文化背景的家庭来说,这种转变真的很难。我理解这种抵触,我尊重它。但我欠客户的是诚实的数学,不是让人舒服的叙事。

常见问题

有三个或更多孩子的家庭呢?学区房是不是比私校更便宜? 有可能。对多子女家庭来说,私校累计学费(每个孩子 6-12 年 $150,000-$250,000)可能超过学区房溢价。在这种情况下,买学区房在财务上可能说得通——但前提是你同时要有独立的投资房产。永远不要让学区自住房成为你唯一的资产。

这个建议适用于学校选择有限的地区性城市吗? 地区性城市学校选择比较少,房产溢价也低。学区套利主要是墨尔本和悉尼的现象。在 Ballarat、Geelong 或者 Bendigo,学区溢价通常可以忽略,所以决定更简单。

靠近朋友和社区的情感价值算什么? 这是合理的——但它是生活方式选择,不是投资决定。我把这两件事严格分开。如果住在自己的社区附近让你开心、而这份开心值 $20-$40 万,那是你的权利。但不要把它叫做投资,叫它本来的名字:消费。