Melbourne 房产终于反弹——用数据说话

Melbourne 终于——终于——交出了一份像样的单季涨幅。

根据 Domain 最新的 House Price Report,Melbourne 独立屋中位价在 2024 年第四季度上涨 1.6%,公寓上涨 2.1% 1。听起来不大,但其实很大。这是 Melbourne 三年以来最强的单季表现,也是自疫情高峰以来,Melbourne 单季涨幅第一次跑赢 Sydney。

你只要跟踪澳洲房产周期稍微久一点,就会知道所谓「轮动」长什么样:Sydney 先跑,然后 Brisbane 和 Perth 接力,等所有人都把 Melbourne 划掉的时候,资金往南转,Melbourne 进入一轮多年的上行。

我们就在这个轮动点上。我的团队从 2024 年初就在为这一刻替客户建仓。光是过去一年,我们在 Melbourne 东南部买了将近 100 套房,里面很多已经从买入价升值了 $30,000 到 $50,000 2。

让我带你看看数据真正显示了什么、为什么这次复苏是结构性而不是投机性的、机会又集中在哪里。

Domain 数据:真正在说什么

Domain 的季报把 Melbourne 拆成不同片段,分片的故事比整体数字有意思得多。

独立屋那 1.6% 的涨幅,几乎完全是由市场便宜端拉起来的——外东南(Casey、Cardinia)、北部(Hume、Whittlesea)以及西部部分区域(Brimbank、Wyndham)。这些走廊的独立屋中位价在 $600,000 到 $850,000 之间,涨幅显著高于大都市平均水平 1。

同时,中位价超过 $1.5M 的高端内环城区基本横盘。我整年都在讲的双速市场,现在依然牢牢立着。

公寓那 2.1% 的涨幅也能说明问题。当公寓价格涨得比独立屋还快,说明可负担性压力正把买家往置业阶梯下推——他们想要独立屋,买不起,只好买公寓。这会在独立屋市场的底端造成一个压缩效应:最便宜的独立屋变成最抢手的,因为它们是掉进公寓生活之前的最后一级。

这正是 Hampton Park、Cranbourne、Frankston 等地正在发生的事。$700,000 以下的独立屋市场在快速收紧,定价合理的房子多买家出价,市场停留天数(days on market)从 45 天以上缩短到 30 天以内 3。

轮动盘:为什么 Melbourne 是下一个

澳洲房产市场按周期走,这些周期会在城市之间轮动。过去 40 年里这个规律一直相当稳定 4:

1. Sydney 领跑(2-3 年的上行)
2. Brisbane 和 Perth 接力(晚 1-2 年)
3. Melbourne 追上来(再晚 1-2 年)
4. 区域市场再滞后一年

Sydney 最近的周期在 2023 年底见顶。Brisbane 和 Perth 整个 2024 年都在猛跑——Brisbane 独立屋中位价已经比疫情前涨了 50% 以上,Perth 涨幅类似。

Melbourne 一直是那个落后生。Victoria 的税务环境、持续很久的疫情封锁,以及随之而来的州际人口外流,都在压市场。但这些逆风正在消散:

• 2024 年 Victoria 的净州际迁入转正 [5]
• Melbourne 的租房空置率处于历史低点(东南部低于 1.5%)
• 18 个月内 Victoria 流失约 2 万套出租房,供给急剧短缺 [6]
• 相对 Sydney 的可负担性依然非常诱人

单季涨幅跑赢 Sydney 是煤矿里的那只金丝雀。当 Melbourne 开始在单季层面击败 Sydney,轮动盘就已经在转。

「我从 2019 年就在买 Melbourne 房产。」Yan Zhu 说。「不是因为我对 Melbourne 一味乐观,而是周期一定会回来。2020 年在 Brisbane 买的人现在看着像天才,2024 年在 Melbourne 东南部买的人,2027 年看起来会是一样的。」

增长集中在哪里(又不在哪里)

这一轮复苏里,Melbourne 并非铁板一块。便宜城区和高端城区之间的分化非常明显。

过去 12 个月里,我们的内部数据显示了下面这个模式 2:

强劲增长(8-12% 以上): Cranbourne、Hampton Park、Frankston、Narre Warren,以及 Deer Park、St Albans 的部分地区、Moe/Morwell 走廊。

温和增长(3-7%): Berwick、Rowville,Craigieburn 和 Epping 周边的北部外环城区。

持平到下滑: 内城公寓、高端东区(Canterbury、Kew、Hawthorn)、Mornington Peninsula。

规律很清楚。可负担性推动需求,需求推动增长。Melbourne 最可负担的独立屋城区——$650,000 到 $750,000 就能买到一套带 500 平方米以上地块的三房——就是动作的所在。

这句话我们整年都在讲。一月讲过,七月讲过。每一个季度的数据都在进一步验证这个判断。如果你一直在场边等「Melbourne 开始复苏」的证据,证据已经在数据里了。问题只剩一个:你还要等多久才动手。

租赁供给危机——没人在谈的那个加速器

价格复苏背后是一个接近危机状态的租赁市场。

Australian Financial Review 报道,截至 2024 年中期的 18 个月里,Victoria 大约流失了 2 万套出租房 6。一部分转成了自住房,一部分被那些在高利率环境下扛不住持有成本的投资者卖掉,还有一部分从长租池里抽出来变成 Airbnb,或者被海外业主放空。

结果是:Melbourne 东南部空置率已经掉到 1.5% 以下。某些走廊——特别是 Cranbourne 和 Hampton Park 周边——已经不到 1% 7。这已经几乎等于零冗余。任何一套上架的出租房几乎都会在几天内被租走,常常是多位申请人竞争,并主动出高于 asking rent 的价格。

对投资者来说,这会形成一个强力的飞轮。空置率低意味着租金收入强,租金收入强意味着正现金流,正现金流意味着你可以在任何利率环境下无压力持有。而当你舒服地持有着,资本价值也在上涨——推动租金的那套供需失衡,同时也在推动购买价格。

我们东南部的客户,做完轻装修之后,平均租金回报率在 5%-6% 之间,一部分加了 granny flat 的可以做到 7% 以上 2。在资产本身每年还能升值 8%-10% 的情况下,这样的回报率是一个真正稀缺的投资机会。

Melbourne 这三年是澳洲房产圈的笑柄。「表现最差的首府城市」。「Dan Andrews 把市场毁了」。「大家都在往 Queensland 跑」。

这些玩笑老化得很快。数据已经转向,提前布局的人正在看到回报。

「如果你要等头条标题写出『Melbourne 在上涨』才动手,那你已经错过了上船的时间。」Yan Zhu 说。「标题比数据滞后 12 到 18 个月。数据六个月前就转正了。聪明钱比这还早就动了。」