SQM Research 使用教程：空置率、挂牌量和叫价一起看

SQM Research 的免费房产工具，适合调查租赁供应、出售挂牌、卖家预期和拍卖活动。尽量用相同地域及时间口径，将这些信号一起读。任何空置率阈值或图表组合，都不能保证某套房是好投资。1

Yan 最近的 SQM 视频说：“别拿昨天的成绩单，替今天做决定。”资料及时很重要，但及时不等于能准确提前三个月预测房价。本次重写用可重复的研究步骤，替代旧文中一刀切的市场阈值。

从当前官网菜单进入

打开SQM 房产数据首页，从免费数据菜单选择相应工具。当前入口包括 vacancy rates、total property listings、asking prices、asking rents 和 auction results。旧收藏中的 PHP 链接，不一定与现行导航表现相同。1

输入地点，保留单位、地域、日期及住宅类别。若一张是邮编图，另一张是首府图，就不能把它们的关系包装成 suburb 结论。图表加载失败时应回到出版者当前导航，不拿无关统计顶替。

Vacancy 图表描述出版者定义下的租赁供应变化，应阅读方法并观察一段时期。2 还要留意本地出租存量是否很小，以至几套房出现或消失就能明显改变数字。

低空置率值得进一步调查，但不能证明拟定租金能实现、每种房屋都短缺，或任何买价都合理。应实看相似出租房，并请求已签租约证据。

Total listings 关注出售广告存量。3 将方向和构成与准备买的产品比较。挂牌增加可能是新增供应、消化变慢或季节变化，仅凭曲线不能确认主因。

建立带日期的竞争房源清单，追踪改价及结果，区分新挂牌和一直未售物业。不能从总挂牌量直接推断贷款压力或某个业主的 LVR，那是需要另外证据的指标。

Asking price 衡量广告中的期待价格，不是每套房实际卖出的金额。SQM 也提供其方法说明。4 5 保持独立屋与独立屋、公寓与公寓的比较，并保留所选地点。

如果叫价与竞争挂牌同时增加，要回头看具体房源：卖方可能只是在试价。叫价下跌也要检查样本、产品结构和个别房源变化。出价前仍需真实完成的可比成交。

SQM 拍卖页面公布计算方式，并列出拍卖前售出、现场售出、改期和撤回等分类。6 不同出版者的计算或更新方法可能不同，数字不同不一定是谁错了。

查看计划拍卖样本和报告日期。小区域样本可能波动很大，许多房屋也并非通过拍卖出售，所以不要给清空率设一个通用于所有市场的买卖方分界线。

家庭及住宅数据描述结构和潜在需要，不等于当前租赁空置。7 建筑资料帮助区分已批、已开工和已完工供应。8

写一段证据记录：地点、三个相关图表观察、具体竞争房源，以及另一种可能解释。结论只依赖一张图时，继续补另一边；不要因为能画仪表盘就编造置信分数。

完整步骤可结合.id 教程、人口住宅比、区域就业和现金流账本。区域统计提供背景，买具体房屋前继续做产权尽调。

先看目标区域的空置率、总挂牌量和叫价；拍卖方式及样本相关时再加入拍卖结果，然后核验具体可比房源。

不能。它不能确定负担能力、物业状态、竞争供应或某个家庭愿付的租金。

不等于。叫价描述广告期待，形成购买价格意见时仍需实际成交及日期。

本文结合下列已发布视频中的实务问题，并按本文核验日期补充官方资料。视频中的个案价格、预测和概括不能直接当作其他物业的结论。