投入之前需要解决的问题
阅读答案时，请同时查看假设和来源说明。规划规则可以说明适用的审批路径，但不能替某一处房产确定价格、融资条件或项目结果。
买入、保留前屋再建后屋，利润怎样算？
先从全部出售收入中减去完整项目成本，并统一 GST 口径。买价、印花税、专业服务、翻新、新建、场地工程、持有、融资和销售费用都要有对应项目。所得税尚未核算时，应明确标为所得税前结果。后屋单独看有结余，并不代表买入整块物业后开发的总账成立。
为什么建筑报价不是开发总成本？
建筑报价对应合同列明的工程范围，开发测算则需要覆盖达到退出目标所需的全部步骤。应读取排除项，再把适用的服务接驳、分地、顾问、持有和销售费用补入。合同内已经计入的暂估项目，不应在合同外再按全额重复加一次。比较不同供应商总价前，先比较他们各自包含什么。
现金投入回报率的分母应该包括什么？
分母应采用该测算口径下实际需要投入的自有现金，并说明计算时间范围。简化的累计口径包括自有资金承担的购置及工程款，以及自行支付的利息、持有费和售前费用。只拿首付作分母，会把比例抬高。若中途有售款回收或资金循环使用，还要展示现金时间表，不能让一个累计数字代替所有融资情况。
利息既扣利润又计入本金，是不是重复计算？
不是，这两处回答的是不同问题。利息是利润表中的成本，而由业主支付的利息也确实占用自有现金。真正的重复，是在利润表里扣了两次同一笔利息，或者已经计入贷款资本化利息，又无对应调整地计入自有资金。每笔费用同时标清成本性质和出资来源，才能核对两张表。
归还贷款本金要不要再从开发利润里扣除？
贷款本金清偿应出现在现金核对表，不是在已计入买价和施工成本后，再作为开发费用扣一次。借款承担了部分成本，归还本金则结清这笔融资。利息和适用的贷款费用另属成本。把售款、交割扣款、还贷及税务现金分别列出，就能解释项目利润最终怎样转化为业主回款。
为什么交割后的回款比利润大？
回款通常包括收回原来投入的自有资金，以及扣除模型成本后的利润。在没有中途分配的简化模型里，最终回款等于自有投入加利润。交割单上当天到账的金额又可能不同，因为税务清算或未付费用尚未完成。判断银行余额中有多少可用结余前，要先统一日期并扣清剩余负债。
土地已经是我的，开发测算里可以按零成本吗？
零可以表示今天不需要另付买地现金，却不能表示土地没有经济价值。应将现有整块物业有依据的价值，与开发后的总体结果比较；保留前屋也要按缩小后的地块重新判断价值。这种机会价值比较，要与历史购入记录及税务成本分开。否则所谓开发利润，可能包含原本就属于你的土地价值。
可以把前屋和后屋分别当成独立利润中心吗？
可以分栏分析，但必须先解释共同成本和土地价值怎样处理。工作表可能为了方便对账，把购置成本放在前屋，把新建放在后屋；这不等于后院土地免费，也不代表两部分的独立估值或税务分摊已经成立。先核对总项目结果，再用分栏定位成本来源和比较定义清楚的方案。
利润率、成本回报率和现金回报率有什么区别？
它们用不同分母衡量同一口径的利润。利润率通常除以收入，成本回报率除以定义清楚的总成本，现金回报率除以自有资金投入。借款比例变化可能改变现金回报率，却没有提高售价或改善工程结果。每个指标都应标明期间、GST 和所得税口径，比较项目时先统一这些定义。
把项目回报按工期折算成年化，就等于 IRR 吗？
不等于。简单年化只是按时间比例折算项目回报，没有使用每次出资和回款的具体日期；IRR 则需要带日期的现金流，并同样存在解释边界。两者都不能证明项目可用相同条件反复进行。初步买入讨论中，应先展示实际项目期间的结果、资金时间和下行情景，再考虑年化比较。
把答案转成买地判断
- 1
明确物业与退出方案
列清买入、保留、新建和出售的部分。前屋与后屋售价都以拟分割边界及实际户型配置为基础。
- 2
建立完整成本清单
区分已支付费用、有效报价、暂估和待核项目，每项注明 GST 口径及支付时间。
- 3
分别核对利润和现金
把总利润、自有资金投入、贷款清偿和最终回款分开计算，再检查期初期末是否勾稽。
- 4
比较替代方案
以有依据的不开发方案和压力情景作比较，再理解表中的回报率。
需要取得的证据
- 拟分割地块及住宅清单
- 前屋和新屋分别有依据的售价假设
- 购置、工程、持有、销售及税费明细
- 把贷款单列的现金核对表
- 已有土地机会价值与不开发方案对照
带上地址，也带上你的假设
清晰的购房需求应包括产权文件、初步方案、预定退出方式与可投入现金。PremiumRea 可以帮助梳理买入检查，以及需要向 planner、surveyor、builder、会计师和持牌信贷专业人士确认的问题。
来源与适用范围
政府资料用于支持答案中明确对应的规则。可行性方法说明怎样组织测算，不代表规定的税务处理，也不是对项目结果的预测。
继续核对下一项决定
把问题清单放进你的可行性文件
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仅供购房与开发可行性的一般参考。具体房产的规划、产权、法律、税务与贷款问题，请向相应专业人士确认。测算情景的结果不等于已实现回报。