开发现金流：自有资金、贷款提款与出售回款

累计自有资金和峰值资金需求是一回事吗？

不是。累计投入描述按某种口径一共投了多少钱，峰值需求则是某个时点最大的未覆盖资金缺口。中途租金、售款、税款和循环投入都可能使两者不同。不能只用总成本减最终贷款余额；应做连续时间表，并单列虽然已获批、但尚未满足提款条件的资金。

买房首付之外，还需要准备哪些自有资金？

把贷款不承担的每笔付款列出来，而不是只按买价乘首付比例。印花税、购入费用、顾问、未覆盖工程、持有费、利息和售前开支都可能由业主支付。还要标明到期日及所需预备金。哪些费用可以融资取决于实际获批结构，购房首付只是资金计划中的一项。

建筑贷款额度为什么不等于今天能用的钱？

贷款额度是融资安排的上限，不代表整笔资金能立即使用。测算要按实际批复处理提款所需证据、查验和可能的业主先期投入。账单到期早于可提款日期时，应明确谁承担过渡资金。尚未提取的贷款额度，不能直接当作银行账户中可随时使用的准备金。

建筑贷款利息应该怎样估算？

应根据各阶段已提款余额和实际贷款条款估算利息。平均提款比例可以用于早期情景，但它只是简化假设，不是经过核实的工程现金曲线。应另外测试更早提款、更高余额及延后还款。适用的融资费用另列，并说明利息由业主支付还是计入贷款余额。

工期延误时，哪些持有费还要继续计算？

仍然发生的融资、地方政府收费、水费、保险、安保和维护，要计算到各自真正停止的日期。用途、产权或施工阶段变化，也可能改变收费，不能机械沿用固定月额。依据账单、报价和专业核实更新，不照搬其他物业默认数值。费用终点可能是出售交割或再融资，而不是建筑完工当天。

先卖前屋，可以拿售款去建后屋吗？

可能改变资金安排，但前提是前屋能够交割，且贷款方同意释放可使用的售款。要核对产权准备、分地条件、抵押安排及必须归还的贷款。模型里应使用扣除交割款项后的余额，而不是全部售价。也要测试前屋延迟出售，因为用这笔回款支付已承诺的后屋工程，会形成明确的资金依赖。

贷款比例越高，开发项目就越赚钱吗？

更高贷款比例可能减少业主投入，却可能增加利息、费用或融资限制。它能改变现金回报率，但没有改善项目售价或工程成本。应同时比较绝对利润、总债务、还款条件和下行情景中的追加现金。只能把有文件依据的融资结构作为情景，并测试获批额度较低时的情况；表格设置不等于贷款可获得或适合你。

后院施工期间，前屋租金能覆盖全部持有成本吗？

只能采用有依据、并考虑施工安排后的净租金情景。管理、空置、维护和施工干扰都可能减少可用收入，共用出入或管线工程也可能影响居住。租金假设要与开发售款分开，并测试租金减少的情况。同一笔租金不能一边填补现金，另一边又无对应调整地再增加一次利润。

为什么税务费用和税务现金发生时间不同？

费用反映最终预计负担，现金表反映实际何时付出或收回。交割预扣 GST 会进入后续税务抵账，因此交割当天到账与最终清算结果可能不同。应分别列示预扣、预计税额及后续调整。尚未由税务顾问确认的退款日期，不应被用来支付今天已经到期的账单。

来源: [1] ATO：交割时的 GST

资金计划应该什么时候更新？

重要付款、批准、融资条件或预期回款发生变化时都应更新。关键节点包括买入承诺、批文条件、签施工合同、工程变更、工期调整和逐套出售。用实际账单及提款替换估算，同时保留最初基线作对照。未来余额出现缺口时要提早处理，避免新的合同或采购把问题进一步锁定。