开发物业购买清单：合同、买方主体与交割

为什么开发合同签署前要确认购买主体？

合同买方应与拟定产权、签署权限、融资及税务意见一致，不能用品牌名称代替准确法律主体。签署前应与相关顾问确定结构，并核对合同签署细节。之后的 nomination 是需要审核的交易安排，不能假设只是没有影响的文字修改。

来源: [2] SRO Victoria：Sub-sale 与买方提名

交割前做设计或申请许可，会影响之后的买方提名吗？

可能。SRO 的 sub-sale 指引指出，土地开发与 nomination 的时间顺序会影响印花税，而开发定义不只包括现场施工。申请许可或更换买方之前，应向税务及法律顾问提供完整活动时间线，并取得针对交易的意见，不能把尚未施工等同于没有 land development 问题。

来源: [2] SRO Victoria：Sub-sale 与买方提名[3] SRO Victoria：Land development 的税法含义

怎样确认审核过的合同就是最终签的版本？

核对最终版本、special conditions、附表、图纸和披露附件是否与顾问审核的一致，并把已同意修改落实在最终文件中。确认没有缺页或遗漏附件。临近签署收到新版本时，应把修改内容交回审核；此前同意另一份草稿，不代表新条文也已审核。

来源: [1] CAV：购买物业检查清单

尽调或融资条件到底需要解决什么？

请律师或 conveyancer 解释具体标准、期限、证据及依赖该条件必须完成的步骤。只看 subject to finance 这样的标题，无法理解其作用。应让调查安排与顾问时间及所需资料相匹配，不能假设普通验房条件同时解决规划可行性、产权限制或开发预算。

来源: [1] CAV：购买物业检查清单

开发地块拍卖前必须解决什么？

出价前完成影响决策的关键调查，并审核实际合同。CAV 说明，拍卖中未经卖方同意不能附加融资或验房条件。根据自己的证据确定竞价授权、订金安排和决策价格上限。关键产权、占用或资金问题仍未解决时，应在拍卖前把它识别为决策缺口。

来源: [1] CAV：购买物业检查清单

查到公司名称，就证明顾问拥有适当专业资格吗？

不是。应明确签约法律主体、实际工作人员及该任务所需专业权限，并请对方说明怎样向发证监管机构核验其 licence 或 registration。服务委托范围也要清楚：买入支持、法律解读、测量和建筑认证是不同工作。熟悉的品牌名称不能说明每项结论由谁负责。

为什么交割前检查之前就要写清包含的设备与固定设施？

最终检查需要对照合同包含项及出售时状况。签署前就应确认有争议的电器、可移走构筑物、钥匙或其他物品，不能只依赖广告照片。请 conveyancer 说明约定包含项应如何写入合同。之后若有变动或差异，应及时记录并在完成前取得意见。

来源: [1] CAV：购买物业检查清单[4] CAV：物业交割前的准备

交割资金检查除了尾款还要包含什么？

向 conveyancer 与融资顾问取得成交明细、调整款、适用税费、已确认贷款出资及可用资金到位日期，再与正确付款主体实际可用资金核对。交割后独立开发储备也应清楚列示。表格显示总资产充足，不代表交割当天所需现金已经可用。

来源: [4] CAV：物业交割前的准备

签了买卖合同，就能在交割前开始现场工程吗？

不能这样假设。请 conveyancer 核实合同中的进入或提前占有安排、卖方同意及相关责任。再分别确认拟议活动所需批准、保险、安全及既有租客权利。测量访问、堆放材料和施工是不同请求，不能把一种同意当成全部活动的许可。

来源: [5] CAV：出租方进入物业的权利与责任[4] CAV：物业交割前的准备

买入团队应向开发团队移交哪些资料？

移交最终合同与相关 title 文件、证据清单、专业意见、已有批准图纸、融资约束、占用安排及待处理事项。注明买入决策依赖哪些假设、哪些仍需确认。开发团队需要理解购买理由，也需要知道并非所有规划、产权和成本问题都已解决。