Author
Steven Jin
Chief Acquisitions Officer
Steven Jin is the Chief Acquisitions Officer of PremiumRea. He leads on-the-ground property acquisition across Melbourne and regional Victoria — sourcing off-market deals, running due diligence, and negotiating purchases for the agency’s investment clients.
12 articles published
- 29 August 2026约 14 分钟阅读·投资策略
墨尔本 rooming house 投资哪些区最好？——用我们自己的 48 笔交易数据排名 12 个区（2026）
墨尔本哪些区真正适合 rooming house（分租屋）投资？这不是一份观点清单，而是用我们已公开客户数据集中 48 笔分租屋改造交易（offer 日期2023年10月至2025年9月）排出的名次。Dandenong 五笔改造的按总成本计毛租金回报率均值为 7.36%，Rowville 七笔为 7.26%，48 笔子集改造后周租均值 $1,146。逐档拆解：每个区的真实数字、租客需求为何成立、以及我们刻意回避的区域。
- 29 August 2026约 13 分钟阅读·投资策略
在墨尔本新建 Rooming House：真实造价、免规划许可路径与「10% 回报」之问（2026）
在墨尔本新建一栋 rooming house（分租屋）要花多少钱？需要 planning permit（规划许可）吗？推倒重建或空地新建的专门设计分租屋，是改造策略的接棒者——而 Victoria Planning Provisions Clause 52.23 实际包含**两条彼此独立的豁免**：Clause 52.23-2 豁免用途（use，覆盖十个分区），Clause 52.23-3 豁免建筑与工程（buildings and works，覆盖六个分区）。只要设计控制在门槛内（total floor area 建筑总面积 300 平方米、不含 outbuildings 附属建筑；9 间卧室；12 名居住者），新建分租屋在这两条上都不需要规划许可。这是我们的内部简报：两条豁免各自的条件、Class 1b 的成本逻辑、建筑商报价 vs 我们的合约价，以及两个完整测算场景。
- 29 August 2026约 11 分钟阅读·投资策略
维州 Rooming House 租赁规定：运营者的居住者、租金与最低标准指南（2026）
拥有一栋合规的 rooming house（分租屋）只是工作的一半——管理里面的租住关系，受维州法律中一套多数房东从未读过的独立框架管辖。分租屋居住者不是普通租客：他们的权利因入住而产生，租金与押金规则不同，2023 年最低标准直接管到房间本身。这是维州分租屋租赁规定的运营者指南——什么变了、标准要求什么、以及为什么专业管理是 95% 入住率与一地鸡毛之间的分界线。
- 28 August 2026约 11 分钟阅读·投资策略
在墨尔本买入运营中的分租屋——尽职调查指南
在墨尔本买入一家运营中的分租屋（rooming house，分租屋），是拿改造风险换核验风险。一家已在营的分租屋带着注册、装修与租金账本到来——每一项都必须在你为它付钱之前被独立核验。本指南覆盖运营中分租屋实际在哪里挂牌与成交、针对这类资产的专项尽职调查（运营者执照与市政注册、现有装修的合规审计、账本核验、RTA 分租屋条款下的租约、消防安全时效）、与自建改造路线的价格与回报权衡，以及会当场终结谈判的危险信号。
- 27 August 2026约 12 分钟阅读·投资策略
分租屋可行性研究——客户买入前我们跑的完整清单
一份分租屋（rooming house，分租屋）可行性研究，是「7% 的改造」与「昂贵的错误」之间的分界线。每位 PremiumRea 客户买入前，我们跑同一套 8 步工作流程：规划分区与覆盖区核查、平面图测试、Class 1b 门槛测试、改造成本估算、房间租金证据收集、总成本口径收益计算、注册时间线与敏感性分析——以明确的 go/no-go 判断收尾。本文公开完整清单，并用我们客户数据集中 48 笔分租改造的数字做一个实算案例。
- 26 August 2026约 11 分钟阅读·投资策略
墨尔本分租屋融资——贷方到底怎么看这类资产
分租屋（rooming house，分租屋）融资是决定墨尔本分租屋策略能否落地的约束条件。贷方把已配置的分租屋当作专门用途资产：估值方法改变、收入被打折或忽略、贷款价值比从标准住宅的 80-90% 降到 60-70%——或者干脆拒贷。本指南按贷方类别梳理借贷市场对分租屋的真实处理方式、「先按标准住宅买入、交割后改造」的顺序及其风险点，以及买入前必须与贷款经纪解决的问题。
- 25 August 2026约 11 分钟阅读·投资策略
Class 1b 分租屋投资——完整合规指南
Class 1b 建筑分类是墨尔本分租屋（rooming house，分租屋）改造中最重要的一个建筑规范决定。守住 12 名居住者与 300 平方米两条门槛，你的消防与许可义务保持在住宅级别；一旦跌入 Class 3，你就是按商业住宿标准施工，成本高出两到三倍。本指南讲清 Class 1b 在 NCC 下的真实含义、消防要求组合、何时必须由 building surveyor（建筑测量师）签发验收、建筑分类与 Rooming House Operators Act 注册如何交互，以及会触发执法的常见改造错误。
- 7 May 2026约 9 分钟阅读·投资指南
REBAA 认证墨尔本买家中介 — 含义与 2026 年的重要性
REBAA（澳洲买家代理协会）— Real Estate Buyers Agents Association of Australia — 是澳洲唯一专门认证 buyer's agent（买家中介）的全国机构。2026 年多数搜寻墨尔本买家中介的消费者，会把 REBAA 与 REIV（销售中介机构）混淆，或者假设任何持牌中介自动是会员。他们不是。会员是自愿的，门槛是真实的，REBAA 会员与非会员之间的消费者保护差异是实质性的。
- 4 May 2026约 12 分钟阅读·投资策略
SMSF 墨尔本投资房 —— 2026 买家中介分步指南
SMSF（Self-Managed Super Fund，自管养老金）可以在墨尔本购买投资房 —— 但规则苛刻，多数综合型买家中介无法胜任。本 2026 指南带你走过 LRBA（有限追索权借贷安排）借贷结构、Sole Purpose Test（唯一目的测试）合规、SMSF 适合的墨尔本区域选择标准、所需的五人专业团队，以及一个真实案例：一笔 780,000 澳元的 Hampton Park SMSF 购买，4 年内权益从 0 增长到 312,000 澳元。
- 30 April 2026约 12 分钟阅读·财务与税务
外国投资者的墨尔本买家中介 —— FIRB、税收与 2026 新规变化
外国投资者购买墨尔本住宅自 2025 年起面临一系列实质性变化的限制：**FIRB（澳洲外国投资审查委员会）**新房申请费按 2026 年 7 月 1 日起生效的费率表从 15,600 澳元起；对外国买家购买**二手房（established dwelling）**的禁令自 2025 年 4 月 1 日起生效，经 2026-27 联邦预算延长后一直持续到 2029 年 6 月 30 日；维州 8% 外国买家印花税附加；4% 缺席业主土地税附加；联邦空置费；以及失去主住所**CGT（资本利得税）**豁免。专业的墨尔本买家中介在 2026 年的重要性，可能已经超过了产权过户律师本身。
- 25 April 2026约 10 分钟阅读·投资策略
墨尔本买家中介——投资者 vs 自住业主，2026年差异详解
投资者买家中介（buyer's agent）和自住业主买家中介在墨尔本是两份真正不同的工作，只是共用同一个行业名称。投资者关心收益率、折旧表、税务结构、长期增长数学。自住业主关心校区、通勤、厨房布局、周二下午5点房子的“感觉”。两者的清单不重叠、验房清单不重叠、谈判策略近乎相反。本文解释原因，以及如何为你的情况选对类型的买家中介。
- 24 April 2026约 12 分钟阅读·投资策略
墨尔本分租屋投资——买家中介2026年指南
维州的 rooming house（分租屋）定义是：可占用房间的总人数不少于四人——Residential Tenancies Act 1997 s 3(1) 数的是人，不是租约。经营需要 Business Licensing Authority 的执照（无照最高 240 penalty units 或 2 年监禁）、把房产登记到 council，并满足卧室最小 7.5 m²、每 10 人 1 套卫浴的法定标准；Clause 52.23 往往可以免 planning permit。在我们已公开的 345 笔数据集中，48 笔分租屋改造（2023 年 10 月至 2025 年 9 月）改造后毛租金回报率中位数为 6.94%。本页每一个法律数字都链接到维州官方 authorised 版本，最后核实于 2026 年 8 月 31 日。