Yan Zhu物业管理
管了200多套出租房之后，我发现一个思维转变就能解决所有问题
大多数房东把租客当敌人。大多数租客把房东当提款机。两边都在亏钱。管了200多套墨尔本东南区的出租房之后，我可以告诉你那些能提前退休的房东都想明白了一件特别简单的事。
Nov 14约 11 分钟阅读
Insights & Resources
Investment Insights
Expert analysis, market trends, and practical advice for property investors
2025
24 articles
Joey Don装修与开发
把墨尔本一套房分成两套出租?做错,罚款 $120,000。
装一个马桶不用 Building Permit,加一个厨房需要。知道哪些改造会触发哪种批文,就是「合法双收入房产」和「$120,000 罚款」之间的差别。
Nov 13约 12 分钟阅读
Yan Zhu投资指南
那份预测 10-14% 涨幅的报告,以及为什么喊崩盘的人这次又会错
每个平台上都是基于「18 年周期」理论预测房市崩盘的人。与此同时,SQM Research 的 Boom and Bust 报告却在预测澳洲主要市场两位数增长。总有一方会错得很惨。我们来看一下证据。
Nov 12约 11 分钟阅读
Joey Don城区分析
所有人都看不上 St Albans。数据说他们至少低估了 30%。
我要给你一份比大多数付费报告都值钱的东西:一张 St Albans 的街区级地图,告诉你具体在哪儿买、躲开哪里、以及下一波开发潮会在哪里带来最大涨幅。数据显示这个城区至少被低估了 30%。
Nov 11约 12 分钟阅读
Yan Zhu财务与税务
全世界都在掏退休金买房。只有一个国家做对了。
大家都在做同一件事。美国人想动 401(k)。澳洲人在动 super。新加坡人用 CPF。三个国家,三种针对同一个住房危机的做法。其中只有一个没让问题变得更糟。
Nov 10约 13 分钟阅读
Joey Don投资策略
我装了一块 $7,200 的电池,电费账单降到了零。完整配置在这里。
我的投资房每周收 $1,200 租金,每月光电费就要 $500——因为我在租金里打包包了水电。上个月我装了一块电池。这个月电费账单是零。这块电池在十个月内就能把自己赚回来。
Nov 9约 11 分钟阅读
Yan Zhu陷阱与警示
五个看房细节,帮你避开一次六位数的买房失误
大多数买家看房时只看卧室和厨房。聪明的买家会看墙面裂缝、天花板水渍、排水沟锈蚀、门框走位和树根。两种人的差别,用几万块澳元来衡量。
Nov 8约 11 分钟阅读
Joey Don市场分析
墨尔本投资 $600K，到底该买在哪里？一份直白的答案
$600,000 澳元在墨尔本以前能给你不少选择，今天买到的是风险。年初还是 $580K 的城区，现在已经 $650K。预算如果没跟上市场，你的容错空间已经被压到几乎没有。
Nov 7约 12 分钟阅读
Yan Zhu物业管理
维州建 granny flat 的三分钟指南(能帮你省下 $30K 的那个版本)
有三个角色决定你 granny flat 的成本:画图的建筑师、施工的 builder、签字的建筑验收师。如果这三个人彼此不认识,你就准备好多花 $30,000。
Nov 6约 12 分钟阅读
Joey Don装修与开发
我在一套房子上装修花了 20 万澳元,换回两个昂贵的教训
我在一套房子上花过的钱,比很多人的首付还多。路上踩了两个坑,每个都多烧掉几万块。也做对了两件事,现在我会对每一位客户都推荐。
Nov 5约 11 分钟阅读
Yan Zhu投资指南
五种首次置业策略排名:到底哪一种真的能建立财富?
在澳洲买第一套房最吓人的事情,不是首付。而是选错策略。常见的五种做法,十年后的结果会差到你不敢相信。大多数人是凭感觉选的。我们来凭算术选一次。
Nov 4约 13 分钟阅读
Joey Don城区分析
前屋每周 $500,后院 granny flat 再加 $400。我现场走了一遍这个双收入项目。
停在车道上的那台奔驰会告诉你一件事:愿意租双户配置房产的租客,根本不是大多数人想象中的那种人。
Nov 3约 12 分钟阅读
Yan Zhu财务与税务
不用发票:大多数澳洲人从没申报过的那笔 $4,400 税务抵扣
ATO 允许你每年申报 $4,400 的工作相关车辆支出,一张发票都不用。不用里程本,不用油费记录,不用保养单。只要对工作里程做出一个合理估算。而大约 90% 的纳税人从来没申报过。
Nov 2约 14 分钟阅读
Joey Don投资策略
一套 off-market 房子比估价便宜 $130K?多半是个无底洞
银行估价 $980K,卖家要 $850K。便宜13%。心跳加快。你开始幻想那瞬间多出来的净值。停一下。深呼吸。因为估价和要价之间那个缺口,可能是澳洲房产里最贵的一种陷阱。
Nov 1约 13 分钟阅读
Yan Zhu陷阱与警示
高租金回报率是个陷阱。真正重要的是另一件事
「租金回报率最高的那套房」和「总回报最高的那套房」几乎从来不是同一套。大多数投资者都挑错了。
Oct 31约 10 分钟阅读
Joey Don市场分析
炒房红利时代结束了。房产投资现在是一门生意
那种随便买一套房、十二个月涨 20% 的时代已经过去了。取而代之的打法更难、更讲纪律,但对那些把房产当生意而不是赌博的人来说,利润要大得多。
Oct 30约 11 分钟阅读
Yan Zhu物业管理
Melbourne 连跌三年——这恰恰是我在买的理由
所有人跑去 Brisbane 和 Perth,Melbourne 继续跌。如今地税恐慌制造出的定价差,正是专业投资者等上十年的那种机会。
Oct 29约 12 分钟阅读
Joey Don装修与开发
$640K 的房子被人笑话,现在每周收租 $885
在一个大多数投资者都在倒贴现金的市场里,这套 $640K 的 off-market 房产合计周租 $885——6.5% 的毛回报率完全覆盖月供。实景走一遍。
Oct 28约 11 分钟阅读
Yan Zhu投资指南
四句话让买家多花 $50,000(以及应该怎么说)
你对卖方中介说的每一句话,最终都归到同一个问题里:这个人最多肯付多少钱?那些最诚实的买家——把预算、时间表、知识盲点都说出来的那一批——最后付的也最多。
Oct 27约 10 分钟阅读
Joey Don城区分析
我把 Ballarat 对 Geelong 的数据拉出来看了一遍。这 $20 万澳元的价差,不讲道理
Ballarat 人均经济产出可以和墨尔本掰手腕,但房价却比 Geelong 便宜 $200,000 澳元。这不是折扣,这是市场还没来得及纠正的一次定价错误。
Oct 26约 12 分钟阅读
Yan Zhu财务与税务
朋友跑了一趟银行,一年省下 $15,000 的税。操作手册在这里
自住房贷的利息不能抵税,投资贷款的利息可以。债务再循环(debt recycling)把前者合法地转化为后者,可以重复操作,复利效应惊人——但大多数会计师从来不会主动跟你提。
Oct 25约 11 分钟阅读
Joey Don投资策略
七种看着"便宜"实际毁你财富的房子
在澳洲房产中，价格通常是价值最诚实的反映。如果一套房看着异常便宜，原因就藏在卖家中介希望你永远不看的Section 32里。
Oct 24约 14 分钟阅读
Yan Zhu陷阱与警示
澳大利亚经济靠移民撑着。这不是优势——这是警报。
家庭债务与收入之比达到189%。房产总值是GDP的6.4倍。近70%的新增贷款都投向按揭。这些数字并不正常。但如果你看懂了这盘棋,它们其实是有逻辑的。
Oct 23约 13 分钟阅读
Joey Don市场分析
我研究了13个季度的塔斯马尼亚数据。人口数据惨不忍睹。
所有通过塔斯马尼亚拿到绿卡的人,都去了墨尔本或者悉尼。我认识一百多个从 Tassie 搬回墨尔本的人,一个反方向搬过去的都没有。
Oct 22约 12 分钟阅读
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