Joey Don财务与税务
一套房一年 41% 回报。加杠杆投资房产背后的数学。
一个骗子都不敢把这个数字拿出来讲。住宅房产,年回报 41%。但这就是我们一位客户真正做到的,我把算式完整给你看。剧透一下:不是魔法,是杠杆。
更新于 8月6日约 11 分钟阅读
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Investment Insights
Expert analysis, market trends, and practical advice for property investors
按最新实质更新日期排序和分年；文章内保留首次发布日期。
2026
24 articles
Joey Don市场分析
为什么全款买投资房是你能犯的最贵的错
我有些客户完全付得起全款。我把每一个都劝了下来。不是因为借钱有趣 —— 是因为一旦你看懂澳洲房产里杠杆如何放大回报,全款付款在数学上就真的不合理。
更新于 8月6日约 11 分钟阅读
Yan Zhu物业管理
为什么我不钻到低洼房子下面看一看,就绝对不会买
一套坐落在街面以下的房子,可能看起来安静私密。它也可能正在把隔壁三户人家每一滴雨水全部汇收过来。在你付 $800K 之前,这里教你怎么分辨。
更新于 8月6日约 10 分钟阅读
Yan Zhu投资策略
你的投资人画像配什么房？一套数据驱动的匹配框架
投资房最贵的一个错误，不是买错城区，而是把对的房子配给了错的投资人。退休人士去碰开发地块，刚入门的去搞翻新工程，高收入者却买了一套零退税意义的物业——这种事我见太多了。房子本身没问题，是匹配错了。
更新于 8月6日约 12 分钟阅读
Joey Don投资策略
墨尔本生活成本刚刚下来了——这是一个买入信号
上周六上午，我在墨尔本东南的 Big Watermelon 市场转了一圈。樱桃 $13 一公斤，芒果 $1.80 一个——只有疫情结束那会儿的一半。能看懂水果摊价格的人，也就能看懂房产市场。
更新于 8月6日约 11 分钟阅读
Yan Zhu市场分析
墨尔本「全球最宜居城市」的牌子,其实是个笑话——数据说了算
我在 Melbourne 住了十四年。宜居排名一年接一年出炉,街边的流浪帐篷、超市的鸡蛋短缺、周末的反移民游行也一年接一年。这里面有东西对不上号,数据也印证了这一点。
更新于 8月6日约 10 分钟阅读
Yan Zhu物业管理
出价之前,先把这五件事查清楚——Melbourne 买房前的尽职调查
赢到房子的买家不是钱包大的那个,而是信息更充分的那个。下面是我在出价单上写下任何一个数字之前会查的五件事,以及为什么跳过它们会让 Melbourne 买家平均多付 $24,000。
更新于 8月6日约 13 分钟阅读
Joey Don装修与开发
Melbourne 还没回到高点——这恰恰是我在这里做装修的原因
Perth 涨了,Brisbane 涨了,Adelaide 涨了。Melbourne 安静地蹲在角落,消化着每一条关于地税和人口外流的坏消息。与此同时,我们去年在这里买了 100 套房,每一套装修后都是正现金流。如果你还在 Perth 周期顶部追涨,我替你心疼。
更新于 8月6日约 11 分钟阅读
Joey Don装修与开发
顺风已经来了——这扇窗还能开多久
做生意和做房产一样,时点很重要。不是「踩到最低点」那种——没人能做到;而是「看出结构性顺风之后死命跑」那种。眼下 Melbourne 东南走廊就聚齐了三股不会永远存在的顺风。下面解释它们是什么,以及为什么未来十二到十八个月比未来十年更关键。
更新于 8月6日约 10 分钟阅读
Yan Zhu投资指南
今年我们买了 131 套房——这是它们真实的表现
2020 年年初,我是第一个公开说「全仓 Melbourne」的人。十二个月之后,该把账本打开了。131 套房全部买在 500 平方米以上地块,平均资本增值 12.75%。下面是完整拆解。
更新于 8月6日约 10 分钟阅读
Yan Zhu城区分析
Melbourne 房产要交的每一种税费(一篇讲完,不再意外)
上个月一位客户问我,一套 Melbourne 投资房到底要被收多少种税费。我掰着手指数到十一根手指头就不够用了——印花税、地税、资本利得税、council rates、水费、物业费、FIRB 附加、离岸业主附加,清单还在继续。难怪很多人感觉被淹没。
更新于 8月6日约 14 分钟阅读
Joey Don财务与税务
Melbourne 房产税务与法律要求:交割前每一位投资者都必须知道的事
先讲清楚一件事。不管你落在哪一档,Melbourne 的地税都不是澳洲最贵的。那套说法是媒体炒作。下面讲真正的数字——以及它们对你投资策略的意义。
更新于 8月6日约 9 分钟阅读
Joey Don市场分析
Melbourne 东南部正处于租赁危机——这就是价格在涨的原因
空置率低于 1.5%、开放参观一次来 30 组人、12 个月租金上涨 15%、价格每月上涨约 $5,000。Melbourne 东南部从 Frankston 到 Narre Warren 的租赁短缺,正把房价一路推高。
更新于 8月6日约 11 分钟阅读
Yan Zhu财务与税务
买房前，我是怎么给墨尔本城区打分的
大多数投资者挑城区的方式跟挑餐厅差不多——靠口碑、靠直觉，顶多 Google 一下。我选择建一套评分框架。有些结果会让你坐立不安。
更新于 8月6日约 11 分钟阅读
Yan Zhu投资指南
我给墨尔本最常被问的城区打了 10 分制。大多数不及格。
每个人都让我给他们喜欢的城区打分。于是我做了一套框架——五个指标、每项满分 2 分、总分 10 分。Cranbourne 8 分，Point Cook 4 分，Williamstown 3 分。受欢迎的选择和赚钱的选择，很少是同一件事。
更新于 8月6日约 12 分钟阅读
Yan Zhu物业管理
墨尔本 vs 上海：一份完整的生活成本对比，以及为什么「地理套利」真的管用
两个城市我都住过十多年。一顿餐厅饭在墨尔本 $25，在上海大约 $6.20。但真正的故事在住房数字上：在墨尔本买房、收澳洲的租金、在上海花钱。这就是地理套利，数学非常残酷。
更新于 8月6日约 10 分钟阅读
Joey Don物业管理
为什么更努力不会让你更有钱：房产投资者的心智能量指南
我以前以为成功投资者和其他人之间的差距是工作伦理。管理了 350 多套房、看着几百位客户搭建投资组合之后，我可以告诉你：不是更努力的问题，而是你能不能守住自己的心智资本。
更新于 8月6日约 10 分钟阅读
Yan Zhu物业管理
Moe 和 Morwell：$400K 的独立屋，5-6% 租金回报率（区域玩法）
Moe 中位价 $430K、每周 $400 租金（4.8% 回报）。Morwell 中位价 $390K、每周 $380 租金（5.1% 回报）。两个有乳业支撑的区域小镇，对邻近地区还有 $200K 的价格差。
更新于 8月6日约 11 分钟阅读
Yan Zhu陷阱与警示
没人关注的两个区域小镇，刚刚在三个月里涨了 7%
Moe：三个月 7%。Morwell：7.4%。两个合计接近 30,000 人、大多数投资者从来没听过的维州区域小镇——数据说它们才刚开始。
更新于 8月6日约 11 分钟阅读
Joey Don财务与税务
一个公式告诉你月供会不会压垮你。大多数人搞错了。
在澳洲走向破产的第一步，是让你的月供超过家庭收入的 30%。我不管你赚多少，不管那套房看起来多好。如果数字把你推到 30% 以上，你离一次加息带来的房贷压力就只差一步。下面是签字之前怎么测。
更新于 8月6日约 10 分钟阅读
Yan Zhu物业管理
我的房子价格翻倍,邻居家却没动。问题出在哪里。
选对城市、选对城区,只是工作的一半。相距 200 米的两套房,十年回报可能天差地别——而背后的原因,外行根本看不出来。
更新于 8月6日约 12 分钟阅读
Joey Don城区分析
他们要升级 Narre Warren 的警察局。这件事你应该兴奋。
维州政府现在的预算赤字非常大。各处都在砍预算。结果他们却批了 Narre Warren 警察局的升级——这是全州今年唯一的一笔。看不懂这个信号,我也帮不了你。
更新于 8月6日约 11 分钟阅读
Yan Zhu陷阱与警示
中介不想让你知道的那个"内部房源"套路
大家说起内部房源(off-market)都像在讲什么神秘会员俱乐部。其实根本不是。有一个免费网站,能让你查到任何一个城区里最能卖房的中介,然后直接联系他们。下面我讲清楚怎么做——顺便提醒你那些打着 off-market 旗号的套路。
更新于 8月6日约 11 分钟阅读
Joey Don财务与税务
一个几乎能保证拿到 offer 的面试后续动作——以及它对房产谈判的启示
我在职业生涯里面过 500 多个人。正好有一个人做了我下面要讲的这个动作。他当场被录用。我在房产谈判中赢下的每一单,背后的原则都一样。
更新于 8月6日约 10 分钟阅读
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