Yan Zhu财务与税务
用 SMSF 在维州买房?没人提醒过你的地税账单
在维州用 SMSF 买投资房,会带来一个关于地税的意外:信托附加税(免征门槛 $25,000,个人为 $50,000)每年额外加 $1,500 到 $2,000,20 年累计 $30,000 到 $40,000。下面是它与退休阶段 0% CGT 的盈亏平衡算法。
更新于 8月17日约 10 分钟阅读
Insights & Resources
Investment Insights
Expert analysis, market trends, and practical advice for property investors
按最新实质更新日期排序和分年；文章内保留首次发布日期。
2026
24 articles
Steven Jin投资策略
SMSF 墨尔本投资房 —— 2026 买家中介分步指南
SMSF（Self-Managed Super Fund，自管养老金）可以在墨尔本购买投资房 —— 但规则苛刻，多数综合型买家中介无法胜任。本 2026 指南带你走过 LRBA（有限追索权借贷安排）借贷结构、Sole Purpose Test（唯一目的测试）合规、SMSF 适合的墨尔本区域选择标准、所需的五人专业团队，以及一个真实案例：一笔 780,000 澳元的 Hampton Park SMSF 购买，4 年内权益从 0 增长到 312,000 澳元。
更新于 8月17日约 12 分钟阅读
Yan Zhu财务与税务
未满 40 岁?用 SMSF 买房大概率是个糟糕的主意
未满 40 岁、super 余额低于 $200K?用 SMSF 买房大概率是错的:每年 $3,610 的费用相当于 2.4% 的拖累,LRBA 规则禁止加 granny flat、禁止 subdivision,而放在个人名下能把周租从 $450 抬到 $850。前 2-3 套先用个人名下。
更新于 8月17日约 10 分钟阅读
Joey Don城区分析
我进每一个城区都走同一个套路。狗公园和主街,告诉你一切。
在我读 CoreLogic 数据的哪怕一行之前,我会先开车去两个地方。本地狗公园和主商业街。30 分钟,这两个点告诉我的,比任何表格都多。
更新于 8月17日约 10 分钟阅读
Joey Don装修与开发
我们把一块地切成两块,造出了 $200K 的净值。完整打法在这里。
我们在 Narre Warren 把一块 700sqm 的地以约 $40,000 的 subdivision 成本切成两张独立产权,在 $670,000 的买入价上制造出大约 $200,000 的净值。完整数字、6-8 个月时间线、流程全在下面。
更新于 8月17日约 11 分钟阅读
Joey Don城区分析
白板法:我们如何在 30 分钟内分析一个城区
每一个城区都要在30分钟内过七道数据测试——土地供应、空置率、在售天数、可负担性、人口结构、自住率、公寓密度——任何一项不过就直接淘汰。Hampton Park 拿到 7/7,Point Cook 卡在第一项土地供应。
更新于 8月17日约 11 分钟阅读
Yan Zhu投资指南
聘用墨尔本买家中介前必问的 12 个问题（2026）
墨尔本买家中介收取 1.5-3 万澳元费用，影响六位或七位数购买决定。多数消费者在初次面谈中只问一两个问题然后就承诺。这 12 个问题 —— 涵盖业绩记录、利益冲突、Off-Market 来源和结算后服务 —— 是签订任何买家代理协议前我们建议的最低尽职调查。
更新于 8月17日约 9 分钟阅读
Yan Zhu投资指南
什么是 Buyer's Advocate（买家中介）？2026 澳洲完整指南
Buyer's Advocate（买家中介）—— 也称 Buyer's Agent —— 是只代表买方的持牌房产专业人士，负责选房、看房、议价和拍卖竞拍。这一行业在澳洲始于 1990 年代初，目前从业者超过 1,400 人。本 2026 完整指南覆盖服务范围、各州牌照要求、REBAA（澳洲买家代理协会）认证、收费结构，以及七种值得聘请的场景与五种不需要的场景。
更新于 8月17日约 11 分钟阅读
Yan Zhu投资指南
不到30岁的澳洲人？买自住房是你能犯的最大财务错误。
你爸妈让你买房。他们的建议是为房价只有年收入4倍的市场校准的。现在是8倍。游戏规则变了。
更新于 8月17日约 11 分钟阅读
Yan Zhu财务与税务
零首付在澳洲买房：真正管用的担保人策略
你不需要$150,000的存款来买第一套投资房。你需要的是拥有房产的父母和一个在澳洲运行了二十年的策略。
更新于 8月17日约 12 分钟阅读
Yan Zhu物业管理
$100K 的改造把 $400 的周租做到了 $1,200,设计图我都贴出来
那位客户一开始以为我是个骗子。直到每周 $1,200 的租金开始进账,她又打回来问能不能给她表妹也做一套。这是那次的完整案例,数字真实,设计逻辑也摊开讲。
更新于 8月6日约 12 分钟阅读
Yan Zhu物业管理
去年我们在墨尔本买了 131 套房,每一个数字都公开
2025 年初所有人都在追 Brisbane 和 Perth 的时候,我喊出了 all in 墨尔本。十二个月过去,数据来了:131 套房,平均土地 660sqm,平均增长 12.75%。完整成绩单如下。
更新于 8月6日约 11 分钟阅读
Joey Don投资指南
同样的 $600K 现金,一个人只买一套房,另一个买四套。差别在哪里。
去年一个朋友来找我咨询房产。他存款 $600,000,想买一套自住房。他的计划很简单:在好城区找一套房,全款付清,无贷款地住进去。我告诉他这个计划能跑得通,我也告诉他,这个计划会在接下来 15 年里让他损失大约 $2 million 的财富。
更新于 8月6日约 12 分钟阅读
Yan Zhu投资策略
我差点成为精算师。它教给我唯一一条重要的房产规则。
当年和我一起进入 Melbourne 大学精算专业的有 200 名学生。最后能走到头的不到 10 个。活下来的人学到了同一件事:为一切建一条安全边际。
更新于 8月6日约 10 分钟阅读
Joey Don城区分析
每天 6,500 人被裁。你的名字可能已经在名单上了。
2021 年过了两个月,全球已经有超过 40 万人被裁。算下来,每天有 6,557 人打开那封邮件。如果你觉得自己的工作很安全,我有一些让人不舒服的数据要给你看。
更新于 8月6日约 9 分钟阅读
Joey Don市场分析
我们的 AI 用一小时找到了一套低估 $100K 的房产。我花了三天才相信这是真的。
我做专业买家已经很多年。我的职业生涯建立在比 Google Maps 还熟 Melbourne 街道的功夫上。可是上个月,一段软件在六十分钟里找到一笔交易,而我要是自己找,可能得花一周——还不一定找得到。那一刻改变了我看这个行业的方式。
更新于 8月6日约 10 分钟阅读
Joey Don物业管理
我用一个 $33/月的 AI 工具,跑赢了 $3,300 的估价团队
上个月我在 Cranbourne 一套房出价之前,先用 AI 工具跑了一次估价。工具综合了可比成交、土地面积调整、状况因素和时点修正。估出来的价格:$618,000。银行估价出来是 $620,000。而卖方中介一直在报 $650,000 到 $680,000。
更新于 8月6日约 11 分钟阅读
Yan Zhu陷阱与警示
公寓陷阱:为什么那么多华人投资者最后都手里攥着一堆贬值的资产
我一直在遇到那些五六年前买了墨尔本公寓的投资者——眼睁睁看着它横盘,甚至倒退。模式几乎一模一样。
更新于 8月6日约 11 分钟阅读
Yan Zhu投资指南
澳洲有一条财务杀戮线。它不冲着穷人,它冲着这两类人
澳洲的金融系统不是设计来让你致富的。它是设计来筛掉那些控制不了消费的人的。这条杀戮线不来找最穷的澳洲人——他们早就被挡在游戏门外。它来找两类人:把"值得"和"买得起"搞混的年轻专业人士,以及把收入和财富搞混的高收入家庭。
更新于 8月6日约 10 分钟阅读
Yan Zhu装修与开发
澳洲在住房上花了 $800 亿。一套新房都没盖出来
联邦政府承诺 $800 亿修复住房危机。参议院记录显示零套新建住宅。下面是数字真正告诉你的事情,以及为什么需求端的房产基本面依然坚不可摧。
更新于 8月6日约 11 分钟阅读
Joey Don投资策略
澳洲住房危机,其实是聪明投资者这辈子最大的红利
所有人都在说澳洲解决不了住房问题。他们说得没错。但如果你真的看懂这场危机背后在推什么,你会发现——这是这一代人最大的一个财富窗口。
更新于 8月6日约 13 分钟阅读
Yan Zhu物业管理
通胀降到了2.7%。那利率为什么还不降?
ABS上周公布了最新的通胀数据。2.7%。几乎每一个博主立刻跳出来宣布降息就在眼前。大多数人是错的,我会用数据把原因讲清楚。
更新于 8月6日约 10 分钟阅读
Yan Zhu陷阱与警示
五个看房细节,帮你避开一次六位数的买房失误
大多数买家看房时只看卧室和厨房。聪明的买家会看墙面裂缝、天花板水渍、排水沟锈蚀、门框走位和树根。两种人的差别,用几万块澳元来衡量。
更新于 8月6日约 11 分钟阅读
Joey Don投资策略
买第一套投资房前,没人告诉我的那些贷款细节
我的第一套投资房,贷款结构糟糕到每个月白白流出去 $400 澳元。没人告诉我 offset 账户、LMI 可以比价,也没人告诉我可以切换到只付利息的贷款。这里是我当年希望有人告诉我的每一条贷款细节——从贷款预批一直到再融资。
更新于 8月6日约 14 分钟阅读
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