Yan Zhu财务与税务
我们把一套独立屋改成三个独立单元。租金翻了三倍。
改造前的照片：一套疲惫的三房独立屋，周租$400。改造后的照片：三个独立单元，每周收$1,200。翻新花了$60,000。我来详细走一遍让这个转变成为可能的每一个决定。
更新于 8月29日约 12 分钟阅读
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Investment Insights
Expert analysis, market trends, and practical advice for property investors
按最新实质更新日期排序和分年；文章内保留首次发布日期。
2026
24 articles
Joey Don装修与开发
我们把这套 $820K 的房子拆成三户出租,现在每周收 $1,200
这套房六个月前才交割,现在估价已经涨了 10%。三户独立出租,各有自己的入口,合起来每周 $1,200。大多数人不愿相信这种数字是真的——我就带你一间一间看。
更新于 8月29日约 10 分钟阅读
Steven Jin投资策略
分租屋可行性研究——客户买入前我们跑的完整清单
一份分租屋（rooming house，分租屋）可行性研究，是「7% 的改造」与「昂贵的错误」之间的分界线。每位 PremiumRea 客户买入前，我们跑同一套 8 步工作流程：规划分区与覆盖区核查、平面图测试、Class 1b 门槛测试、改造成本估算、房间租金证据收集、总成本口径收益计算、注册时间线与敏感性分析——以明确的 go/no-go 判断收尾。本文公开完整清单，并用我们客户数据集中 48 笔分租改造的数字做一个实算案例。
更新于 8月29日约 12 分钟阅读
Steven Jin投资策略
墨尔本分租屋融资——贷方到底怎么看这类资产
分租屋（rooming house，分租屋）融资是决定墨尔本分租屋策略能否落地的约束条件。贷方把已配置的分租屋当作专门用途资产：估值方法改变、收入被打折或忽略、贷款价值比从标准住宅的 80-90% 降到 60-70%——或者干脆拒贷。本指南按贷方类别梳理借贷市场对分租屋的真实处理方式、「先按标准住宅买入、交割后改造」的顺序及其风险点，以及买入前必须与贷款经纪解决的问题。
更新于 8月29日约 11 分钟阅读
Steven Jin投资策略
维州 Rooming House 租赁规定：运营者的居住者、租金与最低标准指南（2026）
拥有一栋合规的 rooming house（分租屋）只是工作的一半——管理里面的租住关系，受维州法律中一套多数房东从未读过的独立框架管辖。分租屋居住者不是普通租客：他们的权利因入住而产生，租金与押金规则不同，2023 年最低标准直接管到房间本身。这是维州分租屋租赁规定的运营者指南——什么变了、标准要求什么、以及为什么专业管理是 95% 入住率与一地鸡毛之间的分界线。
发布于 8月29日约 11 分钟阅读
Yan Zhu陷阱与警示
Rooming House 出租:一年让房东损失 $15,000 的筛选错误
一套 rooming house 分 5 间,每间 $220,账面每周 $1,100。但一个坏租客——一个不付钱、损坏公共区域、或者骚扰其他人的——就能把 $1,100 变成 $600,再加上三间空房和一张 VCAT 申请表。我见过这种事。下面是怎么避免。
更新于 8月29日约 11 分钟阅读
Yan Zhu金融与税务
2026 联邦预算刚刚重写了澳洲房产税。但慌着卖房是最糟糕的选择。
2026 年 5 月 12 日晚 7:30，澳洲联邦政府把过去 27 年的房产税法从中间一刀切成两半。新买二手投资房的负扣税没了；50% CGT 折扣将被通胀指数化取代；可裁量信托从 2028 年起被征 30% 最低税。但在任何人卖房之前 — 先看看 Treasury 自己的模型到底显示了什么。
更新于 8月17日约 15 分钟阅读
Joey Don投资指南
2026 年墨尔本买家中介值得请吗？完整 ROI 分析
'墨尔本买家中介值得请吗' 这个问题的诚实答案，取决于四个变量：你为谁购房（自住 vs 投资）、你对本地市场的熟悉程度、你的小时机会成本、以及中介是否有可验证的业绩记录。我们用 2024-2025 年的数据建模四种情形，展示一笔 15,000 澳元的服务费在 5 年内何时带回 50,000 至 150,000 澳元的回报 —— 以及更重要的，何时不会。包含多数买家忽略的 ATO 抵税规则。
更新于 8月17日约 10 分钟阅读
Joey Don投资策略
我花了 $80K 读 MBA,唯一值回这 $80K 的那一课,讲的是房产
读 MBA 之前,我就是那种教科书级的高收入仓鼠——在轮子上一直跑。薪水不低,资产为零。一次校友活动上的聊天,彻底改写了我对财富的理解。
更新于 8月17日约 11 分钟阅读
Yan Zhu投资指南
我们赢下过 100+ 场拍卖,这是一份没人教你的"站位"指南
拍卖本质上是披着房产交易外衣的心理战。拍卖师的工作是激活你的竞争本能,你的工作是保持冷静。具体怎么做,看这篇。
更新于 8月17日约 12 分钟阅读
Yan Zhu陷阱与警示
澳大利亚经济靠移民撑着。这不是优势——这是警报。
家庭债务与收入之比达到189%。房产总值是GDP的6.4倍。近70%的新增贷款都投向按揭。这些数字并不正常。但如果你看懂了这盘棋,它们其实是有逻辑的。
更新于 8月17日约 13 分钟阅读
Joey Don城区分析
Ballarat 分区拆解:钱到底往哪里去
Ballarat 不是一个市场,而是六个。Lucas($540-580K)吃 BWEZ 就业管线,Delacombe($430-480K)是回报率 4.0%-4.5% 的价值型选择,遗产核心区($580-680K)靠医院扩建带来的租客需求。
更新于 8月17日约 10 分钟阅读
Joey Don市场分析
墨尔本是这一轮周期的落后者。$700K-$800K 的东南入场位在哪里
当所有人都在刷墨尔本房市的坏消息时,我们在买。墨尔本目前的周期位置接近 2019 年的布里斯班和 2021 年的珀斯,中位价比悉尼低 20% 到 25%。本文讲清楚周期逻辑、$700,000-$800,000 的东南区入场位到底在哪,以及加一个第二收入来源对 3.2% 的平均租金回报率意味着什么。
更新于 8月17日约 11 分钟阅读
Joey Don市场分析
所有人都劝你买布里斯班。但昆州的资产负债表在讲另一个故事
接下来这段话,会让我在布里斯班房产博主圈里不受欢迎。但总得有人讲:昆州人均债务到 2027-28 财年将达 $40,000 澳元,比触发维州投资者税改的 $28,000 还差 43%。数字不会撒谎。
更新于 8月17日约 11 分钟阅读
Yan Zhu投资指南
翻新房陷阱:新刷的那层漆,到底藏了什么
刚翻新完的房子,不等于结构健康。新漆底下可能藏着地基移动、漏水和白蚁——用外墙砌砖的阶梯裂缝、橡皮球地板测试和卫生间背墙湿度,在下手前把它们逐一看穿。
更新于 8月17日约 10 分钟阅读
Yan Zhu财务与税务
买家中介佣金 vs 固定费用 —— 2026 哪种结构更省钱
2026 年澳洲买家中介服务费有三种结构：百分比佣金（成交价 1.5%-3.0%）、固定费用（8,000-25,000 澳元）、或分层（签约费 + 成功费）。在不同价位上，数学走向各不相同 —— 500K 时百分比佣金几乎总是输，2M 时百分比佣金从节省角度几乎总是赢。本指南建模五个常见购买价位，揭露佣金模型中固有的利益冲突，并基于你的预算告诉你应当选哪种结构。
更新于 8月17日约 9 分钟阅读
Joey Don投资指南
买家中介 vs 销售中介 — 维州法律定义（2026 中文投资者必读）
2026 年多数澳洲房产买家仍说不清 buyer's agent（买家中介）和 real estate agent（销售中介）的法律区别——这两个职业在维州由同一个执照监管，却在每笔交易中代表对立的当事方。Estate Agents Act 1980（维州地产代理法）、Consumer Affairs Victoria 的发牌制度，以及数十年的 fiduciary duty（信托义务）判例法，都围绕一个问题展开：中介的 principal（委托人）是谁？这份指南解读法律定义、fiduciary duty 区别、禁止 dual agency 的规则，以及如何在 60 秒内核实任何维州 estate agent 执照。
更新于 8月17日约 10 分钟阅读
Yan Zhu陷阱与警示
Clyde North：中介人人爱、表格一算就崩的那个城区
上周一位客户打电话给我，说他的中介在推 Clyde North 的一套新房。价格好，保证租金回报，离新的 Westfield 很近。我打开自己的表格。四十秒左右。然后我让他赶紧跑。
更新于 8月17日约 10 分钟阅读
Joey Don城区分析
别再把自住房转成投资房了。卖掉它。
你知道为什么有些年薪一般的人能持有五套投资房,而高收入者买第二套时就被银行拒了吗?因为高收入者一直在把自住房转成投资房,而不是卖掉它、再做债务循环。算术会告诉你答案,而且很残酷。
更新于 8月17日约 11 分钟阅读
Joey Don装修与开发
我们把一块 $800K 澳元的角地做成了三份租金。合计:每周 $900。
角地是财富创造的一块空白画布。我们把墨尔本东南一块 $800K 角地做成了三份租金、每周共 $900——一间 $110K 的 granny flat,加一次 $12K 的「一变二」主屋重组,毛回报率 5.0%。
更新于 8月17日约 11 分钟阅读
Joey Don城区分析
Doncaster vs Doncaster East: 投资对比,差别远超你想象
大多数人把 Doncaster 和 Doncaster East 当成同一个城区加了个后缀。他们错得不能再错。一个正在被推土机铲平、推向高密度城市中心;另一个在悄悄给那些买对街道的人印 equity。
更新于 8月17日约 13 分钟阅读
Joey Don装修与开发
为什么买"已经带 granny flat"的房子,反而比自己建更贵
人人都想买一套自带 granny flat 的房子,但它带着 $50K-$80K 的溢价、而且往往没有 OC(Occupancy Certificate)。花 $110K 自己建,能增值 $150K-$180K、创造 $40K-$70K 的 equity,还没有合规风险。
更新于 8月17日约 10 分钟阅读
Yan Zhu投资指南
你的孩子不会继承你的财富。ATO 会。除非你做这件事
你花了二十年搭起一个房产组合。你牺牲了度假、开了十年同一辆车、在朋友们大手大脚的时候你在还月供。然后如果你没有结构性规划就走了——ATO 会拿走你建立起来的近一半东西。
更新于 8月17日约 12 分钟阅读
Joey Don投资策略
墨尔本祖母房（Granny Flat）投资 —— 买家中介 2026 策略指南
墨尔本**祖母房（granny flat / 副屋）**投资比新州或昆州受限更多 —— 但在合适走廊仍可将单房产总租金回报率从勉强的 3.5% 提升至 5.5-6.5%。难点在于维州的**DPU（Dependent Person's Unit，依附人居住单元）**框架、部分放宽规则的 Plan VIC 2024 改革，以及决定你的项目是 8 周还是 18 个月可批的市政府层面差异。
更新于 8月17日约 10 分钟阅读
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