Joey Don市场分析
去年我们在墨尔本买了 100 套房。每一套都是正现金流
当所有人都在刷墨尔本房市的坏消息时,我们在买。2024 年买下将近 100 套房,平均回报率 14%。按照我们的装修套路跑完之后,每一套都是正现金流。数字不会骗人。
Mar 14约 11 分钟阅读
Insights & Resources
Investment Insights
Expert analysis, market trends, and practical advice for property investors
2026
24 articles
Joey Don装修与开发
现场走读:一套 $600K 的房子,加了 granny flat 之后回报率直接到 6%
我此刻站在一套十二个月前交割的房子后院里。主屋每周 $480,我身后的这套 granny flat 马上要以每周 $370 挂牌。下面完整讲一遍它是怎么走到这一步的。
Mar 13约 10 分钟阅读
Yan Zhu投资指南
买家中介团队内部会议长什么样(我们偷录了一次)
团队里有人偷偷录下了一次周一早会。镜头里是我们怎么审一份城区数据、怎么挑战分析师的假设、怎么当场做出买或不买的决定。我们决定把它发出来。
Mar 12约 11 分钟阅读
Joey Don城区分析
我进每一个城区都走同一个套路。狗公园和主街,告诉你一切。
在我读 CoreLogic 数据的哪怕一行之前,我会先开车去两个地方。本地狗公园和主商业街。30 分钟,这两个点告诉我的,比任何表格都多。
Mar 11约 10 分钟阅读
Yan Zhu财务与税务
工党想废掉负扣税。为什么这件事(再一次)不会发生。
每一个选举周期都会有人提要废掉负扣税。媒体跟进、投资者恐慌、然后什么都没发生。背后有一个非常具体的历史原因——而且这个原因一直没变。
Mar 10约 10 分钟阅读
Joey Don投资策略
$300K 现金:快速买两套,还是买一套先翻新?教你怎么决定。
这个月我大概被问了十五次同一个问题。你手上有 $300K-$400K。你是把它拆成两份首付快速扩张,还是把它停在一套房上,花 $100K 把它改造成现金流机器?
Mar 9约 12 分钟阅读
Joey Don市场分析
Melbourne 2025 上半场:用数据把每一个空头拍回去
如果你还在跟别人说 Melbourne 在跌,说明你从 1 月开始就没看过数字。光是 2025 年 5 月,独立屋就涨了 0.8%,年化 9.6%。下面告诉你钱到底去了哪里。
Mar 8约 11 分钟阅读
Joey Don装修与开发
买下一套自带 granny flat 的房子:为什么它从第一天就跑出了 6% 的回报率
大多数投资人要花五个月、$110K 去盖一间 granny flat。我们找到的这套,已经盖好了。数字比我们自己盖任何一套都好看。
Mar 7约 11 分钟阅读
Yan Zhu投资指南
如果你还不到 35 岁，房产比股票更值。这是数学证明。
所有人都让你去买指数基金。数据也说股票长期回报 9.2%，房产只有 6.8%。结案？还差得远。因为这个对比忽略了最关键的一个变量：杠杆。而杠杆会彻底改变结果。
Mar 6约 10 分钟阅读
Joey Don城区分析
Cranbourne 的 2025:你在观望的时候,别人已经在开发了
上个月我开车穿过 Cranbourne,在两公里的回路里数出了 14 个正在动工的开发项目。dual-occupancy、granny flat、推倒重建。这个城区已经跨过了那条线,从「价值洼地」变成了「活跃开发走廊」。
Mar 5约 11 分钟阅读
Yan Zhu财务与税务
我算了每个州每个价位的地税。维州并不是那个坏人。
每个人都在吼维州地税。我用整整一个周末搭了一张覆盖八个州和领地的对比表。结果连我自己都有点意外 —— 我可是靠这个吃饭的。
Mar 4约 10 分钟阅读
Joey Don投资策略
$400K 预算？我会进这两个区域小镇。原因在这里。
墨尔本东南正在热得发烫，这个大家都知道。但如果你的预算低于 $500K，还有两个距墨尔本一小时的区域小镇，数字更漂亮。我们已经悄悄在这里买了好几个月。
Mar 3约 11 分钟阅读
Joey Don市场分析
澳洲在结构上就是一个资源经济体。这就是为什么房产是你最好的投资
上周我和一位中国科技投资人喝咖啡。他来澳洲一年了,感到震惊:"这里根本没有什么生产性的东西可以投。只有咖啡店、酒水店和洗车店。"他说得对。而这正是房产在这里如此好用的原因。
Mar 2约 11 分钟阅读
Joey Don装修与开发
他用 5% 首付方案加 granny flat,现在一套 $95 万的房子每月只付 $1,500
所有人都劝他咬牙在 Glen Waverley 花 $180 万,然后被每月 $8,000 的房贷按在地上。他没听——他在北区花 $95 万买了一套带 granny flat(副住宅)的房,租金把他每月实际房贷压到了 $1,500。
Mar 1约 9 分钟阅读
Yan Zhu投资指南
拍卖是在开始之前就赢下来的。内行人用的三个步骤
你站在拍卖场,心跳加速,手里举着牌。但你还没到,这场游戏其实就已经结束了。准备工作——估价、中介研究、竞争者分析——才是拍卖胜负真正分出的地方。下面是把专业买家和业余买家分开的三个步骤。
Feb 28约 10 分钟阅读
Joey Don城区分析
St Albans 逐街扫盘:哪些地块有开发潜力,哪些是死胡同
我们上一篇 Carinlea 深挖火了之后,收到的问题基本集中在一个点:St Albans 能不能 subdivision(分割土地)?答案完全取决于你在哪条街上、地块在什么分区里、有没有后部进出通道。这就是那张图。
Feb 27约 11 分钟阅读
Yan Zhu财务与税务
你的 super 不会帮你退休。但你的 super 买下一套房子,可能会。
澳洲人退休时的 super 中位数余额是 $292,000。这能产生每年 $20,000,不到 80 岁就会花光。有一种方式能让你用 super 去买房——带杠杆、降低 CGT,而且完全不占用你个人的借贷能力。
Feb 26约 10 分钟阅读
Joey Don投资策略
澳洲的"死线":那条让你一直穷下去的隐形阈值
他带着 $5K 存款和一笔 $6K 的车贷走进我办公室,说想做 rentvesting(以租养贷)。我拉出他的借贷能力,差点从椅子上摔下去。那笔 PR 庆祝礼物般的车贷,刚刚把他 $300,000 的借贷能力清零。
Feb 25约 11 分钟阅读
Joey Don市场分析
我大学同学 25 岁买了套 $700K 的自住房。这笔交易让他损失了 200 万澳元
他是我精算系同届里最聪明的那个。刚毕业就拿六位数年薪。他买了一套自住房,结果这成了他这辈子最贵的一个决定——不是因为房子跌了,而是因为它让他没法做别的事。
Feb 24约 11 分钟阅读
Joey Don装修与开发
Heidelberg West 看起来便宜是有原因的。下面是一份案例研究。
靠近 La Trobe University。靠近 Austin Hospital。可负担。纸面上,Heidelberg West 全勾。但现实里,一位投资者经历的租客流失、长期空置、低于平均的增长,讲了一个完全不同的故事。
Feb 23约 9 分钟阅读
Yan Zhu投资指南
我给墨尔本最常被问的城区打了 10 分制。大多数不及格。
每个人都让我给他们喜欢的城区打分。于是我做了一套框架——五个指标、每项满分 2 分、总分 10 分。Cranbourne 8 分，Point Cook 4 分，Williamstown 3 分。受欢迎的选择和赚钱的选择，很少是同一件事。
Feb 22约 12 分钟阅读
Joey Don城区分析
我开车穿过 St Albans,找到了一个挨着 $2M 豪宅的 $700K 小区。为什么这件事重要。
St Albans 被大多数投资者一笔带过。太多元、太糟、太西。我带着相机开车穿了一遍,发现了一样数据党会漏掉的东西:一个 $700K 木板房和 $2 million 建筑师设计大宅共用一条街的小区。
Feb 21约 11 分钟阅读
Yan Zhu财务与税务
维州「地税翻倍」?我花了 23 小时算数字。下面是真相。
我的客户在集体恐慌。短视频到处在说维州地税翻倍。我坐下来,花了 23 小时,把澳洲每个州从 $100K 到 $2M 每个价格区间的地税都算了一遍。结果会让你意外。
Feb 20约 10 分钟阅读
Joey Don投资策略
这套房子七年零增长。预判「钱坑」的三个红旗信号
这套房子我当年租过。2017 年我说服房东卖掉——她靠把钱投到别处,后来赚了 150 万。接手的那位呢?七年负现金流,零增长。红旗信号从第一天就摆在那儿了。
Feb 19约 11 分钟阅读
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