Yan Zhu财务与税务
一个免费网站,可能让你不至于在山火区买下一套房
去年夏天改变了我看山区房产的方式。火没烧进 Melbourne 市区,但离得足够近,让每一个人都意识到山火风险不是纸上谈兵。它是每一张尽职调查清单都该有的一项,而且有一个免费网站,30 秒就能告诉你全部答案。
Jul 16约 10 分钟阅读
Insights & Resources
Investment Insights
Expert analysis, market trends, and practical advice for property investors
2024
24 articles
Yan Zhu城区分析
Box Hill 的 30 年蜕变:从安静郊区到墨尔本东部的活动中心
总有人问我 Box Hill 是不是"已经太贵了"。这个问题完全问错了。真正该问的是:到底是什么把 Box Hill 从一个昏昏欲睡的郊区,推成一个被明确标注的都会型活动中心,以及今天哪些城区正在走同一条轨迹?
Jul 9约 11 分钟阅读
Yan Zhu投资指南
5 Donnelly Court 内部走读:$110K 的 granny flat 怎么把一套独立屋做成双份收入机器
这段走读是周二早上拍的。主屋租客去上班,granny flat 租客在后面给花园浇水。两边都不知道自己的租金在资助别人提前退休——这才是被动收入应该有的样子。
Jul 2约 11 分钟阅读
Yan Zhu装修与开发
澳洲中产正在消失。房产是唯一还能浮起来的救生艇。
我说中产在一分为二，不是戏剧化。ABS 数据很残酷：过去五年间，有房族平均净资产增加了 $320,000。没房的增加了 $8,000。同一个国家、同一个经济体，截然不同的结局。
Jun 25约 12 分钟阅读
Joey Don物业管理
200+ 场拍卖的出价经验。这是一份他们不想让你看到的打法
我的客户在抖。手抖,握着手机,盯着拍卖师倒数从 10 到 5。我在两条城区之外的车里,戴着耳机,听着他的呼吸越来越快。"我该怎么办?"他小声问。我只说了两个字:"核弹。"
Jun 18约 11 分钟阅读
Yan Zhu市场分析
6 Sweet Gum Avenue:加一栋副住宅,Narre Warren 这套房每周收$935
刚签下6 Sweet Gum Avenue 的时候,账面已经不错了。Narre Warren 一片安静小区里的三房独立屋,620平方米,$762,000澳元。原状出租周租大概$520。但我们下手,不是因为"不错",而是看上了后院藏着的东西。
Jun 11约 11 分钟阅读
Yan Zhu陷阱与警示
澳洲有房族和租房族之间的财富差距，已经变成了一道鸿沟。这是数据。
上周我拉了 ABS 的财富分布数据，差点被咖啡呛到。有房族和租房族之间的差距，不只是大。它已经大到——我们看的几乎是两个共享同一个邮编的不同国家。
Jun 4约 11 分钟阅读
Yan Zhu投资策略
你的投资人画像配什么房？一套数据驱动的匹配框架
投资房最贵的一个错误，不是买错城区，而是把对的房子配给了错的投资人。退休人士去碰开发地块，刚入门的去搞翻新工程，高收入者却买了一套零退税意义的物业——这种事我见太多了。房子本身没问题，是匹配错了。
May 28约 12 分钟阅读
Joey Don财务与税务
一个公式告诉你月供会不会压垮你。大多数人搞错了。
在澳洲走向破产的第一步，是让你的月供超过家庭收入的 30%。我不管你赚多少，不管那套房看起来多好。如果数字把你推到 30% 以上，你离一次加息带来的房贷压力就只差一步。下面是签字之前怎么测。
May 21约 10 分钟阅读
Joey Don城区分析
我穿着帽衫走进一场 $2.9M 的酒店拍卖——这正是策略本身
请柬上写着"smart casual"。我穿了帽衫去。故意的。在一屋子穿着 $3,000 西装的开发商里，那个没人当回事的年轻人才是最危险的竞价者。
May 14约 10 分钟阅读
Yan Zhu投资指南
这个免费网站能在你下单之前暴露所有红旗信号。大部分投资人根本不知道它存在
有这样一个网站:输入一个具体地址,就能查学区、看自动估价、识别洪水区、找规划覆盖区——全都是免费的。它叫 property.com.au,而我接触过的投资人里,大约 90% 从来没用过。
May 7约 10 分钟阅读
Yan Zhu装修与开发
Victoria 的印度移民潮正在重塑房产需求。数据说了什么。
自从 Victoria 州长访问新德里并宣布大学合作项目之后,方向就已经写在墙上了。墨尔本的人口结构正在变化,房产市场也会跟着变化。提前读懂这个趋势的投资者,会相应地布局。
Apr 30约 11 分钟阅读
Joey Don物业管理
我把一块 $800K 澳元的角地改成三间出租房,每周收 $1,200。完整走一遍。
谁说收三份租金就得买三套房?这块 719 平方米的角地,一份产权就能每周带来 $1,200 澳元的租金。上周我把三个单元都走了一遍并拍了下来。下面是完整的做法。
Apr 23约 11 分钟阅读
Yan Zhu市场分析
你的投资房赚了 $200K。来看看你真正能拿回多少
大家都爱谈资本利得,却没人愿意聊当你想把这些利得从砖头里拿出来、放进口袋时会发生什么。上周我把一个 $200,000 的资本利得从头算了一遍,结果让我重新考虑要不要卖房这件事。
Apr 16约 10 分钟阅读
Yan Zhu陷阱与警示
Rooming House 出租:一年让房东损失 $15,000 的筛选错误
一套 rooming house 分 5 间,每间 $220,账面每周 $1,100。但一个坏租客——一个不付钱、损坏公共区域、或者骚扰其他人的——就能把 $1,100 变成 $600,再加上三间空房和一张 VCAT 申请表。我见过这种事。下面是怎么避免。
Apr 9约 11 分钟阅读
Yan Zhu投资策略
一美元都没掏之前,我怎么给城区打分:筛掉95%的8因子框架
我一个月大概会评估40个城区。一整年下来真正投的,也就3个左右。淘汰率99%。不是我刻意挑剔,而是大多数城区根本过不了一套系统化的评估——这套评估跑完只要45分钟。
Apr 2约 12 分钟阅读
Yan Zhu财务与税务
2020年Melbourne房产：别人在恐慌时，聪明钱在往哪走
利率下降时两件事同时发生。有房贷的人松了口气。没房贷的人突然意识到自己能借到更多。第一个反应是宽慰。第二个反应推动市场。
Mar 26约 11 分钟阅读
Joey Don城区分析
每月 $199 的这个数据工具取代了我整支研究团队（以及该怎么用）
我以前每周花 30 小时手动分析城区数据。从 SQM 拉空置率，从 REIV 交叉比对中位价，从 council 记录跑土地价值计算。然后我找到一个工具，一条查询就搞定全部。而且它的 AI copilot 真的懂房产。
Mar 19约 10 分钟阅读
Joey Don投资指南
我怎么在 30 秒内读懂一个拍卖现场(以及为什么我愿意在没人举手时第一个举手)
上个月我走进一个拍卖现场,十八个人围在那儿装作有兴趣。大多数是邻居,两位是同行中介,真正的买家只有三组。三十秒之内我就知道——这套房我们会便宜拿下。
Mar 12约 11 分钟阅读
Yan Zhu装修与开发
把自住房转成投资房？这三个错误每个都让你少赚 $15,000
上个月一位客户慌慌张张打电话给我。她六个月前搬出自家房子,开始出租,刚收到 ATO 一份针对她报税的询问。她把整笔按揭利息都作为抵扣申报——但这笔贷款的结构不是投资用途的。光这个错误可能让她要补税和罚款 $12,000 澳元。
Mar 5约 12 分钟阅读
Joey Don物业管理
我刚收到一张 $30,000 的地税账单。维州依然不是最贵的州。
账单是周二来的。$30,000 澳元。2020 财年维州地税(land tax)评估。我第一反应和你会有的反应一样——为「拥有几块土地」的权利付这么多钱实在离谱。但我把所有州的数字真的算了一遍之后,第二反应就不一样了。
Feb 27约 11 分钟阅读
Joey Don市场分析
为什么豪宅出价之前必须看两次(一次 $1.8M 的教训)
我站在 Canterbury 一栋房子的客厅里。这套房子被宣传成"带有惊艳维多利亚时期细节"的四卧家庭住宅。宣传图很漂亮、走房视频由专业团队拍摄、Section 32(卖方声明)干干净净。而当我第二次亲自站在那里时,我注意到地板是斜的——不是轻微的那种斜,是一颗弹珠会沿着地板滚过去的那种斜。
Feb 20约 11 分钟阅读
Yan Zhu陷阱与警示
我对同一个 suburb 比对了 REA 和 Domain 的数据。差了 $147,000
在 realestate.com.au 上调出任意墨尔本 suburb,记下中位房价。再打开 domain.com.au,同一个 suburb,数字不一样。有时差得离谱。我上周查了十二个 suburb,两个平台的平均差距是 $83,000,最大一处差 $147,000——同一个 suburb,同一个季度。
Feb 13约 12 分钟阅读
Yan Zhu投资策略
真正决定房价的是什么(不是供需关系)
澳洲每一个房产评论员都会告诉你同一句话:需求大于供应价格上涨,供应大于需求价格下跌。听上去很合理,却严重不完整。如果供需就是全部真相,那么每一个高需求城区里的每一套房都会是同一个价格。事实并非如此,差得远。
Feb 6约 13 分钟阅读
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