Joey Don财务与税务
关于房产投资,我的 Tesla 给我上的一课比任何教科书都深
我开一辆 Tesla。买它的时候,我以为这是一个理性的财务决定——运营成本低、不烧油、保养少。我没算到的是,一台 $65,000 的车变成一台 $42,000 的车的速度到底有多快。十八个月,就摆在我家车库里。
Jan 30约 11 分钟阅读
Insights & Resources
Investment Insights
Expert analysis, market trends, and practical advice for property investors
2024
5 articles
Yan Zhu城区分析
Melbourne 房产要交的每一种税费(一篇讲完,不再意外)
上个月一位客户问我,一套 Melbourne 投资房到底要被收多少种税费。我掰着手指数到十一根手指头就不够用了——印花税、地税、资本利得税、council rates、水费、物业费、FIRB 附加、离岸业主附加,清单还在继续。难怪很多人感觉被淹没。
Jan 23约 14 分钟阅读
Joey Don投资指南
商业地产不是被动收入。买之前我第一件事要看的东西。
一位客户带着一个看起来无懈可击的商业项目来找我。墨尔本郊区的一个加油站。长租约。净租金，租客承担所有持有成本。回报率超过 7%。纸面上完美的被动投资。现实里差点让他亏掉 $600,000 澳元。
Jan 16约 11 分钟阅读
Joey Don装修与开发
再融资 $100 万,你留下 $100 万。卖掉赚 $100 万,你只留下 $80 万。原因在这
上周一位客户给我打电话,说他的房子买入以来已经涨了 $100 万。他想卖掉「把利润锁在手里」。我告诉他他准备无缘无故送出 $200,000。他不信,直到我在白板上把数字写给他看。
Jan 9约 11 分钟阅读
Joey Don物业管理
我用一个 $33/月的 AI 工具,跑赢了 $3,300 的估价团队
上个月我在 Cranbourne 一套房出价之前,先用 AI 工具跑了一次估价。工具综合了可比成交、土地面积调整、状况因素和时点修正。估出来的价格:$618,000。银行估价出来是 $620,000。而卖方中介一直在报 $650,000 到 $680,000。
Jan 2约 11 分钟阅读
2023
19 articles
Yan Zhu市场分析
granny flat 不是一栋建筑,它是一个年化 18% 的金融产品
大多数人把 granny flat 想成后院的一间小屋——也许给父母住,也许给青春期的孩子当小天地,总之有点"温馨迷你"。而我把 granny flat 想成一个带杠杆的金融产品——年化 18%,六年回本,带银行认可的估值提升,能按需"制造"净值。
Dec 26约 12 分钟阅读
Joey Don陷阱与警示
这套首次置业策略能帮你省下 $46,000(完全合法,却很少人用)
我亲眼看着一个首次置业者走进墨尔本内东区的一场拍卖,花 $680,000 澳元买下一套两居室公寓。全额印花税,没有任何资助,没有任何减免。他其实完全可以在墨尔本东南区花 $590,000 澳元买下一套 600 平米的四居独立屋,印花税零、拿到 $10,000 的资助,在油漆还没干之前就已经领先 $46,000 澳元了。
Dec 19约 11 分钟阅读
Joey Don投资策略
澳洲买房完整指南(每一步都讲清楚,没有行话,没有惊喜)
每周都有人问我同一个问题:我到底该从哪里开始?他们想买房,知道会涉及钱和文件。再往下,整个流程是一个黑盒。银行、律师、检查员、中介、保险公司——每个人都想在这笔交易里分一杯羹,却没人告诉你这些碎片是怎么拼起来的。
Dec 12约 14 分钟阅读
Yan Zhu财务与税务
买房不是靠运气。这是我们挑选每一套资产用的那套系统。
有人告诉我他买房"运气好",我听着就不舒服。运气意味着随机,随机意味着没系统。而在一个$600,000的决策上没系统,结果只会有两种:要么侥幸成功,要么注定失败。
Dec 5约 12 分钟阅读
Joey Don城区分析
从每月存 $5K 到每月被动收入 $8.3K。我真正做过什么
十年前,我是一名 IT 项目经理,工资还不错,但每一小时都在拿时间换钱。停止工作,收入停掉。生一场病,收入停掉。AI 接管我的岗位——当时这听起来像是理论假设,现在已经很实在——收入会永久停下。
Nov 28约 12 分钟阅读
Joey Don投资指南
同样的 $600K 现金,一个人只买一套房,另一个买四套。差别在哪里。
去年一个朋友来找我咨询房产。他存款 $600,000,想买一套自住房。他的计划很简单:在好城区找一套房,全款付清,无贷款地住进去。我告诉他这个计划能跑得通,我也告诉他,这个计划会在接下来 15 年里让他损失大约 $2 million 的财富。
Nov 21约 12 分钟阅读
Joey Don投资策略
天生适合用房产建立财富的五种人(以及为什么其他人都会卡住)
我在墨尔本帮客户买过 350 多套投资房。有些人把一套房在三年里滚成六套的投资组合;有的人只买一套,之后再也没动过。差距几乎从来不是资金。是心态。下面是真正能走到最后的那五种人。
Nov 14约 11 分钟阅读
Yan Zhu财务与税务
澳洲政府花了 800 亿建房,结果盖了零套。这对你的下一次买房意味着什么。
Housing Australia Future Fund 没有新建一套住宅。被当作成果汇报的那 340 套房产,全部是"收购",不是"建造"。参议院确认了这一点,ABC Media Watch 也独立核实过。而每年 12 万套的目标,仅一年下来就已经落后 27.5%。
Nov 7约 12 分钟阅读
Joey Don城区分析
她对房产一无所知,房子一年涨了 25%。这是怎么做到的。
她分不清贷款中介和银行放贷员。交割半年后她还说不出 council rates(市政费)是什么。但她信任整个流程,买下一套位于角地、带结构问题的木板房,然后在付完 $625,000 的十二个月后,看着 RPData 把它估到了 $780,000。
Oct 31约 11 分钟阅读
Joey Don投资指南
每天 6,500 人被开除。如果你没有被动收入,下一个就是你。
2020 年前两个月,全球超过 40 万人失去工作或收到裁员通知。每天 6,557 人点开那封邮件。我以前在 IT 行业工作。如果不是趁着还拿着工资时搭建了房产投资组合,我就是其中之一。
Oct 24约 11 分钟阅读
Joey Don装修与开发
Selling Agent 嘴里常说的四句话——每一句都是设计好让你多付钱的
当一个 selling agent 说「这套房潜力巨大」,他说的不是这套房,他说的是你的钱包。下面四句我每周都听得到的话,翻译成人话,配真实谈判里的例子。
Oct 17约 10 分钟阅读
Yan Zhu物业管理
墨尔本 vs 上海：一份完整的生活成本对比，以及为什么「地理套利」真的管用
两个城市我都住过十多年。一顿餐厅饭在墨尔本 $25，在上海大约 $6.20。但真正的故事在住房数字上：在墨尔本买房、收澳洲的租金、在上海花钱。这就是地理套利，数学非常残酷。
Oct 10约 10 分钟阅读
Yan Zhu市场分析
社交媒体正在杀死临街零售物业。聪明的投资者改买什么。
老规矩很简单：买人流最大的那间店铺。但当一条 KOL 帖子带来的客人比一整年的路人还多时,整套商业地产投资逻辑都要改写。下面说应该改买什么。
Oct 3约 10 分钟阅读
Joey Don陷阱与警示
30-30-30 法则:换家庭自住房又不把自己换破产的方法
我亲眼看过墨尔本的家庭在低利率时期买下梦想房,然后在利率翻倍时被压垮。月供从 $5,800 涨到 $10,000 以上。一方失业。房子被迫挂牌止损。这里有一条能避开这种结局的公式。
Sep 26约 11 分钟阅读
Yan Zhu投资策略
物业管理的不可能三角:为什么你的 PM 总是掉链子,以及该怎么办
澳洲平均每位物业经理管 170 套房。按这个比例,她每周在你这套 $700,000 的资产上大约只花 11 分钟。这不叫管理。这叫按月开发票的疏忽。
Sep 19约 11 分钟阅读
Joey Don财务与税务
Melbourne 房产税务讲清楚:印花税、CGT、地税,以及那些让你多付钱的误区
先破一个迷思:Melbourne 地税不是澳洲最贵的,任何档都不是。那是媒体噪音。下面不讲黑话,把对你房产税务真正重要的内容说清楚。
Sep 12约 11 分钟阅读
Yan Zhu城区分析
我用 AI 把 10 个政府数据库合成一张房产风险地图,结果揭开了这些
Mount Waverley 一个城区就有 54 个独立的政府认定风险覆盖区。洪水区、山火区、遗产控制、高压线地役权——全部是免费公开数据,但全部埋在 20 个不同的数据库里。我们用 AI 把它们合并成了一张交互地图。
Sep 5约 10 分钟阅读
Joey Don投资指南
REA 的免费小技巧:监控你这条街上的每一套房(为什么开发商每天都在用)
不管你有没有房,今晚就该把这个免费工具装上。它能监控澳洲任何一个地址,挂牌的那一瞬间就提醒你。开发商每天用它盯 site consolidation 机会,投资者用它追踪可比成交。下面是九十秒的设置方法。
Aug 29约 9 分钟阅读
Joey Don装修与开发
不要相信 AI 帮你挑投资房。它读到的数据,是可以被人伪造的
中国 315 消费者权益调查揭露了一个工业化级别的假评论工厂,它专门污染 AI 的训练数据。这套东西一样可以用在房产市场上。有人想让你买 Moe,他就可以让 ChatGPT 把 Moe 推荐给你。我来告诉你是怎么做到的。
Aug 22约 10 分钟阅读
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