Joey Don投资策略
自住房转投资房常见失误（$50K税务陷阱详解）
你把按揭慢慢还了下来,房价涨了,现在你想升级到更大的地方,把老房子变成出租房。听起来很直接。但大约 90% 这么做的人都无意中制造了一个税务灾难,在投资组合的生命周期里多付几万澳元。
Sep 3约 12 分钟阅读
Insights & Resources
Investment Insights
Expert analysis, market trends, and practical advice for property investors
2025
24 articles
Joey Don财务与税务
一套房一年 41% 回报。加杠杆投资房产背后的数学。
一个骗子都不敢把这个数字拿出来讲。住宅房产,年回报 41%。但这就是我们一位客户真正做到的,我把算式完整给你看。剧透一下:不是魔法,是杠杆。
Sep 2约 11 分钟阅读
Joey Don投资指南
银行说不的时候怎么继续借:撑起多套房组合的家庭信托策略
大多数投资人在买到第二套房之后就撞墙。broker 说不能再借了,他们以为结束了。其实没有。我帮过不少客户用同一个结构建起了五套、六套、七套的组合——每换一家银行就重置一次借贷能力。而且完全合法。
Sep 1约 12 分钟阅读
Yan Zhu装修与开发
投资房用公司还是信托？我见过客户选错亏掉 $100K
我亲眼看过聪明的投资者因为选错持有结构而在税上白白烧掉五位数。在帮客户完成了 350 宗以上交易之后,这里是公司对比信托的老实拆解——用真实美元数字,不是理论。
Aug 31约 13 分钟阅读
Yan Zhu物业管理
通胀又回来了,失业率在下降。可为什么一切感觉都在变差?
数字说经济在繁荣,你的银行账户说不是。我挖了一下为什么澳洲官方统计给出的画面和租客、业主、投资者实际体验到的完全不同——以及这对你的房产策略意味着什么。
Aug 30约 14 分钟阅读
Yan Zhu市场分析
我怎么在下手买房之前,把全澳洲的城区都过一遍
大多数投资者选城区靠感觉——朋友在哪买过、自己长在哪里、网上哪篇文章说「这里要起飞」。我靠的是四个数字。下面是撑起我们 350 多宗墨尔本成交的那套具体筛选框架。
Aug 29约 14 分钟阅读
Joey Don陷阱与警示
贷款经纪还是银行经理?我见过客户因为这个决定丢掉定金
一位客户因为 broker(贷款经纪)没能按时批下贷款,损失了 $45,000 澳元的定金。另一位在合适的时机从 broker 转到 banker,一年省下 $12,000 澳元。这不是理论,这是两条路之间真金白银的差别。
Aug 28约 12 分钟阅读
Joey Don投资策略
买第一套投资房前,没人告诉我的那些贷款细节
我的第一套投资房,贷款结构糟糕到每个月白白流出去 $400 澳元。没人告诉我 offset 账户、LMI 可以比价,也没人告诉我可以切换到只付利息的贷款。这里是我当年希望有人告诉我的每一条贷款细节——从贷款预批一直到再融资。
Aug 27约 14 分钟阅读
Joey Don投资策略
我用自家团队跟 AI 搜房工具较量了一场,结果把我吓到了
我在 Google 的 AI 深度搜索里输入了一个提示词,让它在 Boronia 帮我找一套高价值的房子。五秒钟后,它给出了三套房源,附带城区均价、规划覆盖区以及房屋状况评估。而我那支三人团队,做同样的事情要花整整四十分钟。
Aug 26约 11 分钟阅读
Joey Don财务与税务
我拿一个 $33 的 AI 工具,对比了我们整支买家中介团队。结果让人有点不舒服
我让 Google 的深度研究工具跑了一套真实在挂的房源,然后把结果和我们五个人两小时做出来的报告做对比。AI 用了十分钟——部分结论比我们做得还好。对你意味着什么,下面说清楚。
Aug 25约 11 分钟阅读
Yan Zhu城区分析
澳洲房产食物链:你坐在哪一节,决定你是吃还是被吃
问自己一个不客气的问题:在澳洲房产里,你到底有几种赚钱方式?如果答案只到"资本增值和租金"为止,你就坐在食物链的最底端。而在你上面的那群人,正悄悄把你的利润吃掉。
Aug 24约 11 分钟阅读
Yan Zhu投资指南
Point Cook、Clyde、Camberwell——你到底能不能在那里买?逐城区拆解
每个人都在问那些"热门"的城区。但人气和赚钱是两回事。关于 Point Cook、Clyde 和 Camberwell,数据到底说了什么?
Aug 23约 11 分钟阅读
Yan Zhu装修与开发
我们在一套 $700K 的 Cranbourne 房子后面加了一套 granny flat。现在它每周收 $790。
所有人都告诉你 Cranbourne 是个糟糕的区——治安差、离市区远、太工薪。我天天都能听到这种话。每一次我都笑一下,因为这些话的主人,正是那些搞不明白自己市中心公寓为什么十年下来还在倒退的同一批人。
Aug 22约 11 分钟阅读
Joey Don物业管理
白领工作先死。房东应该怎么回应。
Elon Musk 和 Peter Diamandis 花了两小时讨论 AGI 时间线。澳洲房产媒体视而不见。他们本不该的。最容易面临收入中断的租客,就是正在租你 CBD 公寓的那批人。
Aug 21约 12 分钟阅读
Yan Zhu市场分析
墨尔本「全球最宜居城市」的牌子,其实是个笑话——数据说了算
我在 Melbourne 住了十四年。宜居排名一年接一年出炉,街边的流浪帐篷、超市的鸡蛋短缺、周末的反移民游行也一年接一年。这里面有东西对不上号,数据也印证了这一点。
Aug 20约 10 分钟阅读
Joey Don陷阱与警示
一位客户两年里把 $300K 现金变成了三套房(完整账单拆解)
你大概也注意到了——身边有些人攒房的速度和他们的工资完全对不上。不是富二代,也不是年薪 $300K,他们只是弄明白了一个大多数投资者一辈子没搞懂的顺序。
Aug 19约 13 分钟阅读
Joey Don投资策略
政府的 5% 首付方案不是礼物——是一把上了膛的枪
5% 首付方案听上去很慷慨——直到你把数字跑一遍。20 倍杠杆、零净值缓冲、没人替你兜底。这就是我让客户先等一等的原因。
Aug 18约 12 分钟阅读
Yan Zhu财务与税务
我把投资房放在了自己名下。最后多交了六位数的税。
我还记得坐在会计师办公室,盯着一张让我胃都凉的税单。地是我自己找的,工程是我自己盯的,资产一路升值也是我亲手守出来的。然后 ATO 把将近一半拿走了。错的不是那套房,错的是产权证上的那个名字。
Aug 17约 12 分钟阅读
Yan Zhu城区分析
我永远不会买 house and land package 来做投资的五个理由
我跟 60 多位买过 house and land package 后悔的投资者聊过。其中一位买了 15 套——同一个建筑商、同一个户型、同一个外立面颜色。他现在正在折价脱手。这类 package 是为开发商设计的，不是为投资者设计的。
Aug 16约 12 分钟阅读
Joey Don投资指南
为什么会有人花五位数请买家中介？我把账算给你看。
REA 上挂着几万套房。为什么还会有人花五位数请我们去买房？因为过去十二个月里，我们平均仅靠谈判省下的钱，就已经超过了我们的服务费。这还没算上内部房源、装修管线，以及那五个你用钱买不进去的圈子。
Aug 15约 11 分钟阅读
Yan Zhu装修与开发
澳洲住房供应危机:审批在涨,房子却盖不出来——到底哪里卡住了
联邦政府承诺到 2029 年新建 120 万套住宅,没有一个州走在计划线上。纸面上审批数在涨,实际开工却在掉。"盖章的数量"与"真正建好的数量"之间的落差,是当下澳洲房产里最重要的一个数字。
Aug 14约 12 分钟阅读
Joey Don物业管理
捡便宜的窗口正在关上 —— 为什么接下来 12 个月是墨尔本最后一个便宜周期
银行在收紧低证明贷款,自住买家正在涌回,东南区 $700K 的房子正在消失。这个高利率的买入窗口不会一直开着。
Aug 13约 11 分钟阅读
Yan Zhu市场分析
Debt Recycling:我如何把 $100K 澳元的「死」自住房贷,变成一年 $2,800 澳元的退税
你的自住房贷其实比你想的要贵。不是因为利率高——虽然它确实不低。真正的原因是:你付出的每一块利息,都是用税后收入付的。与此同时,你那个拿着投资贷款的邻居,付着完全一样的利息,却能把它全部当作抵税项。同一家银行。同一个利率。完全不同的税务结果。十年下来,差距会大到吓人。
Aug 12约 13 分钟阅读
Joey Don陷阱与警示
练房产投资直觉的三个步骤——大多数中介不会教你
如果知识和经验相当,财务直觉更好的那个投资人会赢。这就跟足球运动员的球感一样——你装不出来,但你可以训练。下面是我每周都在做的三项练习,以及它们如何塑造了 350+ 笔交易。
Aug 11约 11 分钟阅读
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