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2026 Articles
119 property investment articles published by PremiumRea in 2026. Melbourne market analysis, suburb deep-dives, and case studies.
- 14 May 2026约 15 分钟阅读·金融与税务
2026 联邦预算刚刚重写了澳洲房产税。但慌着卖房是最糟糕的选择。
2026 年 5 月 12 日晚 7:30，澳洲联邦政府把过去 27 年的房产税法从中间一刀切成两半。新买二手投资房的负扣税没了；50% CGT 折扣将被通胀指数化取代；可裁量信托从 2028 年起被征 30% 最低税。但在任何人卖房之前 — 先看看 Treasury 自己的模型到底显示了什么。
- 9 May 2026约 11 分钟阅读·投资指南
如何筛选墨尔本买家中介 — 2026 年 10 点核查清单
在墨尔本选择 Melbourne buyer's agent（墨尔本买家中介）是 2026 年投资者最具杠杆的财务决策之一。单次委托费用从 $8,000 到 $25,000 不等，资产选择会复利数十年——一个真正的高水平 buyer's agent 与一个改头换面的销售中介之间的差距，可以在终身回报上拉开数十万澳元。这份 10 点核查清单为你提供了在签订协议前系统化筛选任何买家中介的方法。
- 8 May 2026约 12 分钟阅读·财务与税务
墨尔本买家中介费用 2026 — 全面对比（固定费 vs 佣金 vs 阶梯式）
2026 年墨尔本 buyer's agent（买家中介）的费用区间很宽——从入门端的 $8,000 固定费用，到高端市场上百万澳元交易的 3% 佣金。多数准客户问错了问题：他们问费用是多少，而该问的是，这种费用结构会如何影响中介推荐的房产。这份指南对比三种主流费用模式、十家墨尔本知名公司、ATO（澳洲税务局）对可抵扣性的认定，以及实质性改变真实成本的 GST（商品服务税）处理方式。
- 7 May 2026约 9 分钟阅读·投资指南
REBAA 认证墨尔本买家中介 — 含义与 2026 年的重要性
REBAA（澳洲买家代理协会）— Real Estate Buyers Agents Association of Australia — 是澳洲唯一专门认证 buyer's agent（买家中介）的全国机构。2026 年多数搜寻墨尔本买家中介的消费者，会把 REBAA 与 REIV（销售中介机构）混淆，或者假设任何持牌中介自动是会员。他们不是。会员是自愿的，门槛是真实的，REBAA 会员与非会员之间的消费者保护差异是实质性的。
- 6 May 2026约 10 分钟阅读·投资指南
买家中介 vs 销售中介 — 维州法律定义（2026 中文投资者必读）
2026 年多数澳洲房产买家仍说不清 buyer's agent（买家中介）和 real estate agent（销售中介）的法律区别——这两个职业在维州由同一个执照监管，却在每笔交易中代表对立的当事方。Estate Agents Act 1980（维州地产代理法）、Consumer Affairs Victoria 的发牌制度，以及数十年的 fiduciary duty（信托义务）判例法，都围绕一个问题展开：中介的 principal（委托人）是谁？这份指南解读法律定义、fiduciary duty 区别、禁止 dual agency 的规则，以及如何在 60 秒内核实任何维州 estate agent 执照。
- 5 May 2026约 11 分钟阅读·投资指南
什么是 Buyer's Advocate（买家中介）？2026 澳洲完整指南
Buyer's Advocate（买家中介）—— 也称 Buyer's Agent —— 是只代表买方的持牌房产专业人士，负责选房、看房、议价和拍卖竞拍。这一行业在澳洲始于 1990 年代初，目前从业者超过 1,400 人。本 2026 完整指南覆盖服务范围、各州牌照要求、REBAA（澳洲买家代理协会）认证、收费结构，以及七种值得聘请的场景与五种不需要的场景。
- 4 May 2026约 12 分钟阅读·投资策略
SMSF 墨尔本投资房 —— 2026 买家中介分步指南
SMSF（Self-Managed Super Fund，自管养老金）可以在墨尔本购买投资房 —— 但规则苛刻，多数综合型买家中介无法胜任。本 2026 指南带你走过 LRBA（有限追索权借贷安排）借贷结构、Sole Purpose Test（唯一目的测试）合规、SMSF 适合的墨尔本区域选择标准、所需的五人专业团队，以及一个真实案例：一笔 780,000 澳元的 Hampton Park SMSF 购买，4 年内权益从 0 增长到 312,000 澳元。
- 3 May 2026约 10 分钟阅读·投资指南
2026 年墨尔本买家中介值得请吗？完整 ROI 分析
'墨尔本买家中介值得请吗' 这个问题的诚实答案，取决于四个变量：你为谁购房（自住 vs 投资）、你对本地市场的熟悉程度、你的小时机会成本、以及中介是否有可验证的业绩记录。我们用 2024-2025 年的数据建模四种情形，展示一笔 15,000 澳元的服务费在 5 年内何时带回 50,000 至 150,000 澳元的回报 —— 以及更重要的，何时不会。包含多数买家忽略的 ATO 抵税规则。
- 2 May 2026约 9 分钟阅读·财务与税务
买家中介佣金 vs 固定费用 —— 2026 哪种结构更省钱
2026 年澳洲买家中介服务费有三种结构：百分比佣金（成交价 1.5%-3.0%）、固定费用（8,000-25,000 澳元）、或分层（签约费 + 成功费）。在不同价位上，数学走向各不相同 —— 500K 时百分比佣金几乎总是输，2M 时百分比佣金从节省角度几乎总是赢。本指南建模五个常见购买价位，揭露佣金模型中固有的利益冲突，并基于你的预算告诉你应当选哪种结构。
- 1 May 2026约 11 分钟阅读·投资策略
如何在墨尔本找到Off-Market（私下交易）房源 —— 2026 内行人攻略
Off-Market（私下交易/未公开上市）房源在墨尔本听起来很神秘 —— 不挂牌、不广告、不拍卖。但现实更复杂：墨尔本约 10-15% 的住宅成交是 Off-Market，而这个词其实涵盖三种完全不同的情景。本文是 PremiumRea 买家中介日常使用的获取手册，以及没有专业代表时普通消费者实际可以做的事。
- 30 April 2026约 12 分钟阅读·财务与税务
外国投资者的墨尔本买家中介 —— FIRB、税收与 2026 新规变化
外国投资者购买墨尔本住宅在 2025-2026 年面临一系列实质性变化的限制：**FIRB（澳洲外国投资审查委员会）**审批费从 14,700 澳元起；2025 年 4 月至 2027 年 3 月对外国买家购买**二手房（established home）**的彻底禁令；维州 8% 外国买家印花税附加；4% 缺席业主土地税附加；联邦空置费；以及失去主住所**CGT（资本利得税）**豁免。专业的墨尔本买家中介在 2026 年的重要性，可能已经超过了产权过户律师本身。
- 29 April 2026约 10 分钟阅读·投资策略
墨尔本祖母房（Granny Flat）投资 —— 买家中介 2026 策略指南
墨尔本**祖母房（granny flat / 副屋）**投资比新州或昆州受限更多 —— 但在合适走廊仍可将单房产总租金收益率从勉强的 3.5% 提升至 5.5-6.5%。难点在于维州的**DPU（Dependent Person's Unit，依附人居住单元）**框架、部分放宽规则的 Plan VIC 2024 改革，以及决定你的项目是 8 周还是 18 个月可批的市政府层面差异。
- 28 April 2026约 9 分钟阅读·投资指南
聘用墨尔本买家中介前必问的 12 个问题（2026）
墨尔本买家中介收取 1.5-3 万澳元费用，影响六位或七位数购买决定。多数消费者在初次面谈中只问一两个问题然后就承诺。这 12 个问题 —— 涵盖业绩记录、利益冲突、Off-Market 来源和结算后服务 —— 是签订任何买家代理协议前我们建议的最低尽职调查。
- 27 April 2026约 11 分钟阅读·城区分析
70万澳元以下首次置业墨尔本最佳城区——2026年榜单
如果你是预算70万澳元以下的首次置业者（first home buyer），2026年的墨尔本城区清单与三年前完全不同。火车线延伸、新房供应潮、以及2024年底推出的HomeBuyer Vic（维州首置股权共享计划）已经重新画了价值地图。这是我们目前实际为首次置业客户买入的12个城区，附中位价、空置率、所在火车线。
- 26 April 2026约 10 分钟阅读·投资指南
墨尔本买家中介到底能为你省多少钱？真实数字
多数关于这个话题的文章都来自买家中介自我营销，答案永远是“当然能省”。本文来自一家在墨尔本完成200余笔客户收购、并愿意公开数学不成立案例的买家中介公司。谈判、城区选择、浪费时间、避开问题房四个真实数字桶——加上中介费没赚回来的诚实案例。
- 25 April 2026约 10 分钟阅读·投资策略
墨尔本买家中介——投资者 vs 自住业主，2026年差异详解
投资者买家中介（buyer's agent）和自住业主买家中介在墨尔本是两份真正不同的工作，只是共用同一个行业名称。投资者关心收益率、折旧表、税务结构、长期增长数学。自住业主关心校区、通勤、厨房布局、周二下午5点房子的“感觉”。两者的清单不重叠、验房清单不重叠、谈判策略近乎相反。本文解释原因，以及如何为你的情况选对类型的买家中介。
- 24 April 2026约 12 分钟阅读·投资策略
墨尔本合住屋投资——买家中介2026年指南
墨尔本合住屋（rooming house，分租屋）投资是合法可用的最高收益率策略之一——做得好，一栋80万澳元、单一租约550澳元/周的房子可以重新配置为产生1250到1600澳元/周。做得差，会触发市政执法、融资被拒、租客管理噩梦。这是我们内部使用的买家中介指南——Rooming House Operators Act合规、市政差异、改造成本诚实数字、以及竞争对手不提的风险。
- 12 April 2026约 11 分钟阅读·装修与开发
我们把一块地切成两块,造出了 $200K 的净值。完整打法在这里。
我们在 Narre Warren 把一块地切成两张独立产权,制造出大约 $200,000 的净值。完整数字、时间线、流程全在下面。
- 11 April 2026约 11 分钟阅读·投资指南
刚拿到PR就想买房？这可能是你最糟糕的第一步
PR刚下来,本能反应是立刻买房。现实是——这个本能会让你在机会成本上损失六位数。
- 10 April 2026约 11 分钟阅读·城区分析
白板法:我们如何在 30 分钟内分析一个城区
每一个城区都要过七道测试。任何一项不过,直接淘汰。这就是我们团队给出每一条推荐时都在用的那套框架。
- 9 April 2026约 10 分钟阅读·财务与税务
用 SMSF 在维州买房?没人提醒过你的地税账单
在维州用 SMSF 买投资房,会带来一个关于地税的意外。信托附加税每年额外加 $1,500 到 $2,000。下面是盈亏平衡的算法。
- 8 April 2026约 11 分钟阅读·投资策略
"被动收入"是理财领域最大的谎言。真正管用的是"资产收入"
互联网曾向我承诺被动收入。我试过 dropshipping、分红股、加密币。没有一个是被动的。房产也不是——但它可以加杠杆、系统化、可复制。
- 7 April 2026约 11 分钟阅读·市场分析
墨尔本的平地可建土地比澳大利亚任何一个城市都多。这意味着什么。
墨尔本拥有澳大利亚所有城市中最多的平地可建土地。这个地理事实同时制造了两件东西——外延式扩张和内部稀缺。最聪明的投资者会站在稀缺的那一侧。
- 6 April 2026约 10 分钟阅读·装修与开发
为什么买"已经带 granny flat"的房子,反而比自己建更贵
人人都想买一套自带 granny flat 的房子,但它的溢价让"自己建"成为更聪明的选择——既能制造 equity,又没有合规风险。
- 5 April 2026约 10 分钟阅读·投资指南
翻新房陷阱:新刷的那层漆,到底藏了什么
刚翻新完的房子,不等于结构健康。下面教你怎么透过这层掩饰看到底。
- 4 April 2026约 10 分钟阅读·城区分析
Ballarat 分区拆解:钱到底往哪里去
Ballarat 是六个市场。这里告诉你钱真正流向的地方。
- 3 April 2026约 10 分钟阅读·财务与税务
未满 40 岁?用 SMSF 买房大概率是个糟糕的主意
未满 40 岁?用 SMSF 买房大概率是错的。费用吃掉回报,限制毁掉策略。前期先用个人名下。
- 2 April 2026约 11 分钟阅读·投资策略
高利率?好事。这个环境下印钱的三个动作
大家都在等降息。聪明的投资人反而抢在降息之前买。高利率催生了我们最好的那批交易:2024 年 40% 的收购是内部房源,平均比可比成交低 $20K–$50K。
- 1 April 2026约 12 分钟阅读·市场分析
ATO其实是在借钱给你买房。来看算术。
ATO不是你的敌人，它是你的沉默合伙人。这是高收入者如何利用负扣税（negative gearing）建立政府部分出资的房产投资组合的。
- 31 March 2026约 11 分钟阅读·装修与开发
想炒房翻新?90% 的装修人都掉进了这个 GST 陷阱
大多数炒房客要等到会计师打电话的那一刻,才知道自己原来要交 GST。这里讲清楚怎么避开这个陷阱——以及万一已经踩进去,该怎么补救。
- 30 March 2026约 12 分钟阅读·投资指南
我们赢下过 100+ 场拍卖,这是一份没人教你的"站位"指南
拍卖本质上是披着房产交易外衣的心理战。拍卖师的工作是激活你的竞争本能,你的工作是保持冷静。具体怎么做,看这篇。
- 29 March 2026约 11 分钟阅读·城区分析
Rowville 看起来很安全——但数据说它在老去
Rowville 是那种看起来「应该是」好投资的城区。绿树成荫、学校不错、治安良好。但数字讲的故事,和街道呈现的样子不一样。
- 28 March 2026约 12 分钟阅读·财务与税务
零首付在澳洲买房：真正管用的担保人策略
你不需要$150,000的存款来买第一套投资房。你需要的是拥有房产的父母和一个在澳洲运行了二十年的策略。
- 27 March 2026约 12 分钟阅读·投资策略
房产投资有八步。大多数人只做了最后一步
不赚钱的投资房长得都一样。屋主完成了第 8 步——把房子买下来——然后把第 1 到第 7 步全跳过了。
- 26 March 2026约 11 分钟阅读·市场分析
所有人都劝你买布里斯班。但昆州的资产负债表在讲另一个故事
接下来这段话,会让我在布里斯班房产博主圈里不受欢迎。但总得有人讲,而数字不会撒谎。
- 25 March 2026约 11 分钟阅读·装修与开发
我们把一块 $800K 澳元的角地做成了三份租金。合计:每周 $900。
角地不只是房产。它是财富创造的一块空白画布。下面是我们把它变成一台三收入机器的全过程。
- 24 March 2026约 11 分钟阅读·投资指南
不到30岁的澳洲人？买自住房是你能犯的最大财务错误。
你爸妈让你买房。他们的建议是为房价只有年收入4倍的市场校准的。现在是8倍。游戏规则变了。
- 23 March 2026约 12 分钟阅读·城区分析
学区房是一个财富陷阱——聪明的父母应该怎么做
澳大利亚的父母在花 $200,000 为一个邮编买单。数据告诉你这笔钱放到几乎任何其他地方,都会更好。
- 22 March 2026约 10 分钟阅读·财务与税务
你的银行多收了你利息。一通电话就能修正。
你在同一家银行待得越久，利率就变得越差。这不是犬儒，这是有据可查的银行定价策略，它每年让澳洲普通按揭持有者多付几千澳元。
- 21 March 2026约 12 分钟阅读·投资策略
别再拿自住的思路去买投资房。改变一切的三条规则。
知道每一套不赚钱的投资房都有什么共同点吗?业主是因为喜欢那个厨房才买下的。
- 20 March 2026约 11 分钟阅读·市场分析
Melbourne 反弹了。你还在等,就已经晚了。
三年。我等了整整三年。Melbourne 的回调过程残酷、乏味,对真正在看的人来说却很美。反弹已经开始,便宜的城区领跑。
- 19 March 2026约 10 分钟阅读·装修与开发
他四个月内在 Narre Warren 买了两套房。后面发生了什么。
有的客户要纠结好几个月才能下手。黄先生在拍卖会上看到那套房之后三个小时就签了第一份合同。然后他又来买了第二套。
- 18 March 2026约 12 分钟阅读·投资指南
你的孩子不会继承你的财富。ATO 会。除非你做这件事
你花了二十年搭起一个房产组合。你牺牲了度假、开了十年同一辆车、在朋友们大手大脚的时候你在还月供。然后如果你没有结构性规划就走了——ATO 会拿走你建立起来的近一半东西。
- 17 March 2026约 13 分钟阅读·城区分析
在维州用 $50 万能在哪里买房?Ballarat 刚刚改变了游戏规则
大家都在问我,在维州用 $50 万的预算该怎么买。答案其实一直就摆在墨尔本西北 110 公里之外。
- 16 March 2026约 11 分钟阅读·财务与税务
维州刚把off-the-plan印花税免了——这其实是一个陷阱
政府开始免费送东西的时候,你第一个问题应该是:他们到底在卖什么?维州的 off-the-plan 印花税豁免,不是慷慨,是在清库存。
- 15 March 2026约 11 分钟阅读·投资策略
我花了 $80K 读 MBA,唯一值回这 $80K 的那一课,讲的是房产
读 MBA 之前,我就是那种教科书级的高收入仓鼠——在轮子上一直跑。薪水不低,资产为零。一次校友活动上的聊天,彻底改写了我对财富的理解。
- 14 March 2026约 11 分钟阅读·市场分析
去年我们在墨尔本买了 100 套房。每一套都是正现金流
当所有人都在刷墨尔本房市的坏消息时,我们在买。2024 年买下将近 100 套房,平均回报率 14%。按照我们的装修套路跑完之后,每一套都是正现金流。数字不会骗人。
- 13 March 2026约 10 分钟阅读·装修与开发
现场走读:一套 $600K 的房子,加了 granny flat 之后回报率直接到 6%
我此刻站在一套十二个月前交割的房子后院里。主屋每周 $480,我身后的这套 granny flat 马上要以每周 $370 挂牌。下面完整讲一遍它是怎么走到这一步的。
- 12 March 2026约 11 分钟阅读·投资指南
买家中介团队内部会议长什么样(我们偷录了一次)
团队里有人偷偷录下了一次周一早会。镜头里是我们怎么审一份城区数据、怎么挑战分析师的假设、怎么当场做出买或不买的决定。我们决定把它发出来。
- 11 March 2026约 10 分钟阅读·城区分析
我进每一个城区都走同一个套路。狗公园和主街,告诉你一切。
在我读 CoreLogic 数据的哪怕一行之前,我会先开车去两个地方。本地狗公园和主商业街。30 分钟,这两个点告诉我的,比任何表格都多。
- 10 March 2026约 10 分钟阅读·财务与税务
工党想废掉负扣税。为什么这件事(再一次)不会发生。
每一个选举周期都会有人提要废掉负扣税。媒体跟进、投资者恐慌、然后什么都没发生。背后有一个非常具体的历史原因——而且这个原因一直没变。
- 9 March 2026约 12 分钟阅读·投资策略
$300K 现金:快速买两套,还是买一套先翻新?教你怎么决定。
这个月我大概被问了十五次同一个问题。你手上有 $300K-$400K。你是把它拆成两份首付快速扩张,还是把它停在一套房上,花 $100K 把它改造成现金流机器?
- 8 March 2026约 11 分钟阅读·市场分析
Melbourne 2025 上半场:用数据把每一个空头拍回去
如果你还在跟别人说 Melbourne 在跌,说明你从 1 月开始就没看过数字。光是 2025 年 5 月,独立屋就涨了 0.8%,年化 9.6%。下面告诉你钱到底去了哪里。
- 7 March 2026约 11 分钟阅读·装修与开发
买下一套自带 granny flat 的房子:为什么它从第一天就跑出了 6% 的回报率
大多数投资人要花五个月、$110K 去盖一间 granny flat。我们找到的这套,已经盖好了。数字比我们自己盖任何一套都好看。
- 6 March 2026约 10 分钟阅读·投资指南
如果你还不到 35 岁，房产比股票更值。这是数学证明。
所有人都让你去买指数基金。数据也说股票长期回报 9.2%，房产只有 6.8%。结案？还差得远。因为这个对比忽略了最关键的一个变量：杠杆。而杠杆会彻底改变结果。
- 5 March 2026约 11 分钟阅读·城区分析
Cranbourne 的 2025:你在观望的时候,别人已经在开发了
上个月我开车穿过 Cranbourne,在两公里的回路里数出了 14 个正在动工的开发项目。dual-occupancy、granny flat、推倒重建。这个城区已经跨过了那条线,从「价值洼地」变成了「活跃开发走廊」。
- 4 March 2026约 10 分钟阅读·财务与税务
我算了每个州每个价位的地税。维州并不是那个坏人。
每个人都在吼维州地税。我用整整一个周末搭了一张覆盖八个州和领地的对比表。结果连我自己都有点意外 —— 我可是靠这个吃饭的。
- 3 March 2026约 11 分钟阅读·投资策略
$400K 预算？我会进这两个区域小镇。原因在这里。
墨尔本东南正在热得发烫，这个大家都知道。但如果你的预算低于 $500K，还有两个距墨尔本一小时的区域小镇，数字更漂亮。我们已经悄悄在这里买了好几个月。
- 2 March 2026约 11 分钟阅读·市场分析
澳洲在结构上就是一个资源经济体。这就是为什么房产是你最好的投资
上周我和一位中国科技投资人喝咖啡。他来澳洲一年了,感到震惊:"这里根本没有什么生产性的东西可以投。只有咖啡店、酒水店和洗车店。"他说得对。而这正是房产在这里如此好用的原因。
- 1 March 2026约 9 分钟阅读·装修与开发
他用 5% 首付方案加 granny flat,现在一套 $95 万的房子每月只付 $1,500
所有人都劝他咬牙在 Glen Waverley 花 $180 万,然后被每月 $8,000 的房贷按在地上。他没听——他在北区花 $95 万买了一套带 granny flat(副住宅)的房,租金把他每月实际房贷压到了 $1,500。
- 28 February 2026约 10 分钟阅读·投资指南
拍卖是在开始之前就赢下来的。内行人用的三个步骤
你站在拍卖场,心跳加速,手里举着牌。但你还没到,这场游戏其实就已经结束了。准备工作——估价、中介研究、竞争者分析——才是拍卖胜负真正分出的地方。下面是把专业买家和业余买家分开的三个步骤。
- 27 February 2026约 11 分钟阅读·城区分析
St Albans 逐街扫盘:哪些地块有开发潜力,哪些是死胡同
我们上一篇 Carinlea 深挖火了之后,收到的问题基本集中在一个点:St Albans 能不能 subdivision(分割土地)?答案完全取决于你在哪条街上、地块在什么分区里、有没有后部进出通道。这就是那张图。
- 26 February 2026约 10 分钟阅读·财务与税务
你的 super 不会帮你退休。但你的 super 买下一套房子,可能会。
澳洲人退休时的 super 中位数余额是 $292,000。这能产生每年 $20,000,不到 80 岁就会花光。有一种方式能让你用 super 去买房——带杠杆、降低 CGT,而且完全不占用你个人的借贷能力。
- 25 February 2026约 11 分钟阅读·投资策略
澳洲的"死线":那条让你一直穷下去的隐形阈值
他带着 $5K 存款和一笔 $6K 的车贷走进我办公室,说想做 rentvesting(以租养贷)。我拉出他的借贷能力,差点从椅子上摔下去。那笔 PR 庆祝礼物般的车贷,刚刚把他 $300,000 的借贷能力清零。
- 24 February 2026约 11 分钟阅读·市场分析
我大学同学 25 岁买了套 $700K 的自住房。这笔交易让他损失了 200 万澳元
他是我精算系同届里最聪明的那个。刚毕业就拿六位数年薪。他买了一套自住房,结果这成了他这辈子最贵的一个决定——不是因为房子跌了,而是因为它让他没法做别的事。
- 23 February 2026约 9 分钟阅读·装修与开发
Heidelberg West 看起来便宜是有原因的。下面是一份案例研究。
靠近 La Trobe University。靠近 Austin Hospital。可负担。纸面上,Heidelberg West 全勾。但现实里,一位投资者经历的租客流失、长期空置、低于平均的增长,讲了一个完全不同的故事。
- 22 February 2026约 12 分钟阅读·投资指南
我给墨尔本最常被问的城区打了 10 分制。大多数不及格。
每个人都让我给他们喜欢的城区打分。于是我做了一套框架——五个指标、每项满分 2 分、总分 10 分。Cranbourne 8 分，Point Cook 4 分，Williamstown 3 分。受欢迎的选择和赚钱的选择，很少是同一件事。
- 21 February 2026约 11 分钟阅读·城区分析
我开车穿过 St Albans,找到了一个挨着 $2M 豪宅的 $700K 小区。为什么这件事重要。
St Albans 被大多数投资者一笔带过。太多元、太糟、太西。我带着相机开车穿了一遍,发现了一样数据党会漏掉的东西:一个 $700K 木板房和 $2 million 建筑师设计大宅共用一条街的小区。
- 20 February 2026约 10 分钟阅读·财务与税务
维州「地税翻倍」?我花了 23 小时算数字。下面是真相。
我的客户在集体恐慌。短视频到处在说维州地税翻倍。我坐下来,花了 23 小时,把澳洲每个州从 $100K 到 $2M 每个价格区间的地税都算了一遍。结果会让你意外。
- 19 February 2026约 11 分钟阅读·投资策略
这套房子七年零增长。预判「钱坑」的三个红旗信号
这套房子我当年租过。2017 年我说服房东卖掉——她靠把钱投到别处,后来赚了 150 万。接手的那位呢?七年负现金流,零增长。红旗信号从第一天就摆在那儿了。
- 18 February 2026约 11 分钟阅读·市场分析
所有人都在说经济很差。我却觉得,恰恰这个时候才应该买房
你朋友刚被裁,街口那家咖啡店倒了,新闻说衰退要来了——而墨尔本房价刚刚录得三年来最强的一个季度。有些事对不上——除非你真的理解澳洲房产是怎么运作的。
- 17 February 2026约 12 分钟阅读·物业管理
我们发给 granny flat 工厂的那份合规清单(以及为什么你的 builder 多半跳过了一半)
最近我们给预制 granny flat 工厂发了一份 27 项合规文件——涵盖 NCC 标准、WaterMark 认证、Global-Mark 电气许可以及 AS 3786 烟感要求。里面很多条,连做了很多年的 builder 都会意外。
- 16 February 2026约 10 分钟阅读·装修与开发
我们把这套 $820K 的房子拆成三户出租,现在每周收 $1,200
这套房六个月前才交割,现在估价已经涨了 10%。三户独立出租,各有自己的入口,合起来每周 $1,200。大多数人不愿相信这种数字是真的——我就带你一间一间看。
- 15 February 2026约 11 分钟阅读·投资指南
Melbourne 房产终于反弹——用数据说话
七年横盘,三年下跌。然后,2024 年第四季度,Melbourne 动了。独立屋单季 +1.6%、公寓 +2.1%,是疫情高点以来最大的一跳。轮动盘已经转,下一个就是 Melbourne。
- 14 February 2026约 10 分钟阅读·城区分析
Deer Park:$700K 就能进场的城区,本地人已经在悄悄赚钱了
当所有人还在争论墨尔本到底有没有在涨的时候,Deer Park 已经悄悄跑出了两位数回报率。西北走廊领跑,东南跟涨。上周我实地看了五套内部房源。以下是我的真实观察。
- 13 February 2026约 9 分钟阅读·财务与税务
终于有人把 offset account 讲清楚了(包括银行不愿意告诉你的那部分)
你往 offset account 里塞了 $50,000,每个月的还款数字和之前一模一样。怎么回事?答案涉及 P&I 贷款运作的一个细节——大多数借款人要等到来不及的时候才弄明白。
- 12 February 2026约 11 分钟阅读·投资策略
一波被迫抛售潮即将到来。这是你的三步生存指南。
你的固定利率是2%，现在变成6%了。每个月多出$2,000你根本没预算过的支出。而且你不是一个人——一大批房主正在同时撞上这堵墙。有些人会卖房，有些人会重组贷款，还有一些人会把这当成十年一遇的买入机会。
- 11 February 2026约 13 分钟阅读·陷阱与警示
普通人的 2026 重启:先把生活清空,再开始积累财富
如果你从头到尾把这套系统走一遍,12 月 31 日镜子里那个看着你的人会让你认不出来。不是因为什么鸡汤——而是因为你系统性地把所有让你走不动的摩擦都清掉了。
- 10 February 2026约 12 分钟阅读·市场分析
你的银行账户每年亏 $740。这六类资产才真正跑赢通胀。
银行告诉你 4.5% 的利息就是在增值。可真算下来,扣掉税和通胀,每 $100,000 一年要亏 $740。我把六类资产的账仔细算了一遍,真正能守住财富的只有两类。
- 9 February 2026约 13 分钟阅读·投资策略
真正在房产里赚到钱的五种人(以及大多数人为什么赚不到)
房产投资不是运气或时机的游戏,是"大脑线路"的游戏。看过上百位客户在墨尔本东南买房之后,我反复看到同样五种人格胜出——其他人都卡在原地。
- 8 February 2026约 10 分钟阅读·装修与开发
我们的客户在 Rosebud 亏了 $200K——Mornington Peninsula 为什么是投资人的陷阱
他看到「海边生活」,就以为租客会排队来。三年和 $200K 之后,房子亏本卖出。Rosebud 教给他一件任何宣传册都不会告诉你的事——季节性旅游市场能把投资人活生生吃掉。
- 7 February 2026约 11 分钟阅读·投资指南
「Melbourne 房产没涨」——直到你看城区级的数据
老有人跟我说 Melbourne 房产在横盘。我把 CoreLogic 的热力图拉出来,指着东南那一片深蓝。然后请他们解释,为什么 Frankston 涨了 10% 而 Toorak 还在流血。
- 6 February 2026约 11 分钟阅读·城区分析
$700K 的房子就挨着百万澳元的豪宅。欢迎来到 St Albans。
大部分华人澳洲投资者从没踏足过 St Albans。他们应该去走一走。这里的数据,是目前整个大墨尔本最好的一批之一。
- 5 February 2026约 11 分钟阅读·财务与税务
如果取消负扣税，富人不会受影响。你会。
关于取消负扣税的辩论被包装成"向富人征税"。但数据讲的是一个完全不同的故事——关于谁在真正申报它、谁会真正受损。
- 4 February 2026约 12 分钟阅读·投资策略
四种「高回报」房产,会把你榨干
我准备得罪一些人。但看到太多投资者在那种「开放看房时看起来很棒」的房子上亏掉六位数后,总得有人把话说出来。
- 3 February 2026约 11 分钟阅读·陷阱与警示
公寓陷阱:为什么那么多华人投资者最后都手里攥着一堆贬值的资产
我一直在遇到那些五六年前买了墨尔本公寓的投资者——眼睁睁看着它横盘,甚至倒退。模式几乎一模一样。
- 2 February 2026约 10 分钟阅读·市场分析
我朋友等到了降息。然后多背了 $100K 贷款。
如果你正打算等降息再买房，先听听 George 的故事。他等到了降息，拿到了 2% 的利率。然后在同一套房子上，比原本多付了 $100,000 澳元。
- 1 February 2026约 13 分钟阅读·物业管理
Rowville:中位价 $1.15M、空置率 2.4%、租金却跌 9%——到底发生了什么?
一个房价涨了 9.5%、但租金跌了 9% 的城区。这个矛盾告诉你 Rowville 到底住着什么人,以及背后的原因。
- 31 January 2026约 11 分钟阅读·装修与开发
我做了五年 flip。真正决定赚不赚钱的，是这三件事。
每个人都想买一栋破房、刷点漆、然后赚 $200K。真实的情况比翻新节目演的脏得多、贵得多、也远没那么光鲜。
- 30 January 2026约 12 分钟阅读·投资指南
27 岁我放弃了买自住房。这是我做过最正确的财务决定
每个找我聊过的理财顾问都说同一句:先用自住房上车。数字讲的却是完全相反的故事。
- 29 January 2026约 10 分钟阅读·城区分析
$750K 总投入,$880 一周租金。Hampton Park 实地走访。
我现在站在一套九个月前以 $645K 内部房源(off-market)拿下的房子前面。隔壁房子刚刚以 $730K 和 $760K 卖出。而我们的这套,每周收 $880。
- 28 January 2026约 10 分钟阅读·财务与税务
Offset vs Redraw:选错账户一年多交 $9,165 税
一个账户选择。$300,000。一年多交 $9,165 税。大多数人不会察觉——直到他们把自住房转成投资房,才发现可抵扣利息没了。
- 27 January 2026约 10 分钟阅读·投资策略
2024 年先别急着买投资房。除非你满足这三个条件。
我就是靠帮人买房挣钱的。而我现在告诉你:2024 年大多数人不该下手。这三个条件,把「准备好了」和「头脑发热」的人分开。
- 26 January 2026约 10 分钟阅读·陷阱与警示
十年的房产投资错误,只因为他不肯开口求助
他单枪匹马投资房产十年。公寓、楼花、矿业小镇、硬上的开发。投资组合亏损浮在水面下。然后他走进了我们办公室。
- 25 January 2026约 11 分钟阅读·市场分析
Perth 五年涨了 89%。这恰恰是我现在不会买的原因
Perth 的数字非常漂亮。五年涨了 89%。但一个有二十年经验的 Perth 开发商前不久跟我说:别买。周期数据说他是对的。
- 24 January 2026约 10 分钟阅读·物业管理
买家中介真正在卖的是什么:产品、情绪、资产
一位中国科技行业的 CEO 写过一本叫《真需求》的书。她的框架恰好解释清楚了买家中介真正提供的是什么——以及为什么大多数人要等到太晚才意识到自己需要。
- 23 January 2026约 11 分钟阅读·装修与开发
一套完工 granny flat 的内部拆解:Narre Warren 项目,每一项规格,每一块钱
走一遍我们在 Narre Warren 完工的一套 granny flat——从 3kW 太阳能到双层中空玻璃,每一种材料、每一笔钱、每一项规格,完整讲一遍。
- 22 January 2026约 10 分钟阅读·投资指南
90% 的买家都会犯这个报价错误,我把它叫做「双跳」
我亲眼看着 50,000 多位粉丝反复犯同一个报价错误:中介一句「太低了」,他们就盲目往上加价。其实只要一个问题,整场谈判就能翻盘。
- 21 January 2026约 11 分钟阅读·城区分析
Hampton Park:十年涨 91%,24 天成交,而且依然不到 $700K
我准备分享一些通常只对付费会员先开放的内容。如果我现在手上有 $700K 预算,想要十年最大复利增长再加从第一年起就有正现金流,Hampton Park 是我明天就会下手的城区。
- 20 January 2026约 11 分钟阅读·财务与税务
40 年数据说明一切:房价根本不在乎利率
我一直听有人说,等利率下来再买房。历史数据告诉你,这是你能犯的最昂贵的错误之一。我来给你看几张图。
- 19 January 2026约 11 分钟阅读·投资策略
中国产 granny flat 正在涌入墨尔本,大部分是违规的
我刚看完两个我们在管的 granny flat 工地。在现场看到的东西让我脊背发凉。中国工厂在用一些投机取巧的做法,可能让房东承担没有上限的法律责任。
- 18 January 2026约 10 分钟阅读·陷阱与警示
绝对不要告诉中介的三件事(以及永远要问的一个问题)
中介是站在对面的职业谈判者。你在 open inspection 头五分钟随口吐露的信息,能让你多付 $50,000 澳元。
- 17 January 2026约 10 分钟阅读·市场分析
墨尔本一栋 $700K 的房子实际要花 $756,000。这是被忽视的 6 笔费用。
我朋友在交割前一周差点崩溃。定金他是攒够了,但他没为另外 $56,000 做预算。
- 16 January 2026约 11 分钟阅读·物业管理
澳洲的生活成本危机正在制造一座房产金矿。数据就在这里
澳洲的生活成本很凶狠。新移民刚来时都会惊掉下巴。但同一场让生活变贵的危机,也正在制造有记录以来最强的租赁市场。
- 15 January 2026约 11 分钟阅读·装修与开发
我们花 $80K 建了一个 granny flat,每周租 $370。每个细节都给你看。
我刚从工地回来,看了我们正在建的两个 granny flat。下面带你过一遍每一个组件——从地基到屋顶——告诉你 $80,000 到底买到了什么。
- 14 January 2026约 11 分钟阅读·投资指南
高增长 + 高回报率?我们是怎么做的。
房产行业里每个人都告诉你这是一道单选题:高增长还是高回报率,选一个。做了 200 多笔交易之后,我可以告诉你这是错的。下面说说我们怎么把两个都拿到。
- 13 January 2026约 10 分钟阅读·城区分析
他花$1.1M买了Sunshine一套房,亏了$200K。问题到底出在哪里。
我一个朋友没听我劝,在Sunshine花$1.1 million澳元买了套房,想把一楼改成商用,最后大概亏了$200,000。我来把他到底错在哪里一条条讲清楚。
- 12 January 2026约 11 分钟阅读·财务与税务
澳洲政府想改 CGT,可数学根本算不过来
CGT 的 50% 折扣未来十年让预算少收 $247 billion,其中 59% 的好处归于最富的 1%。可每一届试图改革它的政府都失败了。原因在这儿。
- 11 January 2026约 10 分钟阅读·投资策略
用自住房贷款买投资房?你离被告不远了
我被问得最多的一个问题:我能不能用首次置业者印花税豁免买下房子,然后偷偷租出去?短答案:不行。长答案:这件事在三个方向上把你整惨。
- 10 January 2026约 11 分钟阅读·陷阱与警示
几百套房子买下来,有四类我绝对不会碰
在一线帮客户买过几百套投资房之后,我心里有一张黑名单。这四类房子看起来很吸引人,却次次把回报吃干抹净。
- 9 January 2026约 12 分钟阅读·市场分析
通胀又反弹了,失业率又降了。可为什么大家还是觉得没钱?
经济数据说澳洲在繁荣。你的银行账户说不是。我把数字拆开,想看看谁在撒谎——以及这对房产意味着什么。
- 8 January 2026约 11 分钟阅读·物业管理
澳洲的人口密度比北京还高。这是背后的数学题。
澳洲的人口密度比北京还高。我知道这听起来很离谱,我自己也是反复核对了三次数据才敢相信。但只要你把数学题算清楚,澳洲房地产市场的一切就都说得通了。
- 7 January 2026约 11 分钟阅读·装修与开发
装修过 100 多套房之后,我才真正看清钱都去哪了
我在 Melbourne 装修过 100 多套房。一半的项目教会我同一个扎心的道理:决定利润的不是装修本身,而是你为谁装——以及你当初付了多少钱。
- 6 January 2026约 11 分钟阅读·投资指南
你正在"自杀模式"买房的 5 个迹象
这些迹象里,一个是黄牌,三个就很危险,五个全中基本上就是财务完蛋。我每周都在遇到第一套房买歪了之后才来找我们的客户,模式都差不多。
- 5 January 2026约 10 分钟阅读·城区分析
$700K 的房子,$900 一周租金——为什么 Lynbrook 是墨尔本最好的秘密
墨尔本依然有那种 $700K 的房子能拉到 $900 一周租金的城区。Lynbrook 是其中之一。但有三条街,在那里买会是个灾难性错误。
- 4 January 2026约 12 分钟阅读·财务与税务
工党之前试过取消负扣税。结果反噬得相当难看。
每个人对 negative gearing(负扣税)都有自己的看法。但几乎没人记得上一次有政府真去取消它的时候发生了什么。我把数据翻了一遍,结论让两边都不太舒服。
- 3 January 2026约 11 分钟阅读·投资策略
我用三年时间把收入翻倍,然后把每一分多出来的钱都砸进了房产
人人都在想怎么凑出更大的首付,却没人愿意认真聊聊收入这一边的问题。远程办公彻底改变了我——也彻底改变了我买房的节奏。
- 2 January 2026约 11 分钟阅读·陷阱与警示
如果你不能持有十年,就不要持有十分钟
一位手上拥有两位数房产投资组合的客户,曾经跟我说过一句话,彻底改变了我看待房产的方式。不是关于租金回报率或翻新技巧的。是关于耐心。
- 1 January 2026约 11 分钟阅读·市场分析
别追着布里斯班跑了。价值洼地仍然在墨尔本
布里斯班四年翻倍。墨尔本比悉尼便宜 20% 到 25%。一座城市站在自己周期的顶点,另一座站在底部。数据说得很清楚,该买哪个。