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Expert analysis, market trends, and practical advice for property investors

2026

24 articles
墨尔本的平地可建土地比澳大利亚任何一个城市都多。这意味着什么。
Joey Don市场分析

墨尔本的平地可建土地比澳大利亚任何一个城市都多。这意味着什么。

墨尔本拥有澳大利亚所有城市中最多的平地可建土地。这个地理事实同时制造了两件东西——外延式扩张和内部稀缺。最聪明的投资者会站在稀缺的那一侧。

Apr 7约 11 分钟阅读
为什么买"已经带 granny flat"的房子,反而比自己建更贵
Joey Don装修与开发

为什么买"已经带 granny flat"的房子,反而比自己建更贵

人人都想买一套自带 granny flat 的房子,但它带着 $50K-$80K 的溢价、而且往往没有 OC(Occupancy Certificate)。花 $110K 自己建,能增值 $150K-$180K、创造 $40K-$70K 的 equity,还没有合规风险。

Apr 6约 10 分钟阅读
翻新房陷阱:新刷的那层漆,到底藏了什么
Yan Zhu投资指南

翻新房陷阱:新刷的那层漆,到底藏了什么

刚翻新完的房子,不等于结构健康。新漆底下可能藏着地基移动、漏水和白蚁——用外墙砌砖的阶梯裂缝、橡皮球地板测试和卫生间背墙湿度,在下手前把它们逐一看穿。

Apr 5约 10 分钟阅读
Ballarat 分区拆解:钱到底往哪里去
Joey Don城区分析

Ballarat 分区拆解:钱到底往哪里去

Ballarat 不是一个市场,而是六个。Lucas($540-580K)吃 BWEZ 就业管线,Delacombe($430-480K)是回报率 4.0%-4.5% 的价值型选择,遗产核心区($580-680K)靠医院扩建带来的租客需求。

Apr 4约 10 分钟阅读
未满 40 岁?用 SMSF 买房大概率是个糟糕的主意
Yan Zhu财务与税务

未满 40 岁?用 SMSF 买房大概率是个糟糕的主意

未满 40 岁、super 余额低于 $200K?用 SMSF 买房大概率是错的:每年 $3,610 的费用相当于 2.4% 的拖累,LRBA 规则禁止加 granny flat、禁止 subdivision,而放在个人名下能把周租从 $450 抬到 $850。前 2-3 套先用个人名下。

Apr 3约 10 分钟阅读
高利率?好事。这个环境下印钱的三个动作
Joey Don投资策略

高利率?好事。这个环境下印钱的三个动作

大家都在等降息。聪明的投资人反而抢在降息之前买。高利率催生了我们最好的那批交易:2024 年 40% 的收购是内部房源,平均比可比成交低 $20K–$50K。

Apr 2约 11 分钟阅读
ATO其实是在借钱给你买房。来看算术。
Joey Don市场分析

ATO其实是在借钱给你买房。来看算术。

ATO不是你的敌人，它是你的沉默合伙人。这是高收入者如何利用负扣税（negative gearing）建立政府部分出资的房产投资组合的。

Apr 1约 12 分钟阅读
想炒房翻新?90% 的装修人都掉进了这个 GST 陷阱
Joey Don装修与开发

想炒房翻新?90% 的装修人都掉进了这个 GST 陷阱

大多数炒房客要等到会计师打电话的那一刻,才知道自己原来要交 GST——「重大翻新」会被当成新建物业,按整个卖价的 10% 征税。完整保留一间卧室可以避开它,或者用 Margin Scheme 只就利润部分交税。

Mar 31约 11 分钟阅读
我们赢下过 100+ 场拍卖,这是一份没人教你的"站位"指南
Yan Zhu投资指南

我们赢下过 100+ 场拍卖,这是一份没人教你的"站位"指南

拍卖本质上是披着房产交易外衣的心理战。拍卖师的工作是激活你的竞争本能,你的工作是保持冷静。具体怎么做,看这篇。

Mar 30约 12 分钟阅读
Rowville 看起来很安全——但数据说它在老去
Joey Don城区分析

Rowville 看起来很安全——但数据说它在老去

Rowville 是那种看起来「应该是」好投资的城区。绿树成荫、学校不错、治安良好。但数字讲的故事,和街道呈现的样子不一样。

Mar 29约 11 分钟阅读
零首付在澳洲买房：真正管用的担保人策略
Yan Zhu财务与税务

零首付在澳洲买房：真正管用的担保人策略

你不需要$150,000的存款来买第一套投资房。你需要的是拥有房产的父母和一个在澳洲运行了二十年的策略。

Mar 28约 12 分钟阅读
房产投资有八步。大多数人只做了最后一步
Joey Don投资策略

房产投资有八步。大多数人只做了最后一步

不赚钱的投资房长得都一样:屋主完成了第 8 步——把房子买下来——却把第 1 到第 7 步全跳过了,从战略定位到税务结构、再到贷款工程,一步都没做。

Mar 27约 12 分钟阅读
所有人都劝你买布里斯班。但昆州的资产负债表在讲另一个故事
Joey Don市场分析

所有人都劝你买布里斯班。但昆州的资产负债表在讲另一个故事

接下来这段话,会让我在布里斯班房产博主圈里不受欢迎。但总得有人讲:昆州人均债务到 2027-28 财年将达 $40,000 澳元,比触发维州投资者税改的 $28,000 还差 43%。数字不会撒谎。

Mar 26约 11 分钟阅读
我们把一块 $800K 澳元的角地做成了三份租金。合计:每周 $900。
Joey Don装修与开发

我们把一块 $800K 澳元的角地做成了三份租金。合计:每周 $900。

角地是财富创造的一块空白画布。我们把墨尔本东南一块 $800K 角地做成了三份租金、每周共 $900——一间 $110K 的 granny flat,加一次 $12K 的「一变二」主屋重组,毛回报率 5.0%。

Mar 25约 11 分钟阅读
不到30岁的澳洲人？买自住房是你能犯的最大财务错误。
Yan Zhu投资指南

不到30岁的澳洲人？买自住房是你能犯的最大财务错误。

你爸妈让你买房。他们的建议是为房价只有年收入4倍的市场校准的。现在是8倍。游戏规则变了。

Mar 24约 11 分钟阅读
学区房是一个财富陷阱——聪明的父母应该怎么做
Joey Don城区分析

学区房是一个财富陷阱——聪明的父母应该怎么做

澳大利亚的父母为一个学区邮编多花 $200,000-$400,000,而它在 10 年持有期里并不跑赢同等房子。更聪明的做法是 rentvesting——在 Glen Waverley 租房,把资本投到东南区两套高回报率房子上。

Mar 23约 12 分钟阅读
你的银行多收了你利息。一通电话就能修正。
Yan Zhu财务与税务

你的银行多收了你利息。一通电话就能修正。

你在同一家银行待得越久，利率就变得越差。这不是犬儒，这是有据可查的银行定价策略，它每年让澳洲普通按揭持有者多付几千澳元。

Mar 22约 10 分钟阅读
别再拿自住的思路去买投资房。改变一切的三条规则。
Joey Don投资策略

别再拿自住的思路去买投资房。改变一切的三条规则。

知道每一套不赚钱的投资房都有什么共同点吗?业主是因为喜欢那个厨房才买下的。三条规则——土地价值优先于外观、主动创造价值、只挑一条赛道做深——把积累财富的人和烧钱的人分开。

Mar 21约 12 分钟阅读
Melbourne 反弹了。你还在等,就已经晚了。
Joey Don市场分析

Melbourne 反弹了。你还在等,就已经晚了。

三年。我等了整整三年。Melbourne 的回调过程残酷、乏味,对真正在看的人来说却很美。反弹已经开始,便宜的城区领跑。

Mar 20约 11 分钟阅读
他四个月内在 Narre Warren 买了两套房。后面发生了什么。
Joey Don装修与开发

他四个月内在 Narre Warren 买了两套房。后面发生了什么。

有的客户要纠结好几个月才能下手。黄先生在拍卖会上看到那套房之后三个小时就签了第一份合同。然后他又来买了第二套。

Mar 19约 10 分钟阅读
你的孩子不会继承你的财富。ATO 会。除非你做这件事
Yan Zhu投资指南

你的孩子不会继承你的财富。ATO 会。除非你做这件事

你花了二十年搭起一个房产组合。你牺牲了度假、开了十年同一辆车、在朋友们大手大脚的时候你在还月供。然后如果你没有结构性规划就走了——ATO 会拿走你建立起来的近一半东西。

Mar 18约 12 分钟阅读
在维州用 $50 万能在哪里买房?Ballarat 刚刚改变了游戏规则
Joey Don城区分析

在维州用 $50 万能在哪里买房?Ballarat 刚刚改变了游戏规则

大家都在问我,在维州用 $50 万的预算该怎么买。答案其实一直就摆在墨尔本西北 110 公里之外。

Mar 17约 13 分钟阅读
维州刚把off-the-plan印花税免了——这其实是一个陷阱
Yan Zhu财务与税务

维州刚把off-the-plan印花税免了——这其实是一个陷阱

政府开始免费送东西的时候,你第一个问题应该是:他们到底在卖什么?维州的 off-the-plan 印花税豁免,不是慷慨,是在清库存。

Mar 16约 11 分钟阅读
我花了 $80K 读 MBA,唯一值回这 $80K 的那一课,讲的是房产
Joey Don投资策略

我花了 $80K 读 MBA,唯一值回这 $80K 的那一课,讲的是房产

读 MBA 之前,我就是那种教科书级的高收入仓鼠——在轮子上一直跑。薪水不低,资产为零。一次校友活动上的聊天,彻底改写了我对财富的理解。

Mar 15约 11 分钟阅读

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