Joey DonSuburb Analysis
2026 Hampton Park 买房：中心规划、垃圾场与具体地块分开查
Hampton Park Central 更新规划已通过，但不等于垃圾场影响消失。区分规划、环保监管和具体地址，建立可验证的买房清单。
发布于 9月10日3 分钟阅读
Insights & Resources
Investment Insights
Expert analysis, market trends, and practical advice for property investors
按最新实质更新日期排序和分年；文章内保留首次发布日期。
2026
24 articles
Yan ZhuGuides
.id Community 选区教程：从区域数据走到具体买房判断
使用 .id 比较家庭、住宅和收入结构，先对齐区域边界与年份，再连接就业、房源和地址尽调，避免按人口标签武断选区。
发布于 9月10日3 分钟阅读
Joey DonRenovation & Development
买下邻居的地就增值？相邻地块合并开发的实操检查
相邻土地是否值得一起买，要看通道、产权、尺寸方案、业主协议和完整利润，而不是把两个面积相加就认定增值。
发布于 9月10日3 分钟阅读
Yan ZhuFinance & Tax
Offset 真的在省利息吗？查关联、利息和账户成本
ASIC 对八家银行的审查发现 offset 管理缺陷。逐项核对关联贷款、生效日期、利息计算、费用和书面投诉，别只看账户有钱。
更新于 9月10日3 分钟阅读
Yan ZhuMarket Analysis
每套住宅对应几个人：有用的选区数据，不是涨价公式
看懂人口除以住宅数的含义，区分家庭规模、普查空房和出租空置率，再结合新增家庭、住房类型和供应判断需求。
发布于 9月10日3 分钟阅读
Yan ZhuInvestment Strategy
房产赚了多少钱？把现金流、净资产和落袋利润分开算
租金、账面增值和再融资到手的钱不是同一种收益。用三本账区分持有现金、房产净资产与出售后利润，避免重复计算。
发布于 9月10日3 分钟阅读
Joey DonGuides
昆州买房尽调：洪水与酸性硫酸盐土，不能靠路过猜
高脚屋不证明一定淹过水，离地图边界远一点也不证明土壤安全。结合市政报告、地面高程、保险和专业土壤调查查地址。
发布于 9月10日3 分钟阅读
Yan ZhuInvestment Strategy
买澳洲 Regional 投资房：先查谁给租客发工资
把招聘、雇主集中度、家庭变化和竞争房源放在一起看；区分招聘广告、施工岗位和长期就业，再判断 Regional 出租需求。
发布于 9月10日3 分钟阅读
Joey DonGuides
SQM Research 使用教程：空置率、挂牌量和叫价一起看
用 SQM 免费图表检查空置率、挂牌量、叫价和拍卖结果，保留统计口径与日期，避免把单个阈值或报价走势当成涨价保证。
更新于 9月10日3 分钟阅读
Joey DonRenovation & Development
维州四套住宅 VicSmart 新政：买地前到底要查什么
解读 2026 年 9 月四套住宅快速审批消息：10 个工作日不等于开发完成。逐项检查产权、规划、尺寸、配套和持有成本。
发布于 9月10日4 分钟阅读
Joey Don城区分析
在维州用 $50 万能在哪里买房?Ballarat 刚刚改变了游戏规则
大家都在问我,在维州用 $50 万的预算该怎么买。答案其实一直就摆在墨尔本西北 110 公里之外。
更新于 8月31日约 13 分钟阅读
Steven Jin投资策略
墨尔本 rooming house 投资哪些区最好？——用我们自己的 48 笔交易数据排名 12 个区（2026）
墨尔本哪些区真正适合 rooming house（分租屋）投资？这不是一份观点清单，而是用我们已公开客户数据集中 48 笔分租屋改造交易（offer 日期2023年10月至2025年9月）排出的名次。Dandenong 五笔改造的按总成本计毛租金回报率均值为 7.36%，Rowville 七笔为 7.26%，48 笔子集改造后周租均值 $1,146。逐档拆解：每个区的真实数字、租客需求为何成立、以及我们刻意回避的区域。
更新于 8月31日约 14 分钟阅读
Steven Jin投资策略
在墨尔本新建 Rooming House：真实造价、免规划许可路径与「10% 回报」之问（2026）
在墨尔本新建一栋 rooming house（分租屋）要花多少钱？需要 planning permit（规划许可）吗？推倒重建或空地新建的专门设计分租屋，是改造策略的接棒者——而 Victoria Planning Provisions Clause 52.23 实际包含**两条彼此独立的豁免**：Clause 52.23-2 豁免用途（use，覆盖十个分区），Clause 52.23-3 豁免建筑与工程（buildings and works，覆盖六个分区）。只要设计控制在门槛内（total floor area 建筑总面积 300 平方米、不含 outbuildings 附属建筑；9 间卧室；12 名居住者），新建分租屋在这两条上都不需要规划许可。这是我们的内部简报：两条豁免各自的条件、Class 1b 的成本逻辑、建筑商报价 vs 我们的合约价，以及两个完整测算场景。
更新于 8月31日约 13 分钟阅读
Yan Zhu投资指南
5 Donnelly Court 内部走读:$110K 的 granny flat 怎么把一套独立屋做成双份收入机器
这段走读是周二早上拍的。主屋租客去上班,granny flat 租客在后面给花园浇水。两边都不知道自己的租金在资助别人提前退休——这才是被动收入应该有的样子。
更新于 8月31日约 11 分钟阅读
Yan Zhu财务与税务
墨尔本买家中介费用 2026 — 全面对比（固定费 vs 佣金 vs 阶梯式）
2026 年墨尔本买家中介费只有三种结构：固定费 $8,000–$25,000 + GST；佣金制为购买价的 1.5%–3% + GST（$900,000 的房子即 $13,500–$27,000）；阶梯式为 $3,000–$7,000 启动费加成交时 1.5%–1.8%。PremiumRea 收固定 $15,800 + GST。投资房上这笔费用不能抵扣租金收入，而是计入 CGT cost base 的第二要素。本页每一个政府与税务数字都附一手来源链接，最后核实于 2026 年 8 月 31 日。
更新于 8月31日约 12 分钟阅读
Steven Jin财务与税务
外国投资者的墨尔本买家中介 —— FIRB、税收与 2026 新规变化
外国投资者购买墨尔本住宅自 2025 年起面临一系列实质性变化的限制：**FIRB（澳洲外国投资审查委员会）**新房申请费按 2026 年 7 月 1 日起生效的费率表从 15,600 澳元起；对外国买家购买**二手房（established dwelling）**的禁令自 2025 年 4 月 1 日起生效，经 2026-27 联邦预算延长后一直持续到 2029 年 6 月 30 日；维州 8% 外国买家印花税附加；4% 缺席业主土地税附加；联邦空置费；以及失去主住所**CGT（资本利得税）**豁免。专业的墨尔本买家中介在 2026 年的重要性，可能已经超过了产权过户律师本身。
更新于 8月31日约 12 分钟阅读
Joey Don城区分析
70万澳元以下首次置业墨尔本最佳城区——2026年榜单
按 2024 年第四季度 / 2025 年初的 REIV、Domain、SQM、PropTrack、CoreLogic 数据筛出的 12 个墨尔本城区：中位价低于 $700,000、空置率低于 2%、五年增长高于 25%。另附首置激励政策的真实状态：维州 First Home Owner Grant 为 $10,000，适用于全州（不是只限区域）价值 $750,000 以下的新建房；印花税 $600,000 以下全免、至 $750,000 递减；Victorian Homebuyer Fund 已停止接受新申请人，取而代之的是联邦 Help to Buy Scheme。每一个政府数字都链接到一手来源，最后核实于 2026 年 8 月 31 日。
更新于 8月31日约 11 分钟阅读
Yan Zhu财务与税务
工党之前试过取消负扣税。结果反噬得相当难看。
澳洲取消过一次 negative gearing（负扣税）：1985 年的改动只适用于 1985 年 7 月 17 日之后购买的房产，并自 1987 年 7 月 1 日起被推翻。它对租金的影响在公开记录上是有争议的：REIA 向参议院调查提交的说法是 Sydney 涨 57.5%、Perth 涨 38.2%、Brisbane 涨 32%；Saul Eslake 在同一场调查中指出，租金只在空置率本来就异常低的城市急涨，其他首府城市没变化甚至更慢。按 ATO 最新数据，2023–24 年度 2,335,540 名出租房业主中有 1,266,454 人申报净租金亏损。每一个数字都链接到一手来源，最后核实于 2026 年 8 月 31 日。
更新于 8月31日约 12 分钟阅读
Yan Zhu投资指南
刚拿到PR就想买房？这可能是你最糟糕的第一步
PR刚下来,本能反应是立刻买房——但这会让你损失六位数。更聪明的顺序是先投资:买一套 $650K-$750K 的墨尔本东南独立屋,在你想住的地方租房,把首次置业者优惠留到以后。
更新于 8月31日约 11 分钟阅读
Steven Jin投资策略
墨尔本分租屋投资——买家中介2026年指南
维州的 rooming house（分租屋）定义是：可占用房间的总人数不少于四人——Residential Tenancies Act 1997 s 3(1) 数的是人，不是租约。经营需要 Business Licensing Authority 的执照（无照最高 240 penalty units 或 2 年监禁）、把房产登记到 council，并满足卧室最小 7.5 m²、每 10 人 1 套卫浴的法定标准；Clause 52.23 往往可以免 planning permit。在我们已公开的 345 笔数据集中，48 笔分租屋改造（2023 年 10 月至 2025 年 9 月）改造后毛租金回报率中位数为 6.94%。本页每一个法律数字都链接到维州官方 authorised 版本，最后核实于 2026 年 8 月 31 日。
更新于 8月31日约 12 分钟阅读
Yan Zhu财务与税务
一套 $800K 的房子做到周租 $1,200。我实地走了一遍。真实数字都在这里。
我买过 150 套以上的房产,但有一单——Narre Warren 这次改造——是我反复想起的那一单。因为它回答了我被问得最多的那个问题:你真的能在墨尔本花不到一百万买到一套房,让租金覆盖所有开销吗?能。可以。下面把具体怎么做拆给你看。
更新于 8月29日约 11 分钟阅读
Steven Jin投资策略
在墨尔本买入运营中的分租屋——尽职调查指南
在墨尔本买入一家运营中的分租屋（rooming house，分租屋），是拿改造风险换核验风险。一家已在营的分租屋带着注册、装修与租金账本到来——每一项都必须在你为它付钱之前被独立核验。本指南覆盖运营中分租屋实际在哪里挂牌与成交、针对这类资产的专项尽职调查（运营者执照与市政注册、现有装修的合规审计、账本核验、RTA 分租屋条款下的租约、消防安全时效）、与自建改造路线的价格与回报权衡，以及会当场终结谈判的危险信号。
更新于 8月29日约 11 分钟阅读
Steven Jin投资策略
Class 1b 分租屋投资——完整合规指南
Class 1b 建筑分类是墨尔本分租屋（rooming house，分租屋）改造中最重要的一个建筑规范决定。守住 12 名居住者与 300 平方米两条门槛，你的消防与许可义务保持在住宅级别；一旦跌入 Class 3，你就是按商业住宿标准施工，成本高出两到三倍。本指南讲清 Class 1b 在 NCC 下的真实含义、消防要求组合、何时必须由 building surveyor（建筑测量师）签发验收、建筑分类与 Rooming House Operators Act 注册如何交互，以及会触发执法的常见改造错误。
更新于 8月29日约 11 分钟阅读
Joey Don装修与开发
我实拍了自己$660K的投资房。周租$1,200。
对面邻居的房子外观一模一样。同一条街，同一个年代，差不多的买价。他的租金？$600一周。我的是他的两倍。$150K花在了哪里、每个房间赚多少，全部在这里。
更新于 8月29日约 11 分钟阅读
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