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Yan Zhu

Co-Founder & Chief Data Officer

Yan Zhu is the Co-Founder and Chief Data Officer of PremiumRea. A former actuary turned property strategist, she brings rigorous quantitative analysis to suburb selection, market cycles, tax structures, and investment frameworks for Australian property investors.

233 articles published

8 May 2026约 12 分钟阅读·财务与税务
墨尔本买家中介费用 2026 — 全面对比（固定费 vs 佣金 vs 阶梯式）
2026 年墨尔本 buyer's agent（买家中介）的费用区间很宽——从入门端的 $8,000 固定费用，到高端市场上百万澳元交易的 3% 佣金。多数准客户问错了问题：他们问费用是多少，而该问的是，这种费用结构会如何影响中介推荐的房产。这份指南对比三种主流费用模式、十家墨尔本知名公司、ATO（澳洲税务局）对可抵扣性的认定，以及实质性改变真实成本的 GST（商品服务税）处理方式。
5 May 2026约 11 分钟阅读·投资指南
什么是 Buyer's Advocate（买家中介）？2026 澳洲完整指南
Buyer's Advocate（买家中介）—— 也称 Buyer's Agent —— 是只代表买方的持牌房产专业人士，负责选房、看房、议价和拍卖竞拍。这一行业在澳洲始于 1990 年代初，目前从业者超过 1,400 人。本 2026 完整指南覆盖服务范围、各州牌照要求、REBAA（澳洲买家代理协会）认证、收费结构，以及七种值得聘请的场景与五种不需要的场景。
2 May 2026约 9 分钟阅读·财务与税务
买家中介佣金 vs 固定费用 —— 2026 哪种结构更省钱
2026 年澳洲买家中介服务费有三种结构：百分比佣金（成交价 1.5%-3.0%）、固定费用（8,000-25,000 澳元）、或分层（签约费 + 成功费）。在不同价位上，数学走向各不相同 —— 500K 时百分比佣金几乎总是输，2M 时百分比佣金从节省角度几乎总是赢。本指南建模五个常见购买价位，揭露佣金模型中固有的利益冲突，并基于你的预算告诉你应当选哪种结构。
28 April 2026约 9 分钟阅读·投资指南
聘用墨尔本买家中介前必问的 12 个问题（2026）
墨尔本买家中介收取 1.5-3 万澳元费用，影响六位或七位数购买决定。多数消费者在初次面谈中只问一两个问题然后就承诺。这 12 个问题 —— 涵盖业绩记录、利益冲突、Off-Market 来源和结算后服务 —— 是签订任何买家代理协议前我们建议的最低尽职调查。
26 April 2026约 10 分钟阅读·投资指南
墨尔本买家中介到底能为你省多少钱？真实数字
多数关于这个话题的文章都来自买家中介自我营销，答案永远是“当然能省”。本文来自一家在墨尔本完成200余笔客户收购、并愿意公开数学不成立案例的买家中介公司。谈判、城区选择、浪费时间、避开问题房四个真实数字桶——加上中介费没赚回来的诚实案例。
11 April 2026约 11 分钟阅读·投资指南
刚拿到PR就想买房？这可能是你最糟糕的第一步
PR刚下来,本能反应是立刻买房。现实是——这个本能会让你在机会成本上损失六位数。
9 April 2026约 10 分钟阅读·财务与税务
用 SMSF 在维州买房?没人提醒过你的地税账单
在维州用 SMSF 买投资房,会带来一个关于地税的意外。信托附加税每年额外加 $1,500 到 $2,000。下面是盈亏平衡的算法。
5 April 2026约 10 分钟阅读·投资指南
翻新房陷阱:新刷的那层漆,到底藏了什么
刚翻新完的房子,不等于结构健康。下面教你怎么透过这层掩饰看到底。
3 April 2026约 10 分钟阅读·财务与税务
未满 40 岁?用 SMSF 买房大概率是个糟糕的主意
未满 40 岁?用 SMSF 买房大概率是错的。费用吃掉回报,限制毁掉策略。前期先用个人名下。
30 March 2026约 12 分钟阅读·投资指南
我们赢下过 100+ 场拍卖,这是一份没人教你的"站位"指南
拍卖本质上是披着房产交易外衣的心理战。拍卖师的工作是激活你的竞争本能,你的工作是保持冷静。具体怎么做,看这篇。
28 March 2026约 12 分钟阅读·财务与税务
零首付在澳洲买房：真正管用的担保人策略
你不需要$150,000的存款来买第一套投资房。你需要的是拥有房产的父母和一个在澳洲运行了二十年的策略。
24 March 2026约 11 分钟阅读·投资指南
不到30岁的澳洲人？买自住房是你能犯的最大财务错误。
你爸妈让你买房。他们的建议是为房价只有年收入4倍的市场校准的。现在是8倍。游戏规则变了。
22 March 2026约 10 分钟阅读·财务与税务
你的银行多收了你利息。一通电话就能修正。
你在同一家银行待得越久，利率就变得越差。这不是犬儒，这是有据可查的银行定价策略，它每年让澳洲普通按揭持有者多付几千澳元。
18 March 2026约 12 分钟阅读·投资指南
你的孩子不会继承你的财富。ATO 会。除非你做这件事
你花了二十年搭起一个房产组合。你牺牲了度假、开了十年同一辆车、在朋友们大手大脚的时候你在还月供。然后如果你没有结构性规划就走了——ATO 会拿走你建立起来的近一半东西。
16 March 2026约 11 分钟阅读·财务与税务
维州刚把off-the-plan印花税免了——这其实是一个陷阱
政府开始免费送东西的时候,你第一个问题应该是:他们到底在卖什么?维州的 off-the-plan 印花税豁免,不是慷慨,是在清库存。
12 March 2026约 11 分钟阅读·投资指南
买家中介团队内部会议长什么样(我们偷录了一次)
团队里有人偷偷录下了一次周一早会。镜头里是我们怎么审一份城区数据、怎么挑战分析师的假设、怎么当场做出买或不买的决定。我们决定把它发出来。
10 March 2026约 10 分钟阅读·财务与税务
工党想废掉负扣税。为什么这件事(再一次)不会发生。
每一个选举周期都会有人提要废掉负扣税。媒体跟进、投资者恐慌、然后什么都没发生。背后有一个非常具体的历史原因——而且这个原因一直没变。
6 March 2026约 10 分钟阅读·投资指南
如果你还不到 35 岁，房产比股票更值。这是数学证明。
所有人都让你去买指数基金。数据也说股票长期回报 9.2%，房产只有 6.8%。结案？还差得远。因为这个对比忽略了最关键的一个变量：杠杆。而杠杆会彻底改变结果。
4 March 2026约 10 分钟阅读·财务与税务
我算了每个州每个价位的地税。维州并不是那个坏人。
每个人都在吼维州地税。我用整整一个周末搭了一张覆盖八个州和领地的对比表。结果连我自己都有点意外 —— 我可是靠这个吃饭的。
28 February 2026约 10 分钟阅读·投资指南
拍卖是在开始之前就赢下来的。内行人用的三个步骤
你站在拍卖场,心跳加速,手里举着牌。但你还没到,这场游戏其实就已经结束了。准备工作——估价、中介研究、竞争者分析——才是拍卖胜负真正分出的地方。下面是把专业买家和业余买家分开的三个步骤。
26 February 2026约 10 分钟阅读·财务与税务
你的 super 不会帮你退休。但你的 super 买下一套房子,可能会。
澳洲人退休时的 super 中位数余额是 $292,000。这能产生每年 $20,000,不到 80 岁就会花光。有一种方式能让你用 super 去买房——带杠杆、降低 CGT,而且完全不占用你个人的借贷能力。
22 February 2026约 12 分钟阅读·投资指南
我给墨尔本最常被问的城区打了 10 分制。大多数不及格。
每个人都让我给他们喜欢的城区打分。于是我做了一套框架——五个指标、每项满分 2 分、总分 10 分。Cranbourne 8 分，Point Cook 4 分，Williamstown 3 分。受欢迎的选择和赚钱的选择，很少是同一件事。
20 February 2026约 10 分钟阅读·财务与税务
维州「地税翻倍」?我花了 23 小时算数字。下面是真相。
我的客户在集体恐慌。短视频到处在说维州地税翻倍。我坐下来,花了 23 小时,把澳洲每个州从 $100K 到 $2M 每个价格区间的地税都算了一遍。结果会让你意外。
17 February 2026约 12 分钟阅读·物业管理
我们发给 granny flat 工厂的那份合规清单(以及为什么你的 builder 多半跳过了一半)
最近我们给预制 granny flat 工厂发了一份 27 项合规文件——涵盖 NCC 标准、WaterMark 认证、Global-Mark 电气许可以及 AS 3786 烟感要求。里面很多条,连做了很多年的 builder 都会意外。
15 February 2026约 11 分钟阅读·投资指南
Melbourne 房产终于反弹——用数据说话
七年横盘,三年下跌。然后,2024 年第四季度,Melbourne 动了。独立屋单季 +1.6%、公寓 +2.1%,是疫情高点以来最大的一跳。轮动盘已经转,下一个就是 Melbourne。
13 February 2026约 9 分钟阅读·财务与税务
终于有人把 offset account 讲清楚了(包括银行不愿意告诉你的那部分)
你往 offset account 里塞了 $50,000,每个月的还款数字和之前一模一样。怎么回事?答案涉及 P&I 贷款运作的一个细节——大多数借款人要等到来不及的时候才弄明白。
11 February 2026约 13 分钟阅读·陷阱与警示
普通人的 2026 重启:先把生活清空,再开始积累财富
如果你从头到尾把这套系统走一遍,12 月 31 日镜子里那个看着你的人会让你认不出来。不是因为什么鸡汤——而是因为你系统性地把所有让你走不动的摩擦都清掉了。
7 February 2026约 11 分钟阅读·投资指南
「Melbourne 房产没涨」——直到你看城区级的数据
老有人跟我说 Melbourne 房产在横盘。我把 CoreLogic 的热力图拉出来,指着东南那一片深蓝。然后请他们解释,为什么 Frankston 涨了 10% 而 Toorak 还在流血。
5 February 2026约 11 分钟阅读·财务与税务
如果取消负扣税，富人不会受影响。你会。
关于取消负扣税的辩论被包装成"向富人征税"。但数据讲的是一个完全不同的故事——关于谁在真正申报它、谁会真正受损。
3 February 2026约 11 分钟阅读·陷阱与警示
公寓陷阱:为什么那么多华人投资者最后都手里攥着一堆贬值的资产
我一直在遇到那些五六年前买了墨尔本公寓的投资者——眼睁睁看着它横盘,甚至倒退。模式几乎一模一样。
1 February 2026约 13 分钟阅读·物业管理
Rowville:中位价 $1.15M、空置率 2.4%、租金却跌 9%——到底发生了什么?
一个房价涨了 9.5%、但租金跌了 9% 的城区。这个矛盾告诉你 Rowville 到底住着什么人,以及背后的原因。
30 January 2026约 12 分钟阅读·投资指南
27 岁我放弃了买自住房。这是我做过最正确的财务决定
每个找我聊过的理财顾问都说同一句:先用自住房上车。数字讲的却是完全相反的故事。
28 January 2026约 10 分钟阅读·财务与税务
Offset vs Redraw:选错账户一年多交 $9,165 税
一个账户选择。$300,000。一年多交 $9,165 税。大多数人不会察觉——直到他们把自住房转成投资房,才发现可抵扣利息没了。
26 January 2026约 10 分钟阅读·陷阱与警示
十年的房产投资错误,只因为他不肯开口求助
他单枪匹马投资房产十年。公寓、楼花、矿业小镇、硬上的开发。投资组合亏损浮在水面下。然后他走进了我们办公室。
24 January 2026约 10 分钟阅读·物业管理
买家中介真正在卖的是什么:产品、情绪、资产
一位中国科技行业的 CEO 写过一本叫《真需求》的书。她的框架恰好解释清楚了买家中介真正提供的是什么——以及为什么大多数人要等到太晚才意识到自己需要。
22 January 2026约 10 分钟阅读·投资指南
90% 的买家都会犯这个报价错误,我把它叫做「双跳」
我亲眼看着 50,000 多位粉丝反复犯同一个报价错误:中介一句「太低了」,他们就盲目往上加价。其实只要一个问题,整场谈判就能翻盘。
20 January 2026约 11 分钟阅读·财务与税务
40 年数据说明一切:房价根本不在乎利率
我一直听有人说,等利率下来再买房。历史数据告诉你,这是你能犯的最昂贵的错误之一。我来给你看几张图。
18 January 2026约 10 分钟阅读·陷阱与警示
绝对不要告诉中介的三件事(以及永远要问的一个问题)
中介是站在对面的职业谈判者。你在 open inspection 头五分钟随口吐露的信息,能让你多付 $50,000 澳元。
16 January 2026约 11 分钟阅读·物业管理
澳洲的生活成本危机正在制造一座房产金矿。数据就在这里
澳洲的生活成本很凶狠。新移民刚来时都会惊掉下巴。但同一场让生活变贵的危机,也正在制造有记录以来最强的租赁市场。
14 January 2026约 11 分钟阅读·投资指南
高增长 + 高回报率?我们是怎么做的。
房产行业里每个人都告诉你这是一道单选题:高增长还是高回报率,选一个。做了 200 多笔交易之后,我可以告诉你这是错的。下面说说我们怎么把两个都拿到。
12 January 2026约 11 分钟阅读·财务与税务
澳洲政府想改 CGT,可数学根本算不过来
CGT 的 50% 折扣未来十年让预算少收 $247 billion,其中 59% 的好处归于最富的 1%。可每一届试图改革它的政府都失败了。原因在这儿。
10 January 2026约 11 分钟阅读·陷阱与警示
几百套房子买下来,有四类我绝对不会碰
在一线帮客户买过几百套投资房之后,我心里有一张黑名单。这四类房子看起来很吸引人,却次次把回报吃干抹净。
8 January 2026约 11 分钟阅读·物业管理
澳洲的人口密度比北京还高。这是背后的数学题。
澳洲的人口密度比北京还高。我知道这听起来很离谱,我自己也是反复核对了三次数据才敢相信。但只要你把数学题算清楚,澳洲房地产市场的一切就都说得通了。
6 January 2026约 11 分钟阅读·投资指南
你正在"自杀模式"买房的 5 个迹象
这些迹象里,一个是黄牌,三个就很危险,五个全中基本上就是财务完蛋。我每周都在遇到第一套房买歪了之后才来找我们的客户,模式都差不多。
4 January 2026约 12 分钟阅读·财务与税务
工党之前试过取消负扣税。结果反噬得相当难看。
每个人对 negative gearing(负扣税)都有自己的看法。但几乎没人记得上一次有政府真去取消它的时候发生了什么。我把数据翻了一遍,结论让两边都不太舒服。
2 January 2026约 11 分钟阅读·陷阱与警示
如果你不能持有十年,就不要持有十分钟
一位手上拥有两位数房产投资组合的客户,曾经跟我说过一句话,彻底改变了我看待房产的方式。不是关于租金回报率或翻新技巧的。是关于耐心。
31 December 2025约 13 分钟阅读·物业管理
澳洲房产市场本来就是专门用来"宰"新移民的。下面是这套剧本
如果你刚落地澳洲,从政府到银行再到地产中介,每一个机构都有一个"专门为你准备"的产品。而这些产品,没有一个是划算的。
29 December 2025约 12 分钟阅读·投资指南
154 个家庭交了六位数订金，买到的却是一栋从未建成的房子
他们存了很多年的钱。交了六位数订金。等了五年，换来的是从未建起来的房子。Clydesdale 开发区的灾难是每一位打算买 house and land 的买家都该听的警示故事。
27 December 2025约 13 分钟阅读·财务与税务
假如澳洲真的改了 CGT,房价到底会怎么走
大家都在谈 CGT 改革,可几乎没人去建模接下来会发生什么。我把 Grattan 和 Pocock 两套方案都跑了一遍——结果二阶效应比表面条款有意思得多。
25 December 2025约 12 分钟阅读·陷阱与警示
"完美房子"是个陷阱——乱糟糟的市场才是更好的投资
每一个新手都会问同一个问题:市场是不是太贵了?错的问题。真正该问的是:你目标区域的定价是不是"足够散",让你能找到自己的 edge。
23 December 2025约 11 分钟阅读·物业管理
Moe 和 Morwell：$400K 的独立屋，5-6% 租金回报率（区域玩法）
Moe 中位价 $430K、每周 $400 租金（4.8% 回报）。Morwell 中位价 $390K、每周 $380 租金（5.1% 回报）。两个有乳业支撑的区域小镇，对邻近地区还有 $200K 的价格差。
21 December 2025约 11 分钟阅读·投资指南
5% 首付听起来很爽——直到你看到那份 30 年利息账单
澳洲首次置业者平均贷款额:$607,624。5.5% 利率、30 年,总还款 $1.226 million。5% 首付降的是门槛,不是价格。
19 December 2025约 11 分钟阅读·财务与税务
CGT 改革要来了。桌面上有三套方案
Grattan 方案把 CGT 折扣砍到 25%。Pocock 方案给新建住宅留出口。ACOSS 方案连负扣税一并限制。哪一套会通过——对你的投资组合又意味着什么。
17 December 2025约 11 分钟阅读·陷阱与警示
墨尔本房产投资者无法忽视的一轮人口结构转变
澳大利亚的移民结构正在变化,印度签证持有者已领跑增长。这对墨尔本的租赁需求、物业选择和租客管理意味着什么?
15 December 2025约 10 分钟阅读·物业管理
一个有犯罪记录的人差点住进我们客户的房子。筛查系统没查出来。Google查出来了。
正式的筛查系统是好的。它们查租赁历史数据库、信用记录、法院记录。但它们只能查到被定罪的人。我们今年有一个申请人打赢了官司——系统显示记录清白。Google讲了一个不同的故事。
13 December 2025约 13 分钟阅读·投资指南
我算了一遍 Victoria 所有的首次置业优惠。这个总数把我自己都吓到了
把 Victoria 首次置业者能拿到的每一项优惠都叠起来——印花税豁免、FHOG、LMI 豁免、FHSS、Help to Buy——一套 $600K 澳元的房子,房贷周期内累计能省下 $460,000 澳元。这不是笔误。
11 December 2025约 10 分钟阅读·财务与税务
三种再融资(refinance),三种完全不同的目标——你适合哪一种?
再融资(refinance)不是一个策略,是三个策略共用了一个名字。选错那一个,30 年下来利息可能翻倍。
9 December 2025约 12 分钟阅读·陷阱与警示
五个我绝不会让客户把钱投进去的墨尔本城区（附数据）
不是每个便宜的城区都是捡漏。有些便宜是因为市场掂量过它之后，觉得它不值。下面是五个我会主动劝客户绕开的墨尔本城区。
7 December 2025约 10 分钟阅读·物业管理
交割前的最后一次验房:一份能帮你揪出一万澳元问题的清单
很多买家花在检查二手车上的时间,都比检查一套 $700,000 的房子多。交割前的最终验房,是你在法律上抓问题的最后一次机会。下面是具体要看什么。
5 December 2025约 10 分钟阅读·投资指南
在 Open Home 上永远不要说的五句话(其中一句让一位客户亏了 $80,000)
你在 open inspection 上说的每一个字,都是对方的弹药。我亲眼见过一句话让一个买家在拍卖现场多付了八万澳元。
3 December 2025约 10 分钟阅读·财务与税务
Bridging Loan 完全解析:怎么在卖掉手上房子之前就买下一套
你看中了一套房子:位置对、价格对、户型也对。只有一个问题——你手上那套还没卖出去。首付的钱全被困在那套还挂在市场上的房子的净值里。你是眼睁睁看着这套梦想中的房子被别人买走?还是有那么一个金融工具,可以把这个缺口暂时填上?
1 December 2025约 13 分钟阅读·陷阱与警示
澳洲房产里的七种财务自杀型标的
做买家中介这些年,我见过不少客户差点买下那种会让他们退步五年的房子。不是因为房子一眼看上去就糟——有些照片拍得漂亮得不行。但在新刷的油漆和中介顺滑的说辞后面,有结构性、财务性或战略性的缺陷,修起来要几万,或者会永久把资产的增长上限压住。
29 November 2025约 10 分钟阅读·物业管理
Rentvesting:印度裔投资者用来买下 15 套房的策略(为什么它对你也一样管用)
印度裔社区几十年前就弄明白的事,大多数澳洲华人投资者至今还在抵触。他们不一定要拥有自己睡觉的那套房。他们要拥有的是替他们赚钱的那几套房。结果是什么?家庭手里十套、十五套甚至二十套投资房,自己却在最喜欢的城区租着住。
27 November 2025约 11 分钟阅读·投资指南
四类房子我绝不让客户买,多便宜都不行
有四类房子,价格已经不是重点了。就算白送,我也会让你继续往前走。买错房的代价不会在交割当天出现——它会在十二个月后出现,在保险续保账单寄到的时候,在议会驳回你的开发申请的时候,或者在建筑检查员发现新漆背后的白蚁痕迹的时候。
25 November 2025约 11 分钟阅读·财务与税务
你翻新一套房子赚了 $150K,ATO 要拿走 $58K
大家都看见了装修利润。几乎没人看见即将砸下来的税单。我把 ATO 自己的指引翻了一遍,找出三个把 $150K 利润变成 $58K 头疼的陷阱。外加一条真正行得通的策略。
22 November 2025约 12 分钟阅读·物业管理
$100K 的改造把 $400 的周租做到了 $1,200,设计图我都贴出来
那位客户一开始以为我是个骗子。直到每周 $1,200 的租金开始进账,她又打回来问能不能给她表妹也做一套。这是那次的完整案例,数字真实,设计逻辑也摊开讲。
20 November 2025约 11 分钟阅读·投资指南
5% 首付政策听上去像礼物。它不是。
每次政府推出低首付方案,媒体头条都在欢呼。但 Excel 表格讲的是另一个故事。我把 5% 首付按揭的数字跑了一遍,结果足以让任何首次置业者在签字前停下来。
18 November 2025约 10 分钟阅读·财务与税务
中介通常要收费才肯讲的六个借贷能力秘诀
我花了好几个月研究怎么提升自己的借贷能力。后来一位贷款中介坐下来,给我拆了六个银行从不主动讲的调整。其中一个——砍掉一张我以为无害的信用卡——一夜之间释放出 $100,000 澳元的借贷能力。
16 November 2025约 10 分钟阅读·陷阱与警示
Clyde North：中介人人爱、表格一算就崩的那个城区
上周一位客户打电话给我，说他的中介在推 Clyde North 的一套新房。价格好，保证租金回报，离新的 Westfield 很近。我打开自己的表格。四十秒左右。然后我让他赶紧跑。
14 November 2025约 11 分钟阅读·物业管理
管了200多套出租房之后，我发现一个思维转变就能解决所有问题
大多数房东把租客当敌人。大多数租客把房东当提款机。两边都在亏钱。管了200多套墨尔本东南区的出租房之后，我可以告诉你那些能提前退休的房东都想明白了一件特别简单的事。
12 November 2025约 11 分钟阅读·投资指南
那份预测 10-14% 涨幅的报告,以及为什么喊崩盘的人这次又会错
每个平台上都是基于「18 年周期」理论预测房市崩盘的人。与此同时,SQM Research 的 Boom and Bust 报告却在预测澳洲主要市场两位数增长。总有一方会错得很惨。我们来看一下证据。
10 November 2025约 13 分钟阅读·财务与税务
全世界都在掏退休金买房。只有一个国家做对了。
大家都在做同一件事。美国人想动 401(k)。澳洲人在动 super。新加坡人用 CPF。三个国家,三种针对同一个住房危机的做法。其中只有一个没让问题变得更糟。
8 November 2025约 11 分钟阅读·陷阱与警示
五个看房细节,帮你避开一次六位数的买房失误
大多数买家看房时只看卧室和厨房。聪明的买家会看墙面裂缝、天花板水渍、排水沟锈蚀、门框走位和树根。两种人的差别,用几万块澳元来衡量。
6 November 2025约 12 分钟阅读·物业管理
维州建 granny flat 的三分钟指南(能帮你省下 $30K 的那个版本)
有三个角色决定你 granny flat 的成本:画图的建筑师、施工的 builder、签字的建筑验收师。如果这三个人彼此不认识,你就准备好多花 $30,000。
4 November 2025约 13 分钟阅读·投资指南
五种首次置业策略排名:到底哪一种真的能建立财富?
在澳洲买第一套房最吓人的事情,不是首付。而是选错策略。常见的五种做法,十年后的结果会差到你不敢相信。大多数人是凭感觉选的。我们来凭算术选一次。
2 November 2025约 14 分钟阅读·财务与税务
不用发票:大多数澳洲人从没申报过的那笔 $4,400 税务抵扣
ATO 允许你每年申报 $4,400 的工作相关车辆支出,一张发票都不用。不用里程本,不用油费记录,不用保养单。只要对工作里程做出一个合理估算。而大约 90% 的纳税人从来没申报过。
31 October 2025约 10 分钟阅读·陷阱与警示
高租金回报率是个陷阱。真正重要的是另一件事
「租金回报率最高的那套房」和「总回报最高的那套房」几乎从来不是同一套。大多数投资者都挑错了。
29 October 2025约 12 分钟阅读·物业管理
Melbourne 连跌三年——这恰恰是我在买的理由
所有人跑去 Brisbane 和 Perth,Melbourne 继续跌。如今地税恐慌制造出的定价差,正是专业投资者等上十年的那种机会。
27 October 2025约 10 分钟阅读·投资指南
四句话让买家多花 $50,000(以及应该怎么说)
你对卖方中介说的每一句话,最终都归到同一个问题里:这个人最多肯付多少钱?那些最诚实的买家——把预算、时间表、知识盲点都说出来的那一批——最后付的也最多。
25 October 2025约 11 分钟阅读·财务与税务
朋友跑了一趟银行,一年省下 $15,000 的税。操作手册在这里
自住房贷的利息不能抵税,投资贷款的利息可以。债务再循环(debt recycling)把前者合法地转化为后者,可以重复操作,复利效应惊人——但大多数会计师从来不会主动跟你提。
23 October 2025约 13 分钟阅读·陷阱与警示
澳大利亚经济靠移民撑着。这不是优势——这是警报。
家庭债务与收入之比达到189%。房产总值是GDP的6.4倍。近70%的新增贷款都投向按揭。这些数字并不正常。但如果你看懂了这盘棋,它们其实是有逻辑的。
21 October 2025约 12 分钟阅读·物业管理
我曾经招了个错的租客。再也不会了。下面是我用的 20 点筛选系统。
我在墨尔本的第一套投资房给了我职业生涯里最贵的一课。我把它租给了看房时看起来完全正常的一对情侣。两年后我在信箱里发现了五个不同的名字，还有一股花了好几个月才散掉的味道。
19 October 2025约 12 分钟阅读·投资指南
在 Melbourne 住了 14 年,这 9 件事没人提前告诉你
Melbourne 又一次被评为全球最宜居城市。我上海的朋友们挺羡慕。但只有真正住在这里的人才知道全部故事——发脾气的天气、城区的鄙视链,还有让「最宜居」听起来像个冷笑话的房价。
17 October 2025约 10 分钟阅读·财务与税务
买房后把这6份文件扔了？你卖房时要多交好几万的资本利得税
大多数人买了投资房，拿到钥匙，开瓶香槟庆祝一下，然后把所有文件往抽屉一塞就完事了。十年后卖房的时候才发现，自己的资本利得税（CGT）比本来该交的多了好几万。全因为六份文件——有些根本不花钱保存——在换了几次邮箱和三台电脑之后不见了。
15 October 202511 min read·Scam / Warning
I've Read Over 1,000 Property Listings. These Phrases Are Lies.
realestate.com.au上的每条挂牌都像天堂。阳光灿烂的起居室、巨大的开发潜力、离一切都是一步之遥。买了150多套房之后，我可以帮你解码这些委婉说法里的每一个。
13 October 2025约 11 分钟阅读·物业管理
房东保险救不了你(除非你避开这三个陷阱)
大多数房东把保险当成安全网。它不是。它是一张带条件的最后救命稻草 —— 而这些条件,保险公司执行得非常认真,房东却几乎从来不读。
11 October 2025约 12 分钟阅读·投资指南
澳洲 2 万亿按揭遇上 AI:谁最先受伤?
澳洲累计按揭债务 $2 trillion 澳元。这个数字相当于 GDP 的 112%,仅次于瑞士。房产圈没人愿意问的问题是:当 AI 开始替代那些正在偿还这些按揭的具体人群时,会发生什么?
9 October 2025约 12 分钟阅读·财务与税务
维州投资房上你要交的每一项税(以及你不用交的那些)
维州有个名声:对房产投资人下手比其他州都狠。这个名声一半是真的,一半是神话。我把事实和恐慌分开讲给你。
7 October 2025约 9 分钟阅读·陷阱与警示
五个让澳洲业主损失数千澳元的太阳能陷阱
没错,太阳能确实可以帮你省电费。但这个行业里到处都是专门让安装商赚钱、让业主犯迷糊的陷阱。看过几十套投资房被意外的太阳能开销坑过之后,下面这五个错误反复出现。
5 October 2025约 10 分钟阅读·物业管理
批准一个租客之前我们查五样东西（以及大多数房东搞错了什么）
一个坏租客比一套坏房子更贵。管了300套墨尔本的出租房之后，我们的筛选流程直接、系统、只有一个目的：在问题租客成为你的问题之前把他们拦在门外。
3 October 2025约 14 分钟阅读·投资指南
每次看房前十分钟,我会看的八件事
花 $550 做一份建筑检查,是你在一套房子上花得最值的那笔钱。但你不需要等报告出来才看到警告信号。下面是我和我的团队在检查员到场之前会先自查的那些点。
1 October 2025约 11 分钟阅读·财务与税务
决定房产投资组合成败的三大税务杠杆
多数投资者都能用一句话解释什么是负扣税。但真正能讲清楚自己的会计师为什么把第三套房放进 discretionary trust（全权信托）而不是个人名下的,寥寥无几。这种认知差距,往往会让人白白损失几万澳元。
28 September 2025约 9 分钟阅读·市场分析
一个数字告诉你一个城区未来十年是起飞还是趴平
有一个单一数据点,曾经预测出 Glen Waverley 的停滞、Box Hill 的下滑,以及 Hampton Park 的跑赢大盘。算一次只要三分钟。
26 September 2025约 11 分钟阅读·城区分析
豪宅区 vs「便宜」区:聪明钱真正去的地方
所有人都以为豪宅区是安全的投资。数据讲了完全相反的故事。十年回报真正的驱动力不是「名校邮编」——这里把数字摆给你看。
25 September 2025约 9 分钟阅读·财务与税务
要卖投资房?五种合法办法把税单压小
卖投资房时,ATO 咬下来的那一口相当大。但有五种合法的办法能让这口咬得小一些——大多数投资者只知道其中一种。
23 September 2025约 10 分钟阅读·财务与税务
负扣税有三层。大多数投资者卡在第一层。
你的会计告诉你负扣税能省税。那是第一层。他们可能没提的是，ATO在你卖房时想收回一部分。那是第二层。第三层才是真正赚钱的地方。
18 September 2025约 13 分钟阅读·财务与税务
为什么靠 ChatGPT 买房可能让你多花 $200,000
ChatGPT 每一步都有 95% 的正确率,听起来很厉害。但买房不是一步——是十步。0.95 的 10 次方等于 59.87%,比抛硬币还差。
14 September 2025约 14 分钟阅读·物业管理
商业地产 vs 住宅地产：在澳洲到底哪个累积财富更快？
每个人都跟你讲商业地产现金流更好。没人告诉你 36% 的租客激励吃掉你的回报率、65% 的 LVR 上限把你的借贷能力砍半、或者 6-12 个月的空置能让收入一夜归零。我把 20 年澳洲数据跑了一遍。
11 September 2025约 12 分钟阅读·投资策略
在澳洲买一座私人庄园而不被坑:一套尽职调查框架
中介会带你看玫瑰园和夕阳,不会告诉你产权上写着 Crown 保留矿权——这意味着一家矿业公司有权开车穿过你的牧场。下面这套尽调框架,是把"会积累财富的庄园"和"吞钱机器"分开的那条线。
10 September 2025约 11 分钟阅读·财务与税务
自住房改投资房:这5步不做,多交几万块税
我们有个客户,把自住房出租前漏掉了做一次市场估价。五年后卖掉时,她把增值的 $200,000 全额上了资本利得税,而不是转投资之后才出现的那 $80,000。就这一次漏做,多交了 $27,000 的税。下面这五步就是避免这种事的。
8 September 2025约 14 分钟阅读·投资指南
别再当房东了,把自己当成企业主
在澳洲,你不缺那种名下有投资房的人。你真正找不到的,是那种能告诉你自己真实净现金流状况的人。持有和财务清醒之间的这道缝隙,就是财富悄悄蒸发的地方。
6 September 2025约 13 分钟阅读·物业管理
出价之前,先把这五件事查清楚——Melbourne 买房前的尽职调查
赢到房子的买家不是钱包大的那个,而是信息更充分的那个。下面是我在出价单上写下任何一个数字之前会查的五件事,以及为什么跳过它们会让 Melbourne 买家平均多付 $24,000。
31 August 2025约 13 分钟阅读·装修与开发
投资房用公司还是信托？我见过客户选错亏掉 $100K
我亲眼看过聪明的投资者因为选错持有结构而在税上白白烧掉五位数。在帮客户完成了 350 宗以上交易之后,这里是公司对比信托的老实拆解——用真实美元数字,不是理论。
30 August 2025约 14 分钟阅读·物业管理
通胀又回来了,失业率在下降。可为什么一切感觉都在变差?
数字说经济在繁荣,你的银行账户说不是。我挖了一下为什么澳洲官方统计给出的画面和租客、业主、投资者实际体验到的完全不同——以及这对你的房产策略意味着什么。
29 August 2025约 14 分钟阅读·市场分析
我怎么在下手买房之前,把全澳洲的城区都过一遍
大多数投资者选城区靠感觉——朋友在哪买过、自己长在哪里、网上哪篇文章说「这里要起飞」。我靠的是四个数字。下面是撑起我们 350 多宗墨尔本成交的那套具体筛选框架。
24 August 2025约 11 分钟阅读·城区分析
澳洲房产食物链:你坐在哪一节,决定你是吃还是被吃
问自己一个不客气的问题:在澳洲房产里,你到底有几种赚钱方式?如果答案只到"资本增值和租金"为止,你就坐在食物链的最底端。而在你上面的那群人,正悄悄把你的利润吃掉。
23 August 2025约 11 分钟阅读·投资指南
Point Cook、Clyde、Camberwell——你到底能不能在那里买?逐城区拆解
每个人都在问那些"热门"的城区。但人气和赚钱是两回事。关于 Point Cook、Clyde 和 Camberwell,数据到底说了什么?
22 August 2025约 11 分钟阅读·装修与开发
我们在一套 $700K 的 Cranbourne 房子后面加了一套 granny flat。现在它每周收 $790。
所有人都告诉你 Cranbourne 是个糟糕的区——治安差、离市区远、太工薪。我天天都能听到这种话。每一次我都笑一下,因为这些话的主人,正是那些搞不明白自己市中心公寓为什么十年下来还在倒退的同一批人。
20 August 2025约 10 分钟阅读·市场分析
墨尔本「全球最宜居城市」的牌子,其实是个笑话——数据说了算
我在 Melbourne 住了十四年。宜居排名一年接一年出炉,街边的流浪帐篷、超市的鸡蛋短缺、周末的反移民游行也一年接一年。这里面有东西对不上号,数据也印证了这一点。
17 August 2025约 12 分钟阅读·财务与税务
我把投资房放在了自己名下。最后多交了六位数的税。
我还记得坐在会计师办公室,盯着一张让我胃都凉的税单。地是我自己找的,工程是我自己盯的,资产一路升值也是我亲手守出来的。然后 ATO 把将近一半拿走了。错的不是那套房,错的是产权证上的那个名字。
16 August 2025约 12 分钟阅读·城区分析
我永远不会买 house and land package 来做投资的五个理由
我跟 60 多位买过 house and land package 后悔的投资者聊过。其中一位买了 15 套——同一个建筑商、同一个户型、同一个外立面颜色。他现在正在折价脱手。这类 package 是为开发商设计的，不是为投资者设计的。
14 August 2025约 12 分钟阅读·装修与开发
澳洲住房供应危机:审批在涨,房子却盖不出来——到底哪里卡住了
联邦政府承诺到 2029 年新建 120 万套住宅,没有一个州走在计划线上。纸面上审批数在涨,实际开工却在掉。"盖章的数量"与"真正建好的数量"之间的落差,是当下澳洲房产里最重要的一个数字。
12 August 2025约 13 分钟阅读·市场分析
Debt Recycling:我如何把 $100K 澳元的「死」自住房贷,变成一年 $2,800 澳元的退税
你的自住房贷其实比你想的要贵。不是因为利率高——虽然它确实不低。真正的原因是:你付出的每一块利息,都是用税后收入付的。与此同时,你那个拿着投资贷款的邻居,付着完全一样的利息,却能把它全部当作抵税项。同一家银行。同一个利率。完全不同的税务结果。十年下来,差距会大到吓人。
10 August 2025约 10 分钟阅读·投资策略
Victoria 欠下 1670 亿。为什么这对买房人反而可能是好消息？
大家都在为 Victoria 的债务焦虑。与此同时，该州刚刚交出了自 2019 年以来的第一份运营盈余。两件事同时成立。理解其中的原因，你的购房决策就会胜过 95% 的买家。
7 August 2025约 11 分钟阅读·投资指南
公寓亏了钱?卖掉。沉没成本从来不是继续持有的理由
上周一位客户给我看她的公寓。Toorak 的地址。漂亮的楼。十二年前买的。现在值多少钱?比她当年买的还低。她问我要不要继续持有,等它涨回来。我直接告诉她真相:沉没成本不是继续持有的理由,永远都不是。
6 August 2025约 13 分钟阅读·装修与开发
澳洲 12 万亿澳元的住房市场:政客不会说的那个难堪真相
澳洲整个养老金池子是 $4.3 万亿澳元。住宅房产总市值是 $12 万亿。当一个国家最大的资产类别是住房——而且是设计上要替代的养老金系统的三倍——任何政府,不管左翼右翼,都不会允许它下跌。
5 August 2025约 11 分钟阅读·物业管理
30年房贷是你这辈子最贵的赌注。有更好的办法。
我大学同学Ethan刚把Box Hill的房子亏了$100,000卖掉。他告诉我三年来第一次觉得轻松。当你的房贷月供等于你整个月的工资，问题就大了。这是我会怎么做。
3 August 2025约 11 分钟阅读·陷阱与警示
没人关注的两个区域小镇，刚刚在三个月里涨了 7%
Moe：三个月 7%。Morwell：7.4%。两个合计接近 30,000 人、大多数投资者从来没听过的维州区域小镇——数据说它们才刚开始。
2 August 2025约 11 分钟阅读·投资策略
两个免费网站告诉你澳洲哪些城区真正"可负担"
一套 $500,000 的房子不一定比 $800,000 的房子更可负担。我知道这听起来像卖家为了抬价的说辞。但它是一个数学事实。理解背后这个指标之后，你看城区的角度会彻底变。
30 July 2025约 11 分钟阅读·投资指南
投资四象限——在房产里逆向而行为什么真的奏效
大多数华人澳洲买家都挤进同一批大家都在追的城区。Ray Dalio《Principles》里的四象限框架能解释为什么这种策略给你的回报设了上限——以及应该怎么做。
29 July 2025约 11 分钟阅读·装修与开发
澳洲在住房上花了 $800 亿。一套新房都没盖出来
联邦政府承诺 $800 亿修复住房危机。参议院记录显示零套新建住宅。下面是数字真正告诉你的事情,以及为什么需求端的房产基本面依然坚不可摧。
27 July 2025约 13 分钟阅读·市场分析
为什么澳洲最聪明的那批房产投资者，从来不还投资房贷款
一位 30 岁的客户走进我们办公室，手上有 15 套房、$1000 万的房贷，并且明确告诉我：他这辈子都不打算还一分本金。他不是在耍赖。他是把账算对了。下面讲讲，当你真的理解杠杆、税务和现金流之后，只付利息 (interest only) 的策略到底是怎么跑的。
26 July 2025约 12 分钟阅读·陷阱与警示
六年CGT规则常见陷阱（刚发生的$90,000失误）
在澳洲,你的房子涨了多少,远不如你税后真正能留下多少重要。六年规则是住宅房投资者最强的一条税务豁免——但 90% 的人在第一步就用错了。
22 July 2025约 12 分钟阅读·投资指南
犯罪率与房产投资:真正重要的是什么,不重要的是什么
一个年记录 500 起案件的城区,对你的投资来说可能比只有 100 起的另一个更安全——完全看是哪些案件。大多数投资者只看总数的标题数字,然后得出错误的结论。下面讲的是如何为房产决策真正地读懂犯罪数据。
21 July 2025约 11 分钟阅读·装修与开发
澳洲在 NDIS 上花了 5270 亿。送到我桌面上的每一个 SDA 残疾人住房项目我都拒了。原因在这里。
几乎每个月都会有人在我邮箱里推销 NDIS 残疾人住房,说这是下一个金矿。8 至 15% 的回报、政府担保的租金、抗经济周期的收入。每一个我都说了不。不是因为回报是假的——有些是真的——而是因为我没办法确定整条供应链上的提供商干净不干净。在一个每年要拦截 8600 万澳元欺诈申报的系统里,这种不确定性,我承担不起。
18 July 2025约 13 分钟阅读·投资策略
塔斯马尼亚买房是投机,不是投资。区别在这里。
在 Brisbane、Perth、Adelaide 赚到钱的人,现在都指着 Tasmania 说"早跟你们说了"。但他们里面大多数人,给他画一张流程图,也分不清"投资"和"投机"到底差在哪儿。这篇讲讲 Tasmania 为什么过不了理性投资的三个基本检验。
17 July 2025约 11 分钟阅读·财务与税务
一套 $800K 的房子做到周租 $1,200。我实地走了一遍。真实数字都在这里。
我买过 150 套以上的房产,但有一单——Narre Warren 这次改造——是我反复想起的那一单。因为它回答了我被问得最多的那个问题:你真的能在墨尔本花不到一百万买到一套房,让租金覆盖所有开销吗?能。可以。下面把具体怎么做拆给你看。
16 July 2025约 10 分钟阅读·城区分析
墨尔本被看好领跑 2026 房市上行——KPMG 报告到底在说什么
KPMG 点名墨尔本为 2026 年澳洲表现最好的首府，独立屋价格预计上涨 6.6%。但这波上涨不会均匀分布。涨幅会真正落在哪些地方？下面讲清楚。
15 July 2025约 10 分钟阅读·投资指南
社交媒体正在摧毁临街零售的底层逻辑。这对投资者意味着什么。
传统商业零售的定价逻辑——用更高的租金换更大的人流量——正在被社交媒体拆掉。当一条 KOL 帖子能把一家餐厅填满 12 个月，临街位置的溢价在经济学上就不再成立。
13 July 2025约 12 分钟阅读·物业管理
Canada 房市崩了。为什么 Australia 不会跟着一起倒
同样的移民执念,同样的依赖房产的经济,同样的生产率下降。那为什么 Canada 房市炸了,Australia 反而继续爬坡?四个结构性差异,是绝大多数评论者完全漏掉的地方。
10 July 2025约 11 分钟阅读·投资策略
物业管理的不可能三角：为什么你的物管在坑你
澳洲物业管理行业在结构上就是坏的。当一个人管170套房，速度、质量、成本必然只能三选二。大多数公司三个都放弃了。1:50的比例为什么能改变一切。
7 July 2025约 10 分钟阅读·投资指南
澳洲有一条财务杀戮线。它不冲着穷人,它冲着这两类人
澳洲的金融系统不是设计来让你致富的。它是设计来筛掉那些控制不了消费的人的。这条杀戮线不来找最穷的澳洲人——他们早就被挡在游戏门外。它来找两类人:把"值得"和"买得起"搞混的年轻专业人士,以及把收入和财富搞混的高收入家庭。
5 July 2025约 10 分钟阅读·物业管理
我用 AI 把十个政府数据库合并成一张房产风险地图。结果是这样的。
澳洲政府数据库里藏着每一条可能影响你买房的风险:洪水区、山火 overlay、高压线、遗产保护限制。问题是它们散落在 20 多个独立的数据库里。我们做了一个把它们全部合并起来的工具。
29 June 2025约 10 分钟阅读·投资指南
今年我们买了 131 套房——这是它们真实的表现
2020 年年初,我是第一个公开说「全仓 Melbourne」的人。十二个月之后,该把账本打开了。131 套房全部买在 500 平方米以上地块,平均资本增值 12.75%。下面是完整拆解。
28 June 2025约 11 分钟阅读·装修与开发
什么时候该卖投资房：我真正在用的那一条规则
有人问我涨了 30% 要不要卖。另一个人问我亏钱了要不要止损。两个问题的角度都错了。
27 June 2025约 12 分钟阅读·装修与开发
矿业小镇房产：12% 回报率，66% 价格崩盘。想清楚再下手。
Port Hedland：$500K 的独立屋每周租 $900-$1,200。听起来像做梦。直到你意识到 2012 年这种房子卖 $1.5M，三年里蒸发了三分之二的价值。矿业小镇房产是一件高回报的重武器——对有经验的操盘手很好用，对其他所有人都是灾难。
26 June 2025约 12 分钟阅读·物业管理
我的房子价格翻倍,邻居家却没动。问题出在哪里。
选对城市、选对城区,只是工作的一半。相距 200 米的两套房,十年回报可能天差地别——而背后的原因,外行根本看不出来。
24 June 2025约 11 分钟阅读·市场分析
两颗正在重塑澳洲房产的隐形炸弹——建造成本与税改
高利率不是澳洲房产现在最糟的事。两颗隐形炸弹——失控的建造成本和正在逼近的税改——正在叠加成一场供给危机,把更高的房价与租金锁进未来好几年。
23 June 2025约 11 分钟阅读·市场分析
我是澳洲中产。显然这让我成了个傻子。
打开网就看到有人在嘲笑中产阶级想过好点的生活。升级房子？不负责任。伴侣在家带娃？乱来。私立学校？活该。从什么时候开始，想过一份体面的生活成了人格缺陷？
19 June 2025约 11 分钟阅读·投资策略
澳洲总理刚把自己的投资房卖了。你该慌吗?
政客们在折价抛售房子。李嘉诚在市场崩盘前几年就悄悄撤出。当手握最佳信息的人开始卖的时候,我们普通人确实应该留意——但不一定要跟着卖。
18 June 2025约 11 分钟阅读·财务与税务
资产九位数,却吃不起一顿牛排:房产投资者的现金流陷阱
有些投资者名下的房产加起来价值几千万,面对一张餐厅账单还是会犹豫。资本增值又不能直接吃,那你要它做什么?这个问题的答案,应该彻底改变你搭建投资组合的方式。
17 June 2025约 11 分钟阅读·财务与税务
AI 如何改变澳洲房产搜索(以及它至今做不到的事)
AI 现在分析一个城区的速度,比任何买家中介都快。它可以在几秒内拉出犯罪数据、租金回报率、基建时间线和学校排名。但它还是没法走进一套房子、闻到那股潮味。下面是关于 AI 在澳洲房产里「哪里帮得上、哪里帮不上」的一次诚实评估。
15 June 2025约 10 分钟阅读·城区分析
APRA 刚把贷款上限压到年收入 6 倍。上一次这么干的时候,房价跌了 15%
最近澳洲贷款规则发生的事情,值得你认真关注。因为上一次监管机构像这样收紧按揭,我们看到了三十年来最大的一次房价回调。APRA 不是在闹着玩。如果你是接下来十二个月内打算借款的投资者,这件事直接关系到你。
10 June 2025约 10 分钟阅读·物业管理
为什么我不钻到低洼房子下面看一看,就绝对不会买
一套坐落在街面以下的房子,可能看起来安静私密。它也可能正在把隔壁三户人家每一滴雨水全部汇收过来。在你付 $800K 之前,这里教你怎么分辨。
8 June 2025约 11 分钟阅读·市场分析
卖投资房的三个正当理由(以及背后那条黄金法则)
会买,能让你赚钱;会卖,才能让你守住钱。这篇讲的是卖投资房真正说得通的三种情形——以及凌驾于这三种情形之上的那一条指标。
4 June 2025约 11 分钟阅读·投资策略
Point Cook 一套 $930K 的房子:我算完账,决定放弃
一位订阅读者让我帮他分析一套 Point Cook 的房子——620 平米土地、四个卧室、$930K。表面看,这房子挺稳。但数字翻开一看,完全是另一回事。
2 June 2025约 10 分钟阅读·财务与税务
特朗普关税和澳洲房产:为什么我睡得着(你也可以)
每次特朗普发一条关税的推文,我的收件箱就被慌张的客户塞满——问房价是不是要崩。短答案:不会。长答案里有一点数学,大多数评论员懒得算。
31 May 2025约 11 分钟阅读·城区分析
父母的那套房子,正在扼杀你的未来(而这不是他们的错)
那一代人当年用三年工资就买下一套房,如今坐在价值 $200 万澳元的房产上。而这笔财富的大部分,不会传到下一代手里。如果你指望继承一笔遗产来启动自己的房产之路,你会等很久。
28 May 2025约 11 分钟阅读·装修与开发
$580K 澳元的 Corio 房(超出 guide 价 13%):我照样会买。原因在这。
一位订阅者问我一个 Corio 的房子——成交价比 guide 高出 $130K。第一反应是「买贵了」。然后我跑了一遍数字。土地比、空置率,以及那个海边 Airbnb 的角度,让我改了主意。
27 May 2025约 10 分钟阅读·装修与开发
我愿意押 $50,000 澳元,赌澳洲房市会崩。而且这一注会让我发财
我认识的每一位房产投资者,都相信澳洲房地产会一直涨。他们多半是对的——现在为止。但在真正那一次崩盘里活下来的,不会是乐观派,而是那些每年愿意拿出一小笔钱、去为"万一自己全盘想错了"做准备的人。
6 May 2025约 11 分钟阅读·市场分析
房产死亡线：房价跌20%会怎样？两个澳洲城市已经亲历了。
当房价从峰值下跌20%，大多数加杠杆的投资者会失去全部净值缓冲。我称之为死亡线。澳洲有两个城市越过了这条线。数据揭示了谁活下来了，谁没有。
29 April 2025约 11 分钟阅读·市场分析
100 多条五星好评之后,我们到底哪里做得不一样
一直有人问我们的买家中介到底哪里不一样。在帮 350+ 客户在 Melbourne 搭起房产组合之后,我觉得是时候把整套流程写在一篇文章里。没有套话,就讲我们真实的作业方式,以及为什么 100+ 位客户愿意留下五星好评。
22 April 2025约 11 分钟阅读·陷阱与警示
中介不想让你知道的那个"内部房源"套路
大家说起内部房源(off-market)都像在讲什么神秘会员俱乐部。其实根本不是。有一个免费网站,能让你查到任何一个城区里最能卖房的中介,然后直接联系他们。下面我讲清楚怎么做——顺便提醒你那些打着 off-market 旗号的套路。
8 April 2025约 11 分钟阅读·投资策略
塔斯马尼亚的独立屋涨幅,还不如墨尔本的公寓。真的。
我批评墨尔本公寓市场批了很多年。然后我把塔斯马尼亚十年的房价数据拉出来看了一眼,差点从椅子上摔下去。塔州的独立屋——不是 unit、不是公寓,是独立屋——十年涨幅居然还不如墨尔本表现最差的那一类资产。数字摆给你看。
1 April 2025约 11 分钟阅读·投资策略
我放弃了一条 $300K 的精算师职业路线,去做房产。这是那个「疯」决定背后的数学。
所有人都说我疯了。一位持牌精算师,摆在眼前的是一条通往每年 $300K 澳元的清晰路线,却走开去做一位没有底薪、没有收入保底的买家中介。但我读过 Taleb、跑过概率模型,数学告诉我:企业职业的风险,比大多数人以为的要大。
18 March 2025约 10 分钟阅读·财务与税务
$18,200 的免税额度十三年没动过。ATO 正在悄悄地把澳洲中产阶级绞成肉末
我来给你看一件应该让你生气的事。澳洲的免税额度——也就是你开始被课税之前可以赚到的金额——从 2012-13 财年起就一直是 $18,200。整整十三年。同一时段,澳洲央行自己的数据显示,一元澳币的购买力已经下跌了 37%。而几乎没人在谈这件事。
28 January 2025约 11 分钟阅读·物业管理
我们 $1.6M 买下 4,000sqm,卖掉一半,留下的 2,000sqm 实际只花了 $400K。真实数字都在里面。
一位客户带着悉尼的投资经验和对非常规打法的兴趣找到我们。我们最终交付的结果连我自己都觉得惊喜:在墨尔本中环城区,以实际成本 $400,000 澳元拿下 2,000 平方米土地——租金回报率将近 12%。下面是完整拆解。
21 January 2025约 10 分钟阅读·市场分析
还在用"离 CBD 多远"来选城区?你已经落后了整整十年
我一直听到同一种过时的建议:"买离市区近的就不会错。"这句话在 1990 年是对的,在今天已经不对了。墨尔本连一半的劳动力都不往 CBD 通勤,其中绝大多数人一周也不去五天。为什么卫星城区和本地就业中心,比你离 Flinders Street 站的距离更重要。
14 January 2025约 10 分钟阅读·陷阱与警示
想在乡镇买房?先把这份警告读完
租金回报率看上去很棒。6%,有时候 7%。入场价低到你的首付就能覆盖。某个 YouTuber 还告诉你这是下一个风口。在你把首付打出去之前,我带你看看矿关了、工人走了、房子没人要租的时候会发生什么。
7 January 2025约 10 分钟阅读·投资策略
澳洲刚刚禁止外国买家了。谁才是真正的受益者（提示：不是你）
每次政府宣布限制外国买家，报纸标题都在喊"住房危机解决了"。但外国买家只占澳洲房产交易的2%。所以这个政策到底帮了谁？顺着钱的流向看，答案令人不安。
31 December 2024约 10 分钟阅读·财务与税务
五个月前他们说 St Albans 是垃圾区,数据刚刚把他们打脸
五个月前,一位同行在公开场合说我推荐的城区是垃圾。他们说「穷区、治安差、不会涨」。我当时什么都没回。我等数据说话。数据现在出来了。而且非常漂亮。
24 December 2024约 10 分钟阅读·城区分析
公共住房如何把房产价值拖低 10-20%(以及怎么在买之前查清楚)
在 open inspection 上没人聊这个。中介不会提,Section 32 里也不会标注。但如果你目标 suburb 里超过 18% 的住房是 social housing,相比邻近区域,你的房产价值可能被压低 10-20%。本文讲怎么查——以及为什么它比学区或火车站更重要。
10 December 2024约 11 分钟阅读·装修与开发
Box Hill 600 平方米的房子该不该买?我把数算了一遍,事情不简单
一位读者让我看一套 Box Hill 的房源——600 平方米、五房三卫、双层、两套厨房。看起来像是梦中的投资房。我按我们所有的维度都跑了一遍,答案比你想象的复杂。
3 December 2024约 10 分钟阅读·物业管理
给孩子买房之前,每一位家长都必须查的四个免费网站
学校排名。犯罪率。学区边界。还有一个别人都不太想谈论的网站。如果你正在给自己的家庭买房,这四个免费工具会告诉你一些你的中介永远不会告诉你的事。
26 November 2024约 11 分钟阅读·市场分析
Frankston 550 平米 $740K:我从每个角度分析了一遍,结论在这儿
Frankston 正在迎来它的时刻。三月的新分区,十亿级的医院扩建,中位价还在 $800K 以下。一位订阅者让我帮忙分析一套 550 平米、$740K 的挂牌房。数据真的很让人兴奋——只是直升机航线这一项稍微有点麻烦。
19 November 2024约 11 分钟阅读·陷阱与警示
我们给客户盖了一个 granny flat,银行在不到一年里把估价加了 $75K
我完整走一遍我们给客户完成的一个 granny flat 项目。购买价 $635,000。银行在不到十二个月内重估到 $710,000。建造规格、我们避开的坑,以及为什么外墙用纤维水泥板而不是抹灰 bonder——一次说清楚。
12 November 2024约 11 分钟阅读·投资策略
Bulleen 一套 $1.25M 的房子值不值?我把数字全算了一遍
一个粉丝上周二把这套房源发给我。Bulleen,北区,580 平米,四卧三卫,挂牌 $1.25 million。我第一反应是土地占比偏软。打开平面图之后,我改变了看法。
5 November 2024约 11 分钟阅读·财务与税务
Doncaster,850 sqm,RGZ 分区。值不值得投?
又是一条私信,又是一个华人城区,又是一个熟悉的对话。Doncaster,850 平米,问题永远一样:这笔钱花得值不值?我把数据拉出来看了一遍,答案比大多数人希望听到的要复杂一些。
29 October 2024约 12 分钟阅读·城区分析
买家中介挑城区用的软件。我免费讲给你听。
我是真的受够了——看着买家中介坐在桌前点点软件就收 $20,000。所以我打算把他们的整套操作完整讲给你听。每一个筛选器、每一项指标、每一个小技巧。只要你学会这些,你就能免费复制买家中介一半的工作。
22 October 2024约 11 分钟阅读·投资指南
五个我永远不会进场的墨尔本城区。数据惨不忍睹。
每个买家中介都有自己喜欢的城区名单。但没人谈他们讨厌的那些。今天我就来说说我讨厌的，用数据说话。
15 October 2024约 11 分钟阅读·装修与开发
Wheelers Hill，转角地，87% 自住率。但租金回报率只有 2.4%。
Wheelers Hill 一直有人发到我邮箱里问我意见。漂亮的街道、强势的学校、极高的自住比例。但每次我帮投资者把数字算一遍，租金回报率都让我皱眉。那就好好做一次。一套房子，每一项指标，透明摆出来。
8 October 2024约 10 分钟阅读·物业管理
通胀降到了2.7%。那利率为什么还不降?
ABS上周公布了最新的通胀数据。2.7%。几乎每一个博主立刻跳出来宣布降息就在眼前。大多数人是错的,我会用数据把原因讲清楚。
1 October 2024约 11 分钟阅读·市场分析
Mount Waverley、Heritage Overlay、$1.5 million。大多数买家会漏掉的东西。
Mount Waverley 是那种照片好看、学校好、但对投资者定价极糟的城区之一。但这套特别的房子有一个大多数人会彻底漏掉或完全误解的细节：heritage overlay。
24 September 2024约 11 分钟阅读·陷阱与警示
在激烈竞争的房市里胜出的五个内幕战术
你找到了一套房。你看了房。你爱上了它。然后别人在你提交 offer 之前就把它买走了。熟悉吗?我每周都看到这种事发生,原因几乎总是同一个:赢的人不是更聪明,而是更快、更有策略。
17 September 2024约 12 分钟阅读·投资策略
一套房、两张租金支票：Monaro Crescent 的 granny flat 建造
我上周开车路过这个项目的工地。景观做好了，granny flat 的租客搬进去了，第一笔租金也到账了。这就是电子表格变成现实、数字要么站得住要么站不住的那一刻。它们站住了。
10 September 2024约 12 分钟阅读·财务与税务
我们把一套独立屋改成三个独立单元。租金翻了三倍。
改造前的照片：一套疲惫的三房独立屋，周租$400。改造后的照片：三个独立单元，每周收$1,200。翻新花了$60,000。我来详细走一遍让这个转变成为可能的每一个决定。
3 September 2024约 11 分钟阅读·城区分析
没结婚?你的伴侣照样可以拿走你一半的房产。怎么保护自己。
上个月我有一位客户,手里攒了三套房、总值 $2.1 million 澳元。每一份产权都只写了他自己的名字。没结婚,没孩子。然后,他那位相处三年的伴侣申请了财产分割。他以为没结婚就没事。他想错了。
27 August 2024约 11 分钟阅读·投资指南
五种只会亏钱的装修。我亲眼看着投资者把这五种全踩了一遍
装修的本意是创造价值。道理就这么简单。但我一直在看到投资者把钱砸进那些既不抬估价、也不抬租金的升级项目。最后手里留下的,是一套漂亮的房子——和一笔糟糕的投资。
20 August 2024约 12 分钟阅读·装修与开发
在澳洲怎么给一套房出价（顺便省下 $20,000）
大多数买家以为给一套房出价很简单：挑个数，告诉中介，对方说 yes 或 no。那只是整个流程的大约 10%。剩下的 90% 是定位、节奏和筹码。做对了你省下 $20,000。做错了你多付或直接失去这套房。
13 August 2024约 11 分钟阅读·物业管理
银行说「不能再贷」之后,让你继续买房的那个贷款小技巧
每个房产投资人都会撞到同一堵墙。银行告诉你借贷能力已经到顶,不再批新的贷款。你的组合被钉在三四套上,积累财富的引擎熄火了。其实有一个结构化的解法,大部分 broker 从来没提过。
6 August 2024约 11 分钟阅读·市场分析
在墨尔本用 $700K 买独立屋该去哪?两个没人提起的城区。
大多数人默认 $700,000 的预算在墨尔本就意味着要进 growth corridor,在工地边上挑一套 house-and-land package。这个假设是错的。有两个成熟城区,数据画像非常出色,$700,000 能买到带地的独立屋。没人聊它们。我今天来改变这一点。
30 July 2024约 11 分钟阅读·陷阱与警示
这套 Hampton Park 转角地块条件全勾。但我为什么犹豫了。
Hampton Park 是我们的主场。在这一个邮编里我们买的房子,比任何其他单一邮编都多。所以当 Hazeldean Court 出现一套带双车道入口、明显有 granny flat 潜力的转角地块时,我以为这是直接拿下的事。然后我做了尽职调查。
23 July 2024约 11 分钟阅读·投资策略
Vivien Court 的 granny flat 开建实录：从每周 $550 到每周 $900 租金
我这段实地讲解是站在一块昨天刚浇下去、还带着余温的混凝土板上拍的。Vivien Court 这套房子上的 granny flat（副住宅）已经开工三个月，租金评估报告早就出来了，数字也都对得上。这就是一个正在进行中的项目从里面看出去的样子。
16 July 2024约 10 分钟阅读·财务与税务
一个免费网站,可能让你不至于在山火区买下一套房
去年夏天改变了我看山区房产的方式。火没烧进 Melbourne 市区,但离得足够近,让每一个人都意识到山火风险不是纸上谈兵。它是每一张尽职调查清单都该有的一项,而且有一个免费网站,30 秒就能告诉你全部答案。
9 July 2024约 11 分钟阅读·城区分析
Box Hill 的 30 年蜕变:从安静郊区到墨尔本东部的活动中心
总有人问我 Box Hill 是不是"已经太贵了"。这个问题完全问错了。真正该问的是:到底是什么把 Box Hill 从一个昏昏欲睡的郊区,推成一个被明确标注的都会型活动中心,以及今天哪些城区正在走同一条轨迹?
2 July 2024约 11 分钟阅读·投资指南
5 Donnelly Court 内部走读:$110K 的 granny flat 怎么把一套独立屋做成双份收入机器
这段走读是周二早上拍的。主屋租客去上班,granny flat 租客在后面给花园浇水。两边都不知道自己的租金在资助别人提前退休——这才是被动收入应该有的样子。
25 June 2024约 12 分钟阅读·装修与开发
澳洲中产正在消失。房产是唯一还能浮起来的救生艇。
我说中产在一分为二，不是戏剧化。ABS 数据很残酷：过去五年间，有房族平均净资产增加了 $320,000。没房的增加了 $8,000。同一个国家、同一个经济体，截然不同的结局。
11 June 2024约 11 分钟阅读·市场分析
6 Sweet Gum Avenue:加一栋副住宅,Narre Warren 这套房每周收$935
刚签下6 Sweet Gum Avenue 的时候,账面已经不错了。Narre Warren 一片安静小区里的三房独立屋,620平方米,$762,000澳元。原状出租周租大概$520。但我们下手,不是因为"不错",而是看上了后院藏着的东西。
4 June 2024约 11 分钟阅读·陷阱与警示
澳洲有房族和租房族之间的财富差距，已经变成了一道鸿沟。这是数据。
上周我拉了 ABS 的财富分布数据，差点被咖啡呛到。有房族和租房族之间的差距，不只是大。它已经大到——我们看的几乎是两个共享同一个邮编的不同国家。
28 May 2024约 12 分钟阅读·投资策略
你的投资人画像配什么房？一套数据驱动的匹配框架
投资房最贵的一个错误，不是买错城区，而是把对的房子配给了错的投资人。退休人士去碰开发地块，刚入门的去搞翻新工程，高收入者却买了一套零退税意义的物业——这种事我见太多了。房子本身没问题，是匹配错了。
7 May 2024约 10 分钟阅读·投资指南
这个免费网站能在你下单之前暴露所有红旗信号。大部分投资人根本不知道它存在
有这样一个网站:输入一个具体地址,就能查学区、看自动估价、识别洪水区、找规划覆盖区——全都是免费的。它叫 property.com.au,而我接触过的投资人里,大约 90% 从来没用过。
30 April 2024约 11 分钟阅读·装修与开发
Victoria 的印度移民潮正在重塑房产需求。数据说了什么。
自从 Victoria 州长访问新德里并宣布大学合作项目之后,方向就已经写在墙上了。墨尔本的人口结构正在变化,房产市场也会跟着变化。提前读懂这个趋势的投资者,会相应地布局。
16 April 2024约 10 分钟阅读·市场分析
你的投资房赚了 $200K。来看看你真正能拿回多少
大家都爱谈资本利得,却没人愿意聊当你想把这些利得从砖头里拿出来、放进口袋时会发生什么。上周我把一个 $200,000 的资本利得从头算了一遍,结果让我重新考虑要不要卖房这件事。
9 April 2024约 11 分钟阅读·陷阱与警示
Rooming House 出租:一年让房东损失 $15,000 的筛选错误
一套 rooming house 分 5 间,每间 $220,账面每周 $1,100。但一个坏租客——一个不付钱、损坏公共区域、或者骚扰其他人的——就能把 $1,100 变成 $600,再加上三间空房和一张 VCAT 申请表。我见过这种事。下面是怎么避免。
2 April 2024约 12 分钟阅读·投资策略
一美元都没掏之前,我怎么给城区打分:筛掉95%的8因子框架
我一个月大概会评估40个城区。一整年下来真正投的,也就3个左右。淘汰率99%。不是我刻意挑剔,而是大多数城区根本过不了一套系统化的评估——这套评估跑完只要45分钟。
26 March 2024约 11 分钟阅读·财务与税务
2020年Melbourne房产：别人在恐慌时，聪明钱在往哪走
利率下降时两件事同时发生。有房贷的人松了口气。没房贷的人突然意识到自己能借到更多。第一个反应是宽慰。第二个反应推动市场。
5 March 2024约 12 分钟阅读·装修与开发
把自住房转成投资房？这三个错误每个都让你少赚 $15,000
上个月一位客户慌慌张张打电话给我。她六个月前搬出自家房子,开始出租,刚收到 ATO 一份针对她报税的询问。她把整笔按揭利息都作为抵扣申报——但这笔贷款的结构不是投资用途的。光这个错误可能让她要补税和罚款 $12,000 澳元。
13 February 2024约 12 分钟阅读·陷阱与警示
我对同一个 suburb 比对了 REA 和 Domain 的数据。差了 $147,000
在 realestate.com.au 上调出任意墨尔本 suburb,记下中位房价。再打开 domain.com.au,同一个 suburb,数字不一样。有时差得离谱。我上周查了十二个 suburb,两个平台的平均差距是 $83,000,最大一处差 $147,000——同一个 suburb,同一个季度。
6 February 2024约 13 分钟阅读·投资策略
真正决定房价的是什么(不是供需关系)
澳洲每一个房产评论员都会告诉你同一句话:需求大于供应价格上涨,供应大于需求价格下跌。听上去很合理,却严重不完整。如果供需就是全部真相,那么每一个高需求城区里的每一套房都会是同一个价格。事实并非如此,差得远。
23 January 2024约 14 分钟阅读·城区分析
Melbourne 房产要交的每一种税费(一篇讲完,不再意外)
上个月一位客户问我,一套 Melbourne 投资房到底要被收多少种税费。我掰着手指数到十一根手指头就不够用了——印花税、地税、资本利得税、council rates、水费、物业费、FIRB 附加、离岸业主附加,清单还在继续。难怪很多人感觉被淹没。
26 December 2023约 12 分钟阅读·市场分析
granny flat 不是一栋建筑,它是一个年化 18% 的金融产品
大多数人把 granny flat 想成后院的一间小屋——也许给父母住,也许给青春期的孩子当小天地,总之有点"温馨迷你"。而我把 granny flat 想成一个带杠杆的金融产品——年化 18%,六年回本,带银行认可的估值提升,能按需"制造"净值。
5 December 2023约 12 分钟阅读·财务与税务
买房不是靠运气。这是我们挑选每一套资产用的那套系统。
有人告诉我他买房"运气好",我听着就不舒服。运气意味着随机,随机意味着没系统。而在一个$600,000的决策上没系统,结果只会有两种:要么侥幸成功,要么注定失败。
7 November 2023约 12 分钟阅读·财务与税务
澳洲政府花了 800 亿建房,结果盖了零套。这对你的下一次买房意味着什么。
Housing Australia Future Fund 没有新建一套住宅。被当作成果汇报的那 340 套房产,全部是"收购",不是"建造"。参议院确认了这一点,ABC Media Watch 也独立核实过。而每年 12 万套的目标,仅一年下来就已经落后 27.5%。
10 October 2023约 10 分钟阅读·物业管理
墨尔本 vs 上海：一份完整的生活成本对比，以及为什么「地理套利」真的管用
两个城市我都住过十多年。一顿餐厅饭在墨尔本 $25，在上海大约 $6.20。但真正的故事在住房数字上：在墨尔本买房、收澳洲的租金、在上海花钱。这就是地理套利，数学非常残酷。
3 October 2023约 10 分钟阅读·市场分析
社交媒体正在杀死临街零售物业。聪明的投资者改买什么。
老规矩很简单：买人流最大的那间店铺。但当一条 KOL 帖子带来的客人比一整年的路人还多时,整套商业地产投资逻辑都要改写。下面说应该改买什么。
19 September 2023约 11 分钟阅读·投资策略
物业管理的不可能三角:为什么你的 PM 总是掉链子,以及该怎么办
澳洲平均每位物业经理管 170 套房。按这个比例,她每周在你这套 $700,000 的资产上大约只花 11 分钟。这不叫管理。这叫按月开发票的疏忽。
5 September 2023约 10 分钟阅读·城区分析
我用 AI 把 10 个政府数据库合成一张房产风险地图,结果揭开了这些
Mount Waverley 一个城区就有 54 个独立的政府认定风险覆盖区。洪水区、山火区、遗产控制、高压线地役权——全部是免费公开数据,但全部埋在 20 个不同的数据库里。我们用 AI 把它们合并成了一张交互地图。
15 August 2023约 11 分钟阅读·物业管理
去年我们在墨尔本买了 131 套房,每一个数字都公开
2025 年初所有人都在追 Brisbane 和 Perth 的时候,我喊出了 all in 墨尔本。十二个月过去,数据来了:131 套房,平均土地 660sqm,平均增长 12.75%。完整成绩单如下。
4 July 2023约 10 分钟阅读·投资指南
四个房贷操作,让你的自住房贷款提前六年还清——银行永远不会主动告诉你
如果你觉得利率最低就等于房贷最优,那得重新想想了。一笔 30 年期的自住房贷款里,藏着超过 $130,000 本可以省下的利息。下面这四个操作,银行不会主动跟你提。
27 June 202311 min read·Renovation & Development
The Property Kill Line: Which Australian Cities Have Actually Crashed 20 Per Cent (And Could It Happen Again)?
我发现澳洲房产有一条“死亡线”——20%的跌幅足以完全抹掉一个典型投资者的净值。有两个城市越过了它。至于是哪两个，结果可能出乎你意料。
30 April 2023约 11 分钟阅读·财务与税务
一年买下 100 套正现金流房产,每一个数字都摊开给你看
大多数买家中介宣传时只挑最漂亮的两三单。我们把过去一年全部 100 笔交易的平均数据公开,包括那些表现不及预期的。平均购价不到 $730K,平均土地面积 651 平方米,平均租金回报率 6.28%。
31 March 2023约 10 分钟阅读·城区分析
你的房子涨了 17%。你还是亏了。算账给你看。
一位达尔文投资者的房产第一年涨 17%,两年累计涨 34%。听起来很厉害。但扣掉印花税、卖方中介佣金、律师费、布景和资本利得税之后,真正落到口袋里的现金,勉强 $103,000。而墨尔本一位 buy-and-hold 投资者,只付了一次交易成本,然后通过再融资把净值释放出来去买第二套房。
31 December 2022约 10 分钟阅读·物业管理
Hyatt 家族把 $14 million 变成了 $280 million。他们的套路,你可以偷一份过来用。
1995 年,Pritzker 家族以 $14 million 收购了芝加哥一栋濒临违约的 50 层大楼。12 年后,他们以 $475 million 卖出,净利润 $280 million。这一整套操作,并不是只有亿万富翁才能用。
1 November 2022约 9 分钟阅读·陷阱与警示
别再听利率预测了。这个免费工具告诉你交易员实际在押什么
每一个房产评论员都有一套关于 RBA 会不会降息或维持的看法。大多数是在猜。有一个免费网站把专业货币市场交易员真金白银的下注汇总起来,转换成下一次行动的概率。
2 October 2022约 10 分钟阅读·投资策略
他们盖了一个 granny flat,养老金一年多拿 $18,000。完全合法
一对退休夫妻带着 $700,000 可评估资产走进我办公室,一年养老金 $28,000。走出门时,他们手上有一份计划:用 $200,000 的养老金建一个 granny flat。这 $200,000 从 Centrelink 的资产测试里直接消失,养老金从每年 $28,000 跳到 $46,000。
2 September 2022约 10 分钟阅读·财务与税务
Kilsyth、Wheelers Hill,还是 Kew East?适合不同预算的快速城区拆解
有人问我"Kilsyth",而且 7 个字母里写错了 4 个位置。好在这个城区比它的拼写要好得多。下面是我对这些被反复问到的城区的一次快速拆解——哪些适合投资、哪些适合自住,以及数据告诉你把钱放在哪里。
3 August 2022约 10 分钟阅读·城区分析
我们在 Frankston 以 $840K 买入,三个月后估到 $935K。原因在这儿
三个月,资本增值 $95,000。不是哪个投机的加密代币——是 Frankston 一套 612 平米的三房独立屋。而这个城区,过去很多年墨尔本投资者都懒得看一眼。
4 June 2022约 10 分钟阅读·装修与开发
这份交割日验房清单,帮我们的客户躲过了 47 场灾难
从签合同到交割,中间常常要过好几个月。东西会坏,东西会被拿走。我们团队在最终验房时抓到过 47 处实质性缺陷——漏水、配件缺失、未披露的损坏,还有拒绝搬走的租客。下面是我们实际用的清单。
5 January 2022约 10 分钟阅读·财务与税务
90%的房产建议都是噪音。我是这样过滤信号的。
我妈每天叨叨我十几件事。没一件有用的。但她一说“饭好了“，我三十秒到桌前。这就是信号与噪音的区别——同样的原则区分了好的房产决策和灾难性的坏决策。
6 December 2021约 11 分钟阅读·城区分析
她手上 $700K,所有人都让她买公寓,我们帮她买了一套 700sqm 的独立屋,周租 $810
Fish 是一位美食博主,预算 $700K。每个中介都劝她买公寓。我们帮她买下了一块 700 平方米的角地独立屋,通过户型改造做成双出租,现在每周 $810 进账。
7 October 2021约 12 分钟阅读·装修与开发
股票和房产我都投。讲讲各自什么时候赢。
股票还是房产?这个问题问得不对。对的问题是:先上哪一个,什么时候切换到另一个?我两边都投。下面是完整的对比——用真实数字,不靠感觉。
7 September 2021约 11 分钟阅读·物业管理
我们花 $850K 买了一套房,把后院卖了 $417K,还留下一套每周 $600 的出租房。
客户花 $850,000 澳元买下一套 750 平方米的房子。光是后部那 278 平方米就值 $417,000。把后院卖掉之后,这套房的有效成本降到 $433,000——每周出租 $600。
9 July 2021约 10 分钟阅读·陷阱与警示
我用 AI 建筑师设计了一次分地。结果意外地有用。
我把一块 Cranbourne 地块扔给了一个 AI 建筑工具,让它在合规前提下设计最多的住宅单元。六秒后,我拿到了一张渲染概念图。它准备好取代你的建筑师了吗?还不至于。但它比你想的要近。
9 June 2021约 10 分钟阅读·投资策略
我差点成为精算师。它教给我唯一一条重要的房产规则。
当年和我一起进入 Melbourne 大学精算专业的有 200 名学生。最后能走到头的不到 10 个。活下来的人学到了同一件事:为一切建一条安全边际。
10 May 2021约 11 分钟阅读·财务与税务
买房前，我是怎么给墨尔本城区打分的
大多数投资者挑城区的方式跟挑餐厅差不多——靠口碑、靠直觉，顶多 Google 一下。我选择建一套评分框架。有些结果会让你坐立不安。
10 April 2021约 10 分钟阅读·城区分析
维州跨州人口流向刚刚反转。这对房产市场意味着什么。
澳洲其它每一个州,跨州人口数据都乏善可陈 —— 要么一直净流入,要么一直净流出。维州刚刚做了一件它们都没做过的事 —— 人口流向反转了。在投资圈里,我们管这个叫超级信号。
11 March 2021约 11 分钟阅读·投资指南
乡镇 vs 首府城市:40 年数据我亲自算过了
疫情期间几乎每个人和他们的表兄都开始买乡镇房产。回报看上去惊艳。两年后,这批人里有不少已经在悄悄卖出。下面讲讲为什么 40 年数据早就该提醒他们。
9 February 2021约 10 分钟阅读·装修与开发
预测墨尔本城区何时停止增长的那个隐藏指标
有一个指标我一直在追,几乎没人讨论。它在一个城区抬头的时候,房价会放缓;它到达顶部的时候,增长完全停住。这就是 unit-to-house 比率,它刚好告诉我哪些城区该躲开。
10 January 2021约 11 分钟阅读·物业管理
一套 $5 million 的房产在离婚中被平分。一个家族信托本可以阻止这一切
我的一位客户花 $5 million 澳元给女儿买了一套房。婚姻不到两年,前夫拿走了一半。一个 $2,000 的家族信托本可以完全避免这一切。我来解释是怎么回事。
12 September 2020约 11 分钟阅读·财务与税务
年薪 $80K,他在 12 个月里买下 17 套房。我把全过程拆开讲。
一位年薪 $80,000 澳元的 Hugo Boss 销售员,刚在一年内买下 17 套房。他的总组合已经 38 套。在你直接说「不可能」之前,我想把机制拆给你看——策略其实比你想的简单。
13 August 2020约 11 分钟阅读·城区分析
我怎样用 Google Maps 在离开办公桌前就刷掉 70% 的房子
上周末我看着一家人开车在墨尔本东南跑了四场开放日。四套里有三套在 Google Maps 上就能看到致命问题。他们本来可以省下五个小时和一箱油。下面是我用的那套完整筛选方法。
14 July 2020约 10 分钟阅读·投资指南
一个开发商直接禁用了那个最会抓质量问题的验房师。这一件事说明了一切
一家澳洲开发商真的在销售合同里加了一条,明令禁止买家使用某家特定的建筑检查公司。这家公司的"罪行"是什么?在社交平台上积累了 100 万粉丝、以及挑剔到不放过任何一颗螺丝的名声。如果这件事都没把你对新房的警惕拉起来,那真的没什么能拉起来了。
14 June 2020约 11 分钟阅读·装修与开发
你的跨州买家中介根本没看房。他们实际在做的是这些。
上个月有个跨州买家中介给我打电话问 Cranbourne 一套房。他从没去过 Cranbourne。他准备通过卖方中介发来的视频来 '看房'。那个卖方中介 —— 就是吃这口饭、负责让房子显得好看的人。我来解释一下为什么这事你应该觉得害怕。

墨尔本买家中介费用 2026 — 全面对比（固定费 vs 佣金 vs 阶梯式）

什么是 Buyer's Advocate（买家中介）？2026 澳洲完整指南

买家中介佣金 vs 固定费用 —— 2026 哪种结构更省钱

聘用墨尔本买家中介前必问的 12 个问题（2026）

墨尔本买家中介到底能为你省多少钱？真实数字

刚拿到PR就想买房？这可能是你最糟糕的第一步

用 SMSF 在维州买房?没人提醒过你的地税账单

翻新房陷阱:新刷的那层漆,到底藏了什么

未满 40 岁?用 SMSF 买房大概率是个糟糕的主意

我们赢下过 100+ 场拍卖,这是一份没人教你的"站位"指南

零首付在澳洲买房：真正管用的担保人策略

不到30岁的澳洲人？买自住房是你能犯的最大财务错误。

你的银行多收了你利息。一通电话就能修正。

你的孩子不会继承你的财富。ATO 会。除非你做这件事

维州刚把off-the-plan印花税免了——这其实是一个陷阱

买家中介团队内部会议长什么样(我们偷录了一次)

工党想废掉负扣税。为什么这件事(再一次)不会发生。

如果你还不到 35 岁，房产比股票更值。这是数学证明。

我算了每个州每个价位的地税。维州并不是那个坏人。

拍卖是在开始之前就赢下来的。内行人用的三个步骤

你的 super 不会帮你退休。但你的 super 买下一套房子,可能会。

我给墨尔本最常被问的城区打了 10 分制。大多数不及格。

维州「地税翻倍」?我花了 23 小时算数字。下面是真相。

我们发给 granny flat 工厂的那份合规清单(以及为什么你的 builder 多半跳过了一半)

Melbourne 房产终于反弹——用数据说话

终于有人把 offset account 讲清楚了(包括银行不愿意告诉你的那部分)

普通人的 2026 重启:先把生活清空,再开始积累财富

「Melbourne 房产没涨」——直到你看城区级的数据

如果取消负扣税，富人不会受影响。你会。

公寓陷阱:为什么那么多华人投资者最后都手里攥着一堆贬值的资产

Rowville:中位价 $1.15M、空置率 2.4%、租金却跌 9%——到底发生了什么?

27 岁我放弃了买自住房。这是我做过最正确的财务决定

Offset vs Redraw:选错账户一年多交 $9,165 税

十年的房产投资错误,只因为他不肯开口求助

买家中介真正在卖的是什么:产品、情绪、资产

90% 的买家都会犯这个报价错误,我把它叫做「双跳」

40 年数据说明一切:房价根本不在乎利率

绝对不要告诉中介的三件事(以及永远要问的一个问题)

澳洲的生活成本危机正在制造一座房产金矿。数据就在这里

高增长 + 高回报率?我们是怎么做的。

澳洲政府想改 CGT,可数学根本算不过来

几百套房子买下来,有四类我绝对不会碰

澳洲的人口密度比北京还高。这是背后的数学题。

你正在"自杀模式"买房的 5 个迹象

工党之前试过取消负扣税。结果反噬得相当难看。

如果你不能持有十年,就不要持有十分钟

澳洲房产市场本来就是专门用来"宰"新移民的。下面是这套剧本

154 个家庭交了六位数订金，买到的却是一栋从未建成的房子

假如澳洲真的改了 CGT,房价到底会怎么走

"完美房子"是个陷阱——乱糟糟的市场才是更好的投资

Moe 和 Morwell：$400K 的独立屋，5-6% 租金回报率（区域玩法）

5% 首付听起来很爽——直到你看到那份 30 年利息账单

CGT 改革要来了。桌面上有三套方案

墨尔本房产投资者无法忽视的一轮人口结构转变

一个有犯罪记录的人差点住进我们客户的房子。筛查系统没查出来。Google查出来了。

我算了一遍 Victoria 所有的首次置业优惠。这个总数把我自己都吓到了

三种再融资(refinance),三种完全不同的目标——你适合哪一种?

五个我绝不会让客户把钱投进去的墨尔本城区（附数据）

交割前的最后一次验房:一份能帮你揪出一万澳元问题的清单

在 Open Home 上永远不要说的五句话(其中一句让一位客户亏了 $80,000)

Bridging Loan 完全解析:怎么在卖掉手上房子之前就买下一套

澳洲房产里的七种财务自杀型标的

Rentvesting:印度裔投资者用来买下 15 套房的策略(为什么它对你也一样管用)

四类房子我绝不让客户买,多便宜都不行

你翻新一套房子赚了 $150K,ATO 要拿走 $58K

$100K 的改造把 $400 的周租做到了 $1,200,设计图我都贴出来

5% 首付政策听上去像礼物。它不是。

中介通常要收费才肯讲的六个借贷能力秘诀

Clyde North：中介人人爱、表格一算就崩的那个城区

管了200多套出租房之后，我发现一个思维转变就能解决所有问题

那份预测 10-14% 涨幅的报告,以及为什么喊崩盘的人这次又会错

全世界都在掏退休金买房。只有一个国家做对了。

五个看房细节,帮你避开一次六位数的买房失误

维州建 granny flat 的三分钟指南(能帮你省下 $30K 的那个版本)

五种首次置业策略排名:到底哪一种真的能建立财富?

不用发票:大多数澳洲人从没申报过的那笔 $4,400 税务抵扣

高租金回报率是个陷阱。真正重要的是另一件事

Melbourne 连跌三年——这恰恰是我在买的理由

四句话让买家多花 $50,000(以及应该怎么说)

朋友跑了一趟银行,一年省下 $15,000 的税。操作手册在这里