维州建 granny flat 需要 planning permit 吗?
不需要。 从 2024 年规则变更开始,维州 60m² 以下的 granny flat 免除 planning permit。你只需要一个 Building Permit,约 $3,000。
2024 年的关键变化:
- 无亲属要求 —— 租客可以是任何人,不必是家人
- 60m² 以下免 planning permit
- 只需 Building Permit —— 由私人建筑测量师审批,不需经过 council
这比其它州简单太多了。比如 NSW 还要 CDC 或完整 DA 审批。
建 granny flat 的土地要求
不是每块地都能建 granny flat。最低要求如下:
最小地块面积: 550–600m² —— 这样才有足够空间留出退距和 granny flat 占地
侧车道宽度: 必须宽于 3 米 —— 这个很关键,施工时需要吊车通行。如果车道更窄,人工搬运会让施工成本大幅增加。
退距: 离现有围栏和主屋至少 1 米
致命因素:
- 下水道线穿过拟建区 —— 不能建在上面
- 严重坡度(每 1 米高差增加约 $50,000 施工成本)
- Heritage Overlay(遗产保护覆盖区)Level 1 或 2 —— 限制外部改动
- Special Building Overlay(洪水区)—— 保险和审批都复杂
最佳地块类型: 平地或缓坡、600m²+、侧向通道宽于 3m。转角地块最理想,有两个入口。
施工时间线与审批流程
总时间线: 4.5–5.5 个月 —— 从做决定到开始收租。
阶段 1 —— 手续(1–2.5 个月):
- 土壤测试: ~$4,400
- Building Permit 申请: ~$3,000
- 建商保险: ~$5,500
- 工程图和平面图
阶段 2 —— 施工(5 周到 4 个月):
- 地基与楼板
- 框架与屋顶
- 内部装修(电、水、厨房、卫生间)
- 外部收尾
- 天气可能延长这阶段
阶段 3 —— Occupancy Certificate(OC)(~3 天):
- 建筑测量师最终检验
- OC 必须取得 才能合法出租 granny flat
- 没有 OC,保险可能不覆盖租客相关事故
需要预留的隐藏成本:
- 岩石清除: $300/m³(挖掘时遇到)
- 硬质路面切割: $200/延米
- 深度下水道接驳(超过 0.6m): 额外 $500–$2,000
- Owner Builder 执照如果自行管理可省 $3,000–$5,000
水电设置 —— 避开 $20,000 的坑
千万不要装独立水表/下水道表。独立表要花 $20,000–$30,000,还会让你的 council 物业税翻倍。
聪明的做法:
- 装内部子表: $500–$1,000
- 以 "水电全包" 出租 granny flat —— 每周多 $30–$35 租金
- 共用主屋电表
- 加装太阳能 + 储能,整体降低成本
例子:
- 基础租金: $340/周
- 水电全包租金: $370–$390/周
- 你每年水电成本: ~$1,500
- 从租客收到的水电: ~$1,820
- 净收益: 每年 $320 水电结余,还省下 $20K 独立表费用
这是墨尔本 90% 成功 granny flat 投资人的标准做法。