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2024 Articles
53 property investment articles published by PremiumRea in 2024. Melbourne market analysis, suburb deep-dives, and case studies.
- 31 December 2024约 10 分钟阅读·财务与税务
五个月前他们说 St Albans 是垃圾区,数据刚刚把他们打脸
五个月前,一位同行在公开场合说我推荐的城区是垃圾。他们说「穷区、治安差、不会涨」。我当时什么都没回。我等数据说话。数据现在出来了。而且非常漂亮。
- 24 December 2024约 10 分钟阅读·城区分析
公共住房如何把房产价值拖低 10-20%(以及怎么在买之前查清楚)
在 open inspection 上没人聊这个。中介不会提,Section 32 里也不会标注。但如果你目标 suburb 里超过 18% 的住房是 social housing,相比邻近区域,你的房产价值可能被压低 10-20%。本文讲怎么查——以及为什么它比学区或火车站更重要。
- 17 December 2024约 10 分钟阅读·投资指南
这个免费网站,能给你比你的 agent 多得多的房产数据
你的房产中介给你看照片和户型图。SQM Research 给你看空置率、拍卖清空率、挂牌价走势和在售库存。其中只有一种能帮你做更好的投资决定。下面讲讲这个 99% 的买家不知道的免费工具。
- 10 December 2024约 11 分钟阅读·装修与开发
Box Hill 600 平方米的房子该不该买?我把数算了一遍,事情不简单
一位读者让我看一套 Box Hill 的房源——600 平方米、五房三卫、双层、两套厨房。看起来像是梦中的投资房。我按我们所有的维度都跑了一遍,答案比你想象的复杂。
- 3 December 2024约 10 分钟阅读·物业管理
给孩子买房之前,每一位家长都必须查的四个免费网站
学校排名。犯罪率。学区边界。还有一个别人都不太想谈论的网站。如果你正在给自己的家庭买房,这四个免费工具会告诉你一些你的中介永远不会告诉你的事。
- 26 November 2024约 11 分钟阅读·市场分析
Frankston 550 平米 $740K:我从每个角度分析了一遍,结论在这儿
Frankston 正在迎来它的时刻。三月的新分区,十亿级的医院扩建,中位价还在 $800K 以下。一位订阅者让我帮忙分析一套 550 平米、$740K 的挂牌房。数据真的很让人兴奋——只是直升机航线这一项稍微有点麻烦。
- 19 November 2024约 11 分钟阅读·陷阱与警示
我们给客户盖了一个 granny flat,银行在不到一年里把估价加了 $75K
我完整走一遍我们给客户完成的一个 granny flat 项目。购买价 $635,000。银行在不到十二个月内重估到 $710,000。建造规格、我们避开的坑,以及为什么外墙用纤维水泥板而不是抹灰 bonder——一次说清楚。
- 12 November 2024约 11 分钟阅读·投资策略
Bulleen 一套 $1.25M 的房子值不值?我把数字全算了一遍
一个粉丝上周二把这套房源发给我。Bulleen,北区,580 平米,四卧三卫,挂牌 $1.25 million。我第一反应是土地占比偏软。打开平面图之后,我改变了看法。
- 5 November 2024约 11 分钟阅读·财务与税务
Doncaster,850 sqm,RGZ 分区。值不值得投?
又是一条私信,又是一个华人城区,又是一个熟悉的对话。Doncaster,850 平米,问题永远一样:这笔钱花得值不值?我把数据拉出来看了一遍,答案比大多数人希望听到的要复杂一些。
- 29 October 2024约 12 分钟阅读·城区分析
买家中介挑城区用的软件。我免费讲给你听。
我是真的受够了——看着买家中介坐在桌前点点软件就收 $20,000。所以我打算把他们的整套操作完整讲给你听。每一个筛选器、每一项指标、每一个小技巧。只要你学会这些,你就能免费复制买家中介一半的工作。
- 22 October 2024约 11 分钟阅读·投资指南
五个我永远不会进场的墨尔本城区。数据惨不忍睹。
每个买家中介都有自己喜欢的城区名单。但没人谈他们讨厌的那些。今天我就来说说我讨厌的，用数据说话。
- 15 October 2024约 11 分钟阅读·装修与开发
Wheelers Hill，转角地，87% 自住率。但租金回报率只有 2.4%。
Wheelers Hill 一直有人发到我邮箱里问我意见。漂亮的街道、强势的学校、极高的自住比例。但每次我帮投资者把数字算一遍，租金回报率都让我皱眉。那就好好做一次。一套房子，每一项指标，透明摆出来。
- 8 October 2024约 10 分钟阅读·物业管理
通胀降到了2.7%。那利率为什么还不降?
ABS上周公布了最新的通胀数据。2.7%。几乎每一个博主立刻跳出来宣布降息就在眼前。大多数人是错的,我会用数据把原因讲清楚。
- 1 October 2024约 11 分钟阅读·市场分析
Mount Waverley、Heritage Overlay、$1.5 million。大多数买家会漏掉的东西。
Mount Waverley 是那种照片好看、学校好、但对投资者定价极糟的城区之一。但这套特别的房子有一个大多数人会彻底漏掉或完全误解的细节：heritage overlay。
- 24 September 2024约 11 分钟阅读·陷阱与警示
在激烈竞争的房市里胜出的五个内幕战术
你找到了一套房。你看了房。你爱上了它。然后别人在你提交 offer 之前就把它买走了。熟悉吗?我每周都看到这种事发生,原因几乎总是同一个:赢的人不是更聪明,而是更快、更有策略。
- 17 September 2024约 12 分钟阅读·投资策略
一套房、两张租金支票：Monaro Crescent 的 granny flat 建造
我上周开车路过这个项目的工地。景观做好了，granny flat 的租客搬进去了，第一笔租金也到账了。这就是电子表格变成现实、数字要么站得住要么站不住的那一刻。它们站住了。
- 10 September 2024约 12 分钟阅读·财务与税务
我们把一套独立屋改成三个独立单元。租金翻了三倍。
改造前的照片：一套疲惫的三房独立屋，周租$400。改造后的照片：三个独立单元，每周收$1,200。翻新花了$60,000。我来详细走一遍让这个转变成为可能的每一个决定。
- 3 September 2024约 11 分钟阅读·城区分析
没结婚?你的伴侣照样可以拿走你一半的房产。怎么保护自己。
上个月我有一位客户,手里攒了三套房、总值 $2.1 million 澳元。每一份产权都只写了他自己的名字。没结婚,没孩子。然后,他那位相处三年的伴侣申请了财产分割。他以为没结婚就没事。他想错了。
- 27 August 2024约 11 分钟阅读·投资指南
五种只会亏钱的装修。我亲眼看着投资者把这五种全踩了一遍
装修的本意是创造价值。道理就这么简单。但我一直在看到投资者把钱砸进那些既不抬估价、也不抬租金的升级项目。最后手里留下的,是一套漂亮的房子——和一笔糟糕的投资。
- 20 August 2024约 12 分钟阅读·装修与开发
在澳洲怎么给一套房出价（顺便省下 $20,000）
大多数买家以为给一套房出价很简单：挑个数，告诉中介，对方说 yes 或 no。那只是整个流程的大约 10%。剩下的 90% 是定位、节奏和筹码。做对了你省下 $20,000。做错了你多付或直接失去这套房。
- 13 August 2024约 11 分钟阅读·物业管理
银行说「不能再贷」之后,让你继续买房的那个贷款小技巧
每个房产投资人都会撞到同一堵墙。银行告诉你借贷能力已经到顶,不再批新的贷款。你的组合被钉在三四套上,积累财富的引擎熄火了。其实有一个结构化的解法,大部分 broker 从来没提过。
- 6 August 2024约 11 分钟阅读·市场分析
在墨尔本用 $700K 买独立屋该去哪?两个没人提起的城区。
大多数人默认 $700,000 的预算在墨尔本就意味着要进 growth corridor,在工地边上挑一套 house-and-land package。这个假设是错的。有两个成熟城区,数据画像非常出色,$700,000 能买到带地的独立屋。没人聊它们。我今天来改变这一点。
- 30 July 2024约 11 分钟阅读·陷阱与警示
这套 Hampton Park 转角地块条件全勾。但我为什么犹豫了。
Hampton Park 是我们的主场。在这一个邮编里我们买的房子,比任何其他单一邮编都多。所以当 Hazeldean Court 出现一套带双车道入口、明显有 granny flat 潜力的转角地块时,我以为这是直接拿下的事。然后我做了尽职调查。
- 23 July 2024约 11 分钟阅读·投资策略
Vivien Court 的 granny flat 开建实录：从每周 $550 到每周 $900 租金
我这段实地讲解是站在一块昨天刚浇下去、还带着余温的混凝土板上拍的。Vivien Court 这套房子上的 granny flat（副住宅）已经开工三个月，租金评估报告早就出来了，数字也都对得上。这就是一个正在进行中的项目从里面看出去的样子。
- 16 July 2024约 10 分钟阅读·财务与税务
一个免费网站,可能让你不至于在山火区买下一套房
去年夏天改变了我看山区房产的方式。火没烧进 Melbourne 市区,但离得足够近,让每一个人都意识到山火风险不是纸上谈兵。它是每一张尽职调查清单都该有的一项,而且有一个免费网站,30 秒就能告诉你全部答案。
- 9 July 2024约 11 分钟阅读·城区分析
Box Hill 的 30 年蜕变:从安静郊区到墨尔本东部的活动中心
总有人问我 Box Hill 是不是"已经太贵了"。这个问题完全问错了。真正该问的是:到底是什么把 Box Hill 从一个昏昏欲睡的郊区,推成一个被明确标注的都会型活动中心,以及今天哪些城区正在走同一条轨迹?
- 2 July 2024约 11 分钟阅读·投资指南
5 Donnelly Court 内部走读:$110K 的 granny flat 怎么把一套独立屋做成双份收入机器
这段走读是周二早上拍的。主屋租客去上班,granny flat 租客在后面给花园浇水。两边都不知道自己的租金在资助别人提前退休——这才是被动收入应该有的样子。
- 25 June 2024约 12 分钟阅读·装修与开发
澳洲中产正在消失。房产是唯一还能浮起来的救生艇。
我说中产在一分为二，不是戏剧化。ABS 数据很残酷：过去五年间，有房族平均净资产增加了 $320,000。没房的增加了 $8,000。同一个国家、同一个经济体，截然不同的结局。
- 18 June 2024约 11 分钟阅读·物业管理
200+ 场拍卖的出价经验。这是一份他们不想让你看到的打法
我的客户在抖。手抖,握着手机,盯着拍卖师倒数从 10 到 5。我在两条城区之外的车里,戴着耳机,听着他的呼吸越来越快。"我该怎么办?"他小声问。我只说了两个字:"核弹。"
- 11 June 2024约 11 分钟阅读·市场分析
6 Sweet Gum Avenue:加一栋副住宅,Narre Warren 这套房每周收$935
刚签下6 Sweet Gum Avenue 的时候,账面已经不错了。Narre Warren 一片安静小区里的三房独立屋,620平方米,$762,000澳元。原状出租周租大概$520。但我们下手,不是因为"不错",而是看上了后院藏着的东西。
- 4 June 2024约 11 分钟阅读·陷阱与警示
澳洲有房族和租房族之间的财富差距，已经变成了一道鸿沟。这是数据。
上周我拉了 ABS 的财富分布数据，差点被咖啡呛到。有房族和租房族之间的差距，不只是大。它已经大到——我们看的几乎是两个共享同一个邮编的不同国家。
- 28 May 2024约 12 分钟阅读·投资策略
你的投资人画像配什么房？一套数据驱动的匹配框架
投资房最贵的一个错误，不是买错城区，而是把对的房子配给了错的投资人。退休人士去碰开发地块，刚入门的去搞翻新工程，高收入者却买了一套零退税意义的物业——这种事我见太多了。房子本身没问题，是匹配错了。
- 21 May 2024约 10 分钟阅读·财务与税务
一个公式告诉你月供会不会压垮你。大多数人搞错了。
在澳洲走向破产的第一步，是让你的月供超过家庭收入的 30%。我不管你赚多少，不管那套房看起来多好。如果数字把你推到 30% 以上，你离一次加息带来的房贷压力就只差一步。下面是签字之前怎么测。
- 14 May 2024约 10 分钟阅读·城区分析
我穿着帽衫走进一场 $2.9M 的酒店拍卖——这正是策略本身
请柬上写着"smart casual"。我穿了帽衫去。故意的。在一屋子穿着 $3,000 西装的开发商里，那个没人当回事的年轻人才是最危险的竞价者。
- 7 May 2024约 10 分钟阅读·投资指南
这个免费网站能在你下单之前暴露所有红旗信号。大部分投资人根本不知道它存在
有这样一个网站:输入一个具体地址,就能查学区、看自动估价、识别洪水区、找规划覆盖区——全都是免费的。它叫 property.com.au,而我接触过的投资人里,大约 90% 从来没用过。
- 30 April 2024约 11 分钟阅读·装修与开发
Victoria 的印度移民潮正在重塑房产需求。数据说了什么。
自从 Victoria 州长访问新德里并宣布大学合作项目之后,方向就已经写在墙上了。墨尔本的人口结构正在变化,房产市场也会跟着变化。提前读懂这个趋势的投资者,会相应地布局。
- 23 April 2024约 11 分钟阅读·物业管理
我把一块 $800K 澳元的角地改成三间出租房,每周收 $1,200。完整走一遍。
谁说收三份租金就得买三套房?这块 719 平方米的角地,一份产权就能每周带来 $1,200 澳元的租金。上周我把三个单元都走了一遍并拍了下来。下面是完整的做法。
- 16 April 2024约 10 分钟阅读·市场分析
你的投资房赚了 $200K。来看看你真正能拿回多少
大家都爱谈资本利得,却没人愿意聊当你想把这些利得从砖头里拿出来、放进口袋时会发生什么。上周我把一个 $200,000 的资本利得从头算了一遍,结果让我重新考虑要不要卖房这件事。
- 9 April 2024约 11 分钟阅读·陷阱与警示
Rooming House 出租:一年让房东损失 $15,000 的筛选错误
一套 rooming house 分 5 间,每间 $220,账面每周 $1,100。但一个坏租客——一个不付钱、损坏公共区域、或者骚扰其他人的——就能把 $1,100 变成 $600,再加上三间空房和一张 VCAT 申请表。我见过这种事。下面是怎么避免。
- 2 April 2024约 12 分钟阅读·投资策略
一美元都没掏之前,我怎么给城区打分:筛掉95%的8因子框架
我一个月大概会评估40个城区。一整年下来真正投的,也就3个左右。淘汰率99%。不是我刻意挑剔,而是大多数城区根本过不了一套系统化的评估——这套评估跑完只要45分钟。
- 26 March 2024约 11 分钟阅读·财务与税务
2020年Melbourne房产：别人在恐慌时，聪明钱在往哪走
利率下降时两件事同时发生。有房贷的人松了口气。没房贷的人突然意识到自己能借到更多。第一个反应是宽慰。第二个反应推动市场。
- 19 March 2024约 10 分钟阅读·城区分析
每月 $199 的这个数据工具取代了我整支研究团队（以及该怎么用）
我以前每周花 30 小时手动分析城区数据。从 SQM 拉空置率，从 REIV 交叉比对中位价，从 council 记录跑土地价值计算。然后我找到一个工具，一条查询就搞定全部。而且它的 AI copilot 真的懂房产。
- 12 March 2024约 11 分钟阅读·投资指南
我怎么在 30 秒内读懂一个拍卖现场(以及为什么我愿意在没人举手时第一个举手)
上个月我走进一个拍卖现场,十八个人围在那儿装作有兴趣。大多数是邻居,两位是同行中介,真正的买家只有三组。三十秒之内我就知道——这套房我们会便宜拿下。
- 5 March 2024约 12 分钟阅读·装修与开发
把自住房转成投资房？这三个错误每个都让你少赚 $15,000
上个月一位客户慌慌张张打电话给我。她六个月前搬出自家房子,开始出租,刚收到 ATO 一份针对她报税的询问。她把整笔按揭利息都作为抵扣申报——但这笔贷款的结构不是投资用途的。光这个错误可能让她要补税和罚款 $12,000 澳元。
- 27 February 2024约 11 分钟阅读·物业管理
我刚收到一张 $30,000 的地税账单。维州依然不是最贵的州。
账单是周二来的。$30,000 澳元。2020 财年维州地税(land tax)评估。我第一反应和你会有的反应一样——为「拥有几块土地」的权利付这么多钱实在离谱。但我把所有州的数字真的算了一遍之后,第二反应就不一样了。
- 20 February 2024约 11 分钟阅读·市场分析
为什么豪宅出价之前必须看两次(一次 $1.8M 的教训)
我站在 Canterbury 一栋房子的客厅里。这套房子被宣传成"带有惊艳维多利亚时期细节"的四卧家庭住宅。宣传图很漂亮、走房视频由专业团队拍摄、Section 32(卖方声明)干干净净。而当我第二次亲自站在那里时,我注意到地板是斜的——不是轻微的那种斜,是一颗弹珠会沿着地板滚过去的那种斜。
- 13 February 2024约 12 分钟阅读·陷阱与警示
我对同一个 suburb 比对了 REA 和 Domain 的数据。差了 $147,000
在 realestate.com.au 上调出任意墨尔本 suburb,记下中位房价。再打开 domain.com.au,同一个 suburb,数字不一样。有时差得离谱。我上周查了十二个 suburb,两个平台的平均差距是 $83,000,最大一处差 $147,000——同一个 suburb,同一个季度。
- 6 February 2024约 13 分钟阅读·投资策略
真正决定房价的是什么(不是供需关系)
澳洲每一个房产评论员都会告诉你同一句话:需求大于供应价格上涨,供应大于需求价格下跌。听上去很合理,却严重不完整。如果供需就是全部真相,那么每一个高需求城区里的每一套房都会是同一个价格。事实并非如此,差得远。
- 30 January 2024约 11 分钟阅读·财务与税务
关于房产投资,我的 Tesla 给我上的一课比任何教科书都深
我开一辆 Tesla。买它的时候,我以为这是一个理性的财务决定——运营成本低、不烧油、保养少。我没算到的是,一台 $65,000 的车变成一台 $42,000 的车的速度到底有多快。十八个月,就摆在我家车库里。
- 23 January 2024约 14 分钟阅读·城区分析
Melbourne 房产要交的每一种税费(一篇讲完,不再意外)
上个月一位客户问我,一套 Melbourne 投资房到底要被收多少种税费。我掰着手指数到十一根手指头就不够用了——印花税、地税、资本利得税、council rates、水费、物业费、FIRB 附加、离岸业主附加,清单还在继续。难怪很多人感觉被淹没。
- 16 January 2024约 11 分钟阅读·投资指南
商业地产不是被动收入。买之前我第一件事要看的东西。
一位客户带着一个看起来无懈可击的商业项目来找我。墨尔本郊区的一个加油站。长租约。净租金，租客承担所有持有成本。回报率超过 7%。纸面上完美的被动投资。现实里差点让他亏掉 $600,000 澳元。
- 9 January 2024约 11 分钟阅读·装修与开发
再融资 $100 万,你留下 $100 万。卖掉赚 $100 万,你只留下 $80 万。原因在这
上周一位客户给我打电话,说他的房子买入以来已经涨了 $100 万。他想卖掉「把利润锁在手里」。我告诉他他准备无缘无故送出 $200,000。他不信,直到我在白板上把数字写给他看。
- 2 January 2024约 11 分钟阅读·物业管理
我用一个 $33/月的 AI 工具,跑赢了 $3,300 的估价团队
上个月我在 Cranbourne 一套房出价之前,先用 AI 工具跑了一次估价。工具综合了可比成交、土地面积调整、状况因素和时点修正。估出来的价格:$618,000。银行估价出来是 $620,000。而卖方中介一直在报 $650,000 到 $680,000。