能用 SMSF 买房吗?
⚠️ 仅供一般参考 —— PremiumRea 不持有 AFSL(澳大利亚金融服务牌照)。 我们无权就养老金、SMSF(自管养老金)或任何金融产品提供建议,本页任何内容都不是"建议你设立 SMSF、在其中借款、或通过它买房"的推荐,也未考虑你的目标、财务状况或需求。行动前请咨询持牌财务顾问与注册税务代理。可先看 ASIC 旗下免费独立的 Moneysmart SMSF 指引。
从法律上说可以:SMSF(自管养老金)能够持有直接住宅投资房,并可依据《Superannuation Industry (Supervision) Act 1993》s 67A 通过 Limited Recourse Borrowing Arrangement(LRBA,有限追索借款安排)借款购入。物业由独立的 holding trust(bare trust,裸信托)持有,直至贷款还清。
市场上常见的费用区间(2025–2026 年从我们打交道的会计师与 lender 处观察到的指示性数字;不是我们的报价,会变动,也不构成报价):
- 设立:一次性约 $1,500–$2,000
- 年度会计与审计:合计约 $3,000–$3,500
- SMSF 贷款定价高于同类个人投资贷款,利差因 lender 和月份而异
关于最低余额:法律没有规定 SMSF 最低余额。ASIC 与 ATO 都曾就低余额基金的成本效率表达过关注 —— 见 ASIC Moneysmart。你看到的任何具体门槛(包括我们此前写过的)都是别人的经验法则,不是规定。你的余额是否足以支撑一个基金,应由持牌顾问判断。
关于税务:养老金在积累阶段与领取阶段的税务处理不同。我们不是注册税务代理,不列具体数字,请咨询税务代理。
SMSF 买房不能做什么?
SMSF 对物业的规则非常严。违规的话,ATO 可能按 45% 对你整个 super 基金征税。
贷款存续期不能做:
- 建 granny flat 或任何新结构
- subdivision(分割土地)
- 大型装修(结构性改动)
- 改变物业的性质
可以做:
- 表面修缮(刷漆、换地毯、小修)
- 维持物业的可出租状态
- 申报折旧与持有成本
这对购房方案意味着什么: 由于 LRBA 存续期内不能做建造和结构性改造,基金买直接物业时通常只能看可直接入住的现房。这是借款规则施加的房产层面限制,不是对在哪里买、以什么价位买的推荐。
SMSF、个人名义与家族信托的差别(仅作事实对比)
我们没有资格就 SMSF 或养老金提供建议。 PremiumRea 不持有 AFSL(澳大利亚金融服务牌照)。本页任何内容都不是"设立、供款、在其中借款或通过 SMSF 买房"的推荐,也未考虑你的目标、财务状况或需求。哪种持有结构适合你,是持牌财务顾问与注册税务代理的问题。本节只列出三种结构在事实层面的差别,好让你和他们的对话更有效率。
与房产本身相关的差别 —— 这是我们作为买家中介能说的部分:
| | SMSF(LRBA 存续期内) | 个人名义 | 家族信托 | |---|---|---|---| | 借款期内加建 granny flat / 结构性改造 | 不允许(ATO SMSFR 2012/1 —— 不得改变可收购资产的性质) | 允许 | 允许 | | 借款期内分割土地 | 不允许 | 允许 | 允许 | | 表面修缮与维护 | 允许 | 允许 | 允许 | | 维州 land tax(土地税) | 基金独立计税 | 适用个人免税额(见我们的维州土地税指南) | 从更低门槛起适用信托附加税率 |
不在我们能力范围内的差别 —— 积累阶段与领取阶段的 CGT 处理、负扣税在 15% 与你个人边际税率下的效果差异、供款上限、in-house asset 规则、SIS Act 合规及违规后果。这些属于金融产品与税法问题,请咨询持牌顾问与注册税务代理。我们不会回答,你也应当对任何愿意回答的买家中介保持警惕。
来源:ATO —— SMSF 投资限制 · ASIC Moneysmart —— SMSF · SRO Victoria —— 土地税税率