能用 SMSF 买房吗?
可以。SMSF(自管养老金)可以通过 Limited Recourse Borrowing Arrangement(LRBA)购买住宅投资房。物业由 Bare Trust 持有,直到贷款全部还清。
最低要求:
- SMSF 余额: $120,000–$190,000(足够覆盖 20% 首付 + 成本)
- 设立成本: 约 $1,760(一次性)
- 年度会计: 约 $2,200
- 年度审计: 约 $1,100
- 贷款利率: 6.8–7.5%(比个人贷款高出约 1%)
- 最高 LVR: 80%
最大好处: 退休后(60 岁以上)进入养老领取阶段,卖房的资本利得税(CGT)为 0%。这一辈子可能省下几十万的税。
SMSF 买房不能做什么?
SMSF 对物业的规则非常严。违规的话,ATO 可能按 45% 对你整个 super 基金征税。
贷款存续期不能做:
- 建 granny flat 或任何新结构
- subdivision(分割土地)
- 大型装修(结构性改动)
- 改变物业的性质
可以做:
- 表面修缮(刷漆、换地毯、小修)
- 维持物业的可出租状态
- 申报折旧与持有成本
我们的 SMSF 策略: 在稳定增长区(Ballarat、Bendigo、Geelong)买一套即住型物业,不需要装修。目标购价 $450K–$500K、每周租金 $420,实现 5–6% 的回报率。第一天就是正现金流,预期 10 年以上每年 8–10% 的增长。退休阶段卖出 CGT 免征。
SMSF 还是个人名义 —— 哪个更好?
选 SMSF 的情况:
- 你有 $120K+ 的 super,而且退休前不需要这笔钱
- 你想要退休阶段的 CGT 免征
- 你买的是一套完全不需要装修或建造的房子
- 你计划持有 10 年以上
选个人名义的情况:
- 你想加 granny flat 或做装修(SMSF 贷款做不了)
- 你想 subdivision(分割土地)
- 你需要 5 年内灵活出售
- 你想用负扣税(在个人税率下比 15% super 税率更有效)
选家庭信托的情况:
- 你有多名家庭成员可以分配收入
- 你想要资产保护、隔离个人责任
- 注意: 信托的地税更高($100K 土地约 $4,000,个人约 $1,900)