权属结构 —— 个人 vs 信托 vs SMSF
选对权属结构可以在投资生命周期内为你省下(或多花)数万澳元的税。这个决定必须在购买前做 —— 事后更改会触发印花税和 CGT。
个人名义 —— 房产 1–2 最佳:
- 负扣税亏损按边际税率抵减个人收入
- 持有 12 个月后享 50% CGT 折扣
- 地税门槛最低(约 $50K 土地价值)
- 会计最简单(每年税务申报加 $500–$800)
家庭信托 —— 房产 3+ 最佳:
- 收入分配给低收入家人(税务最小化)
- 资产保护,隔离个人责任
- 地税更高: 约 $4,000/年 vs 同等房产 $1,900/年
- 设立成本: $600–$1,980
- 年维护: 约 $3,000(额外地税 $2,000 + 额外会计 $1,000)
- 最适合正现金流物业(有收入可分配)
SMSF（自管养老金）:
- LRBA（有限追索借款安排）存续期间不能加建 granny flat（副住宅）、不能分割土地、也不能做结构性装修 —— 这是真正会影响选房清单的房产端约束
- 养老金（super）在积累阶段与领取阶段的税务处理不同。我们不是注册税务代理（registered tax agent），不在此列出这些数字。法律上没有规定最低基金余额；你看到的任何具体门槛（包括我们过去引用过的）都是某个人的经验法则，不是规则。
哪种结构适合你，不是我们有资格回答的问题。 PremiumRea 不持有 AFSL（澳大利亚金融服务牌照），也不是注册税务代理。权属结构取决于你的目标、边际税率、资产保护需求与遗产规划 —— 请交给注册税务代理；涉及养老金时，另请咨询持牌财务顾问。上面的对比只是让那次对话更简短的事实性背景，不是建议。本页此前发布过"负现金流 → 个人名义、正现金流 → 信托、退休资产 → SMSF"的决策法则，现已删除，因为那是我们没有资格作出的推荐。
房产投资人的年度会计义务
每个财年你的会计师需要:
收入凭证:
- 物业经理的租金收入明细
- 其它房产相关收入(granny flat、房间出租)
- 押金利息(如有)
支出凭证:
- 贷方的房贷利息报表
- Council 物业税通知
- 水费与公用事业账单
- 保险保费(建筑 + 房东)
- 物业管理费明细
- 维修发票
- 地税评估通知
- 折旧报告(来自 quantity surveyor)
资本记录(卖出时用于 CGT):
- 房屋买卖合同(contract of sale)(购买)
- 印花税收据
- 买家服务费发票
- 建筑与虫害检查收据
- 全部装修与改造发票
- 过户/法律费用发票
时间:
- 财年: 7 月 1 日 – 6 月 30 日
- 税务申报截止: 10 月 31 日(自报)或次年 5 月(通过会计师)
- BAS(已注册 GST): 季度
会计费: 每套投资房每年 $300–$500(个人税务申报之外)。完全可抵扣。
常见税务规划错误
错误 1 —— 购买后才发现权属结构错了:
- 从个人转到信托会触发印花税(约 5.5%)+ CGT
- $700K 房产上: 约 $37K 印花税 + 潜在 $50K+ CGT = $87K+ 成本
- 修复: 签合同前就拿到结构建议
错误 2 —— 没有申报全部可抵扣开支:
- 很多投资人漏报: 出行检查房产(>100km)、物业管理的家庭办公成本、给中介/经理的电话费
- 花 $300 让 quantity surveyor 出份折旧报告,就能解锁每年 $5,000–$15,000 的抵扣
错误 3 —— 个人和投资资金混在一起:
- 为投资房收支单开一个银行账户
- 让会计更干净,经得起审计
- 绑定投资贷款的 offset 账户是 ok 的
错误 4 —— 没规划地税叠加:
- 维州会把你所有土地合计来算地税
- 两套 $400K 土地价值 = $800K 合计 = 显著更高的税率
- 解决方案: 伴侣间拆分权属
错误 5 —— 投资房用 P&I 贷款:
- 只付利息最大化可抵扣利息
- P&I 减少贷款余额(自住好,投资就差)
- 差别: 每年数千元的税务抵扣损失
我们的建议: 找一个专门做房产投资的会计师(不是普通税务会计)。服务费每年多 $200–$300,但税务省下的往往是每年 $2,000–$5,000。