什么是负扣税?
负扣税 (negative gearing) 发生在投资房的开支(房贷利息、council 物业税、保险、维修)超过租金收入时 —— 产生的"亏损"可以用来减少你的应税收入。
简单例子:
- 房价: $700,000(80% LVR、只付利息,利率 6.5%)
- 年度房贷利息: $36,400
- 年度持有成本(council 税、保险、水费): $6,150
- 年度租金收入(每周 $550): $28,600
- 年度亏损: $13,950
在 45% 边际税率($150K+ 薪资),你把这 $13,950 的亏损抵减收入:
- 退税: $13,950 × 45% = 从 ATO 拿回 $6,278
- 真实出兜: $13,950 - $6,278 = $7,672/年(约每周 $147)
与此同时,若房产每年增值 8%: $700K × 8% = $56,000 的资本增值 —— 远超你 $7,672 的持有成本。
谁适合用负扣税?
负扣税最适合:
- 高收入者($150K+): 税阶越高,退税比例就越大
- 成长型投资人: 以小额年度持有成本换取大额资本增值
- 土地占比高的物业: 土地每年增值 8–10%,而建筑每年折旧 2.5–3%
以下情况不适合:
- 低收入者(退税太少,不足以抵消亏损)
- 依赖现金流的投资人(退休人士、自筹养老人士)
- SMSF(自管养老金)投资人(super 基金按 15% 征税,负扣税效益有限)
我们一般建议收入 $150K+、且能承担每年 $5,000–$10,000 持有成本的客户采用负扣税,以土地增值来建立长期财富。
哪些开支可以抵扣?
当年 100% 可抵扣:
- 房贷利息(只付利息的贷款 100% 可抵扣)
- 地税(land tax)(~$2,000/年)
- Council 物业税(~$2,000/年)
- 水费/服务费(~$650/年)
- 建筑与房东保险(~$2,100–$2,900/年)
- 物业管理费(4.90–8.90% + GST)
- 维护和维修费用(视情况)
当年不能抵扣(计入 CGT 成本基数):
- 买家服务费($15,800 + GST)
- 印花税(约房价 5.5%)
- 贷款本金偿还
- 资本性改造(能增值的装修,而不是维持性维修)
折旧(非现金抵扣):
- 建筑部分:建造成本的每年 2.5%
- 一套 $110K 的 granny flat 每年可产生约 $2,750 的折旧抵扣
- 37% 边际税率下,每年约 $1,000 的税务好处,不用花一分钱