负扣税(negative gearing)解析 —— 澳洲房产税务机制(2026)

负扣税是指投资房的支出 —— 房贷利息、市政费、保险、维修 —— 超过租金收入，形成亏损并抵减你的应税收入。以 $700,000、80% LVR、6.5% 只付息计算：年利息 $36,400、持有成本约 $6,150，租金收入约 $28,600，年度亏损 $13,950。在 45% 的边际税率下可从 ATO（税务局）退回 $6,278，实际自付成本为 $7,672。

最适合年收入 $150K 以上的高收入人群，因为税率档位越高、退税比例越大；也适合以增值为目标的投资人 —— 用一笔不大的年度持有成本，换取对土地增值的敞口。我们通常看到它适合年收入 $150K 以上、且有能力承担每年 $5,000–$10,000 持有成本的客户。

不适合低收入者 —— 退税额太小，不足以抵消每年的现金缺口；不适合依赖现金流的投资人，例如退休人士与自筹退休金者；也不适合 SMSF（自管养老金）投资人，因为超级年金基金本身就适用 15% 的优惠税率，抵扣的价值要小得多。

最大的一项是房贷利息 —— 只付息贷款的全部还款额都可抵扣。此外还有约 $2,000/年的土地税、约 $2,000/年的市政费、约 $650 的水费与服务费、房东保险、物业管理费，以及属于"维持"而非"改善"性质的维修支出，均可在支付当年抵扣。

约为购买价 5.5% 的印花税、$15,800 + GST 的买家中介费、贷款本金还款与资本性改良支出，在当年都不可抵扣。其中印花税、买家中介费与资本性改良会计入 CGT 的 cost base，因此它们减少的是未来出售时的应税增值额，而不是你当下的收入。

建筑部分按建造成本每年 2.5% 折旧，因此一套 $110K 的 granny flat 每年产生约 $2,750 的建筑折旧。在 37% 边际税率下，约合每年 $1,018 的税务收益。折旧属于非现金抵扣 —— 它减少应税收入，而你在当年并没有真的花这笔钱。

这完全取决于资本增值是否超过每年的税后持有成本，而这一点没有人能向你保证。在本页的算例中，$7,672 的税后年成本对应的是 $700K 按 8% 增长的假设。8% 只是用来演示算式的假设，不是预测 —— 房价会涨也会跌，而亏损是确定的、增值不是。

可以 —— 按现行澳洲规则，净租金亏损可抵减你的其他应税收入（包括工资），这也是边际税率决定抵扣价值的原因。PremiumRea 不是注册税务代理，以上属一般性信息；你自己申报表的处理方式请咨询你的会计师。