Interest Only vs Principal & Interest —— 投资人该选哪个?
对投资房而言,只付利息(IO)几乎总是更好的选择。原因如下:
当前利率(2026):
- 本息还款(P&I): 6.39%–6.59%
- 只付利息(IO): 6.49%–6.79%
IO 对投资人的优势:
- 月供更低(只付利息,不减本金)
- 税务抵扣最大化(100% 的还款是利息 = 100% 可抵扣)
- 保留现金流用于其它投资或 granny flat 建设
- 房产增值由土地驱动,不是由还本驱动
$560K 贷款示例(80% 的 $700K):
- P&I 月供: 约 $3,540
- IO 月供: 约 $3,033
- 月度节省: $507($6,084/年)
什么时候用 P&I:
- 自住房(IO 没有税务好处)
- SMSF 贷款(部分贷方要求 P&I)
- 想更快累积净值做再融资时
IO 期限: 通常 5 年,之后转 P&I。到期时可以再融资续一个 IO 期。
LVR、首付与 LMI(房贷保险)
LVR(贷款价值比) 决定你相对房产价值能借多少:
80% LVR(标准): 需要 20% 首付
- 不需要 LMI
- 最佳利率
- 贷方选择最多
- 例: $700K 房产 = $140K 首付
90% LVR: 10% 首付 + LMI
- LMI 成本: $15,000–$18,000(可资本化进贷款)
- 利率更高
- 例: $700K 房产 = $70K 首付 + $16K LMI
专业豁免: 护士、会计师、律师、医生通常可以拿到 90% LVR 且免 LMI —— 问你的经纪人有没有专业套餐。
95% LVR(VHF 方案): 5% 首付
- 只给通过 VHF 的首次置业者
- 政府出 25% 共享股权
- 不需要 LMI
- 例: $700K 房产 = $35K 首付
我们的建议: 尽量做到 80% LVR。90% LVR 的 $15K–$18K LMI 是 "死钱" —— 不如再等 6 个月多存一些首付。例外情况:如果目标区房价每月涨 $5K+,LMI 可能比涨价还划算。
借贷能力与情侣策略
经验法则: 借贷能力约为税前年收入的 5 倍。
- $100K 薪资 → 借贷约 $500K
- $130K 薪资 → 借贷约 $650K
- $150K 薪资 → 借贷约 $750K
每年每 $10K 的租金收入 能增加 $50,000–$60,000 的借贷能力。这就是为什么一套 granny flat(每年加 $20K+ 租金)能解锁 $100K+ 的额外借贷。
情侣最大化借贷策略:
- 房产 1 登记在一人名下(A)
- B 保持干净信用、无债务
- B 用自己的全部收入 + A 的租金收入来借房产 2
- 合计组合: 两套房价值 $1.4M+、家庭收入 $260K
自雇借款人:
- ABN 至少注册 18–24 个月
- 必须 GST 注册
- 需要 1 年草拟财务报表,显示净利润 $95K–$110K+
- Bank of Melbourne 擅长信托与自雇贷款
海外收入:
- 经纪商利率: 6.99%–7.29%
- Bankwest 利率: 6.09%–6.29%(需验证)
- 多数银行对海外收入打 20–40% 折扣