Interest Only vs Principal & Interest —— 投资人该选哪个?
我们不是信贷协助提供者，也不推荐贷款产品、贷款结构或 lender。 PremiumRea 不持有 ACL（澳大利亚信贷牌照），也未获任何持牌人授权。下文只是笼统说明这两种还款结构的差异，好让你和持牌 mortgage broker（贷款经纪人）或你的 lender 少绕弯子。这不是建议，没有考虑你的个人情况，文中利率是撰写时的市场观察值，不是报价。
投资人常在投资贷款上考虑 Interest Only（只付利息，IO）而非 Principal & Interest（本息同还，P&I）。事实层面的取舍如下:
观察到的参考利率（2026）:
- 本息同还（P&I）: 6.39%–6.59%
- 只付利息（IO）: 6.49%–6.79%
IO 改变了什么:
- IO 期内月供更低，因为不偿还本金
- 还款全部是利息，而投资借款的利息一般可抵扣 —— 可抵扣性的问题请交给注册税务代理（registered tax agent），不归我们回答
- 短期内保留更多现金
- IO 期内贷款余额不下降，IO 期结束后还款额会跳升。IO 期是有时限的，而这个"回跳"正是最常被低估的部分。
$560K 贷款示例(80% 的 $700K):
- P&I 月供: 约 $3,540
- IO 月供: 约 $3,033
- 月度节省: $507($6,084/年)
什么时候用 P&I:
- 自住房(IO 没有税务好处)
- SMSF 贷款(部分贷方要求 P&I)
- 想更快累积净值做再融资时
IO 期限: 通常 5 年,之后转 P&I。到期时可以再融资续一个 IO 期。
LVR、首付与 LMI(房贷保险)
LVR(贷款价值比) 决定你相对房产价值能借多少:
80% LVR(标准): 需要 20% 首付
- 不需要 LMI
- 最佳利率
- 贷方选择最多
- 例: $700K 房产 = $140K 首付
90% LVR: 10% 首付 + LMI
- LMI 成本: $15,000–$18,000(可资本化进贷款)
- 利率更高
- 例: $700K 房产 = $70K 首付 + $16K LMI
专业豁免: 护士、会计师、律师、医生通常可以拿到 90% LVR 且免 LMI —— 问你的经纪人有没有专业套餐。
95% LVR(VHF 方案): 5% 首付
- 只给通过 VHF 的首次置业者
- 政府出 25% 共享股权
- 不需要 LMI
- 例: $700K 房产 = $35K 首付
我们的建议: 尽量做到 80% LVR。90% LVR 的 $15K–$18K LMI 是 "死钱" —— 不如再等 6 个月多存一些首付。例外情况:如果目标区房价每月涨 $5K+,LMI 可能比涨价还划算。
借贷能力与情侣策略
PremiumRea 不持有 ACL（澳大利亚信贷牌照），不是信贷协助提供者。 我们不评估借贷能力、不推荐 lender 或贷款产品、也不设计借款架构。你能借多少，只有持牌贷款经纪或 lender 本身能告诉你。以下只是一般性说明 lender 会看哪些因素，方便你带着准备去谈。
lender 一般会看：可计入的收入、现有负债、抚养人数、生活开支，以及按 lender 的缓冲利率（而非广告利率）测算的还款。投资房租金收入通常会计入，但会被打折，折扣幅度因 lender 而异。
⚠️ 本节已删除以下内容：「借贷能力约为税前年收入 5 倍」的经验法则及配套金额、「每 $10K 租金收入增加 $50,000–$60,000 借贷能力」的说法、以最大化总借贷为目的的情侣持有结构方案，以及把特定 lender 描述为擅长某类借款人或定价更优的内容。这些都属于我们没有牌照提供的信贷协助，且相关数字在不同 lender 之间并不成立。
自雇借款人 通常会被要求更长的经营记录和完整财务报表。「更长」具体是多久因 lender 而异，请咨询贷款经纪。
海外收入 通常被打折的幅度高于本地收入，且各家 lender 的政策差异很大。我们不公布按 lender 分列的利率或政策。