房产资本利得税(CGT)—— 规则、折扣与策略(2026)

资本利得税(CGT)是你卖投资房时对利润征的税。它在卖出当年加入你的应税收入。

基本计算:

• 购买价(成本基数): $700,000
• 卖出价: $1,000,000
• 资本增值: $300,000
• 加入收入,按边际税率征税

50% CGT 折扣: 如果你持有超过 12 个月,只对一半的增值征税。

• 资本增值: $300,000
• 50% 折扣后: $150,000
• 45% 税率下的税: $67,500
• 不享折扣: $135,000
• 省下: $67,500

成本基数包含哪些(减少你的应税增值):

• 原购买价
• 已付印花税
• 买家服务费($15,800 + GST)
• 法律/过户费
• 资本性改造(装修、granny flat 建设)
• 建筑与虫害检查费

带 granny flat 的例子:

• 购买: $700K + $37K 印花税 + $15.8K BA 费 + $110K granny flat = 成本基数 $862.8K
• 以 $1M 卖出: 资本增值 = $137,200(不是 $300K)
• 50% 折扣后: $68,600
• 45% 税率: $30,870 —— 远少于 $67,500

6 年规则是澳洲房东最强的 CGT 策略:

如何运作:

1. 买一套房并作为主住宅住 6–12 个月
2. 搬出并作为投资房出租最长 6 年
3. 在 6 年窗口期内卖出
4. 对全部增值不缴 CGT

例子:

• 2026 年 $700K 买入
• 自住 12 个月(2026–2027)
• 出租 5 年(2027–2032)
• 2032 年 $1,050K 卖出
• 资本增值: $350,000
• 应缴 CGT: $0(6 年规则适用)

省下的税: $350K × 50% 折扣 × 45% 税率 = $78,750

重要规则:

• 同一时间只能有一个物业作为主住宅
• 如果你搬回(哪怕很短),6 年计时会重置
• 与 VHF 方案配合:先住 12 个月(VHF 要求),再转投资
• 如果出租超过 6 年,CGT 按比例适用

我们的建议: 对于用 VHF 或 FHOG 的首次投资人,这是理想策略。VHF 强制 12 个月自住正好为 6 年 CGT 豁免铺路。

个人名义: 最适合负扣税(亏损按边际税率抵减个人收入)。持有 12 个月后享 50% CGT 折扣。

家庭信托: 收入可分配给低收入家人。CGT 50% 折扣仍适用。地税更高(约 $4,000 vs 同等房产 $1,900)。最适合正现金流物业。

SMSF: 养老领取阶段(60+)CGT 为 0%。积累阶段 CGT 按 15% 征(持有 12+ 个月享 33% 折扣,有效 10%)。适合无装修计划的长期持有。

公司: 25% 固定公司税率(无 50% CGT 折扣)。很少用于房产投资。

按组合阶段的建议:

• 房产 1–2: 个人名义(最大化负扣税抵扣)
• 房产 3+: 家庭信托(资产保护 + 灵活收入分配)
• 长期退休资产: SMSF(养老领取阶段 0% CGT)

再融资避 CGT 策略: 别卖触发 CGT,转而再融资提取净值,免税。

• $700K 买 → 装修 $15K → 估值 $800K → 80% 再融资 → 提取 $80K 免税
• 保留资产,不缴 CGT,净值部署到下一套