CGT 在房产上如何运作
资本利得税(CGT)是你卖投资房时对利润征的税。它在卖出当年加入你的应税收入。
基本计算:
- 购买价(成本基数): $700,000
- 卖出价: $1,000,000
- 资本增值: $300,000
- 加入收入,按边际税率征税
50% CGT 折扣: 如果你持有超过 12 个月,只对一半的增值征税。
- 资本增值: $300,000
- 50% 折扣后: $150,000
- 45% 税率下的税: $67,500
- 不享折扣: $135,000
- 省下: $67,500
成本基数包含哪些(减少你的应税增值):
- 原购买价
- 已付印花税
- 买家服务费($15,800 + GST)
- 法律/过户费
- 资本性改造(装修、granny flat 建设)
- 建筑与虫害检查费
带 granny flat 的例子:
- 购买: $700K + $37K 印花税 + $15.8K BA 费 + $110K granny flat = 成本基数 $862.8K
- 以 $1M 卖出: 资本增值 = $137,200(不是 $300K)
- 50% 折扣后: $68,600
- 45% 税率: $30,870 —— 远少于 $67,500
6 年规则 —— 100% 免 CGT 的策略
6 年规则是澳洲房东最强的 CGT 策略:
如何运作:
- 买一套房并作为主住宅住 6–12 个月
- 搬出并作为投资房出租最长 6 年
- 在 6 年窗口期内卖出
- 对全部增值不缴 CGT
例子:
- 2026 年 $700K 买入
- 自住 12 个月(2026–2027)
- 出租 5 年(2027–2032)
- 2032 年 $1,050K 卖出
- 资本增值: $350,000
- 应缴 CGT: $0(6 年规则适用)
省下的税: $350K × 50% 折扣 × 45% 税率 = $78,750
重要规则:
- 同一时间只能有一个物业作为主住宅
- 如果你搬回(哪怕很短),6 年计时会重置
- 与 VHF 方案配合:先住 12 个月(VHF 要求),再转投资
- 如果出租超过 6 年,CGT 按比例适用
我们的建议: 对于用 VHF 或 FHOG 的首次投资人,这是理想策略。VHF 强制 12 个月自住正好为 6 年 CGT 豁免铺路。
权属结构与 CGT 影响
个人名义: 最适合负扣税(亏损按边际税率抵减个人收入)。持有 12 个月后享 50% CGT 折扣。
家庭信托: 收入可分配给低收入家人。CGT 50% 折扣仍适用。地税更高(约 $4,000 vs 同等房产 $1,900)。最适合正现金流物业。
SMSF: 养老领取阶段(60+)CGT 为 0%。积累阶段 CGT 按 15% 征(持有 12+ 个月享 33% 折扣,有效 10%)。适合无装修计划的长期持有。
公司: 25% 固定公司税率(无 50% CGT 折扣)。很少用于房产投资。
按组合阶段的建议:
- 房产 1–2: 个人名义(最大化负扣税抵扣)
- 房产 3+: 家庭信托(资产保护 + 灵活收入分配)
- 长期退休资产: SMSF(养老领取阶段 0% CGT)
再融资避 CGT 策略: 别卖触发 CGT,转而再融资提取净值,免税。
- $700K 买 → 装修 $15K → 估值 $800K → 80% 再融资 → 提取 $80K 免税
- 保留资产,不缴 CGT,净值部署到下一套