高利率下的房产投资 2026

墨尔本 5%–12% 的调整已经被定价了。东南走廊在利率仍然偏高的情况下每月还在涨 $5K。底部由基本面需求建立。

投资贷款建议走浮动 IO。保留再融资的灵活性和税务抵扣。IO 的 30–40bp 溢价相对于税务收益非常小。

所有人都在等降息。我在祈祷利率再高十二个月。

这句话对任何一个相信「房产投资必须靠低利率」的人来说,听上去都像疯话。但现实是:高利率恰恰制造出最能催生好交易的市场环境。竞争减少。卖家焦虑。内部房源会一旦降息、买家涌回来之后,就立刻消失。

澳联储(RBA)2025 年 2 月下调 25 个基点,墨尔本东南的拍卖成交率立刻从 55% 跳到 68%。之前挂了四到六周的房子开始两周内成交。那些容易捡的交易一夜之间蒸发了。

再降一次,这扇窗就更窄。再降两次,捡便宜的游戏就结束了。

所以与其等利率下行,不如看下面三个专门吃当下高利率环境的策略。

动作一:先买负,装成正

高利率意味着投资房的持有成本更高。一套 $700,000 的房子按 6.2% 只付利息(IO),80% 贷款下每年利息 $34,720。按 4.5% 计(2022 年的水平),同样的贷款每年 $25,200。两者差 $9,520——正是这个差距让其它投资人在场外坐着。

他们的损失。字面意义上的损失。

我们的策略是:明知道这套房子在当下状态下是负现金流,也买下来。然后立刻执行一次装修,把现金流结构翻过来。

例子:$700,000 买入。标准出租:$450/周($23,400/年)。按 6.2% 的 IO 利息:$34,720。年度亏损:$11,320。

装修完成之后($12,000 表层 + $110,000 granny flat):双租金 $850/周($44,200/年)。总投入 $822,000,80% = $657,600 贷款,IO 利息:$40,771。年度盈余:$3,429。

这套房子从一年 –$11,320 变成一年 +$3,429。装修把一项负债变成了一项资产,跟利率高低无关。等到利率真的降下来,这个正现金流只会更正。

「我不围绕利率做投资。我围绕土地价值和装修潜力做投资。利率会变。土地稀缺性不会。」——Joey Don,PremiumRea

高利率会制造焦虑的卖家。那些在峰值用浮动利率、薄边际买入的人。那些正在离婚的人。那些家属希望快速套现的遗产处理。那些现金流吃紧的小生意主。

这类卖家优先要的是速度和确定性,而不是最高价。他们不想等八周、再去赌一场可能 pass in(流拍)的拍卖。他们想要的是一份干净的无条件 offer 加 30 天交割。

我们的内部房源(off-market)网络就是专门为这个环境建的。当地中介知道我们可以在 48 小时内拿出无条件 offer,30–45 天完成交割。我们不需要贷款条款,因为我们的客户都已经预批。我们不需要建筑检查,因为我们已经对这类房型做过评估、知道会遇到什么。

2024 年,我们大约 40% 的收购是内部房源。这些房子的成交价平均比同类挂牌成交低 $20,000–$50,000。一百笔交易,这个折扣加起来就是我们客户群体 $2–5 million 的节省。

高利率就是催生这个交易流的机制。一旦降息,焦虑的卖家会消失。内部房源的量会干涸。竞争会回来。

施工成本在 2025–2026 年趋于稳定,前期疫情之后的飙涨已经过去。建筑商倒闭清出了市场上的过剩产能。材料价格回归正常。劳动力供给改善。

我们的 granny flat 施工价稳在 30 平米标准规格 $110,000 + GST。两年前类似的施工要 $130,000–$140,000,而且要等六个月。

与此同时,一间完工的 granny flat 所带来的价值拉升并没有下降。$110,000 的施工依然能给银行估价加上 $150,000–$180,000。施工成本和估值拉升之间的套利空间,实际上在扩大。

这种施工成本的稳定不会永远持续。等到降息、开发活动回暖,建筑商的产能会重新变紧。等待期会拉长。价格会往上走。聪明的玩法是在成本还被控制住、建筑商还在抢活的时候就把它盖起来。

如果利率继续高,房价不会继续跌吗? 墨尔本的调整已经被定价了。2022–2024 年 5%–12% 的跌幅反映的是加息周期。东南走廊目前房价在利率仍然偏高的情况下每月还在涨 $5,000。底部是由基本面需求建立起来的——人得住房子,而且墨尔本每年新增 15 万人。

我该固定利率还是走浮动? 投资贷款我们一般建议走浮动 IO。固定利率会把你锁进一个不能做再融资的结构里。浮动利率能让你在降息一到来就立刻受益,而 IO 保留了你的税务抵扣空间。IO 比 P&I 多出的 30–40bp 溢价,相对于税务收益来说很小。

万一利率不降反升呢? 有这个可能,尽管市场在定价降息。哪怕再升 25bp,一笔 $600K 的 IO 贷款每年也就多 $1,500 左右。这在我们的现金流建模里是可管理的,我们的压力测试是按当前利率再加 100bp 做的。