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装修与开发
装修与开发 articles from PremiumRea.
60 articles
- 12 April 2026约 11 分钟阅读·Joey Don
我们把一块地切成两块,造出了 $200K 的净值。完整打法在这里。
我们在 Narre Warren 把一块地切成两张独立产权,制造出大约 $200,000 的净值。完整数字、时间线、流程全在下面。
- 6 April 2026约 10 分钟阅读·Joey Don
为什么买"已经带 granny flat"的房子,反而比自己建更贵
人人都想买一套自带 granny flat 的房子,但它的溢价让"自己建"成为更聪明的选择——既能制造 equity,又没有合规风险。
- 31 March 2026约 11 分钟阅读·Joey Don
想炒房翻新?90% 的装修人都掉进了这个 GST 陷阱
大多数炒房客要等到会计师打电话的那一刻,才知道自己原来要交 GST。这里讲清楚怎么避开这个陷阱——以及万一已经踩进去,该怎么补救。
- 25 March 2026约 11 分钟阅读·Joey Don
我们把一块 $800K 澳元的角地做成了三份租金。合计:每周 $900。
角地不只是房产。它是财富创造的一块空白画布。下面是我们把它变成一台三收入机器的全过程。
- 19 March 2026约 10 分钟阅读·Joey Don
他四个月内在 Narre Warren 买了两套房。后面发生了什么。
有的客户要纠结好几个月才能下手。黄先生在拍卖会上看到那套房之后三个小时就签了第一份合同。然后他又来买了第二套。
- 13 March 2026约 10 分钟阅读·Joey Don
现场走读:一套 $600K 的房子,加了 granny flat 之后回报率直接到 6%
我此刻站在一套十二个月前交割的房子后院里。主屋每周 $480,我身后的这套 granny flat 马上要以每周 $370 挂牌。下面完整讲一遍它是怎么走到这一步的。
- 7 March 2026约 11 分钟阅读·Joey Don
买下一套自带 granny flat 的房子:为什么它从第一天就跑出了 6% 的回报率
大多数投资人要花五个月、$110K 去盖一间 granny flat。我们找到的这套,已经盖好了。数字比我们自己盖任何一套都好看。
- 1 March 2026约 9 分钟阅读·Joey Don
他用 5% 首付方案加 granny flat,现在一套 $95 万的房子每月只付 $1,500
所有人都劝他咬牙在 Glen Waverley 花 $180 万,然后被每月 $8,000 的房贷按在地上。他没听——他在北区花 $95 万买了一套带 granny flat(副住宅)的房,租金把他每月实际房贷压到了 $1,500。
- 23 February 2026约 9 分钟阅读·Joey Don
Heidelberg West 看起来便宜是有原因的。下面是一份案例研究。
靠近 La Trobe University。靠近 Austin Hospital。可负担。纸面上,Heidelberg West 全勾。但现实里,一位投资者经历的租客流失、长期空置、低于平均的增长,讲了一个完全不同的故事。
- 16 February 2026约 10 分钟阅读·Joey Don
我们把这套 $820K 的房子拆成三户出租,现在每周收 $1,200
这套房六个月前才交割,现在估价已经涨了 10%。三户独立出租,各有自己的入口,合起来每周 $1,200。大多数人不愿相信这种数字是真的——我就带你一间一间看。
- 8 February 2026约 10 分钟阅读·Joey Don
我们的客户在 Rosebud 亏了 $200K——Mornington Peninsula 为什么是投资人的陷阱
他看到「海边生活」,就以为租客会排队来。三年和 $200K 之后,房子亏本卖出。Rosebud 教给他一件任何宣传册都不会告诉你的事——季节性旅游市场能把投资人活生生吃掉。
- 31 January 2026约 11 分钟阅读·Joey Don
我做了五年 flip。真正决定赚不赚钱的，是这三件事。
每个人都想买一栋破房、刷点漆、然后赚 $200K。真实的情况比翻新节目演的脏得多、贵得多、也远没那么光鲜。
- 23 January 2026约 11 分钟阅读·Joey Don
一套完工 granny flat 的内部拆解:Narre Warren 项目,每一项规格,每一块钱
走一遍我们在 Narre Warren 完工的一套 granny flat——从 3kW 太阳能到双层中空玻璃,每一种材料、每一笔钱、每一项规格,完整讲一遍。
- 15 January 2026约 11 分钟阅读·Joey Don
我们花 $80K 建了一个 granny flat,每周租 $370。每个细节都给你看。
我刚从工地回来,看了我们正在建的两个 granny flat。下面带你过一遍每一个组件——从地基到屋顶——告诉你 $80,000 到底买到了什么。
- 7 January 2026约 11 分钟阅读·Joey Don
装修过 100 多套房之后,我才真正看清钱都去哪了
我在 Melbourne 装修过 100 多套房。一半的项目教会我同一个扎心的道理:决定利润的不是装修本身,而是你为谁装——以及你当初付了多少钱。
- 30 December 2025约 11 分钟阅读·Joey Don
两年就发霉——builder 不会告诉你的 3 件事(granny flat 版)
有人给我客户报 $80K 盖一个 granny flat。听起来挺好的?直到我让对方给我 inclusion list(材料清单)。外墙用的是回收木板,浴室没做防水膜。两年之后,那个东西就是个培养皿。
- 22 December 2025约 11 分钟阅读·Joey Don
客户真实案例：$830K 买入，每周租金 $850，granny flat 正在施工中
真实客户全流程拆解：650sqm 地块，$830K 澳元买入，光是主屋每周就收 $850 租金。granny flat（副住宅）开工中，预计总租金达到 $1,150/周。
- 14 December 2025约 12 分钟阅读·Joey Don
我们追踪了墨尔本 6 个城区的 granny flat 成交数据。溢价是 $100K-$200K。
人人都在聊 granny flat 的租金回报率,几乎没人讲它对房子转售价值的影响。我们从墨尔本六个城区拉出了可比成交数据,规律非常一致:一间合规的 granny flat 在拍卖台上就能让房子多卖 $100,000 到 $200,000。
- 6 December 2025约 12 分钟阅读·Joey Don
我们追踪了墨尔本 6 个城区的 granny flat 溢价。数据相当夸张。
在墨尔本东南六个城区,我们对比了带 granny flat 与不带 granny flat 的同类房产实际成交价。溢价稳定在 $100K-$200K——而盖一个像样的 granny flat 大约只要 $110K。
- 28 November 2025约 12 分钟阅读·Joey Don
我们把一套 $950K 的房子做到每周 $1,000 租金。每一个细节都在这儿
上周我开车去工地看进度,38 度。水管工在铺管子。我给他带了水和一包烟,他顺手把徒弟也叫来了,干活的速度直接翻倍。购房后十八个月,这套房每周产生 $1,000 的租金,增值幅度比整个装修总成本还多。
- 21 November 2025约 11 分钟阅读·Joey Don
我实拍了自己$660K的投资房。周租$1,200。
对面邻居的房子外观一模一样。同一条街，同一个年代，差不多的买价。他的租金？$600一周。我的是他的两倍。$150K花在了哪里、每个房间赚多少，全部在这里。
- 13 November 2025约 12 分钟阅读·Joey Don
把墨尔本一套房分成两套出租?做错,罚款 $120,000。
装一个马桶不用 Building Permit,加一个厨房需要。知道哪些改造会触发哪种批文,就是「合法双收入房产」和「$120,000 罚款」之间的差别。
- 5 November 2025约 11 分钟阅读·Joey Don
我在一套房子上装修花了 20 万澳元,换回两个昂贵的教训
我在一套房子上花过的钱,比很多人的首付还多。路上踩了两个坑,每个都多烧掉几万块。也做对了两件事,现在我会对每一位客户都推荐。
- 28 October 2025约 11 分钟阅读·Joey Don
$640K 的房子被人笑话,现在每周收租 $885
在一个大多数投资者都在倒贴现金的市场里,这套 $640K 的 off-market 房产合计周租 $885——6.5% 的毛回报率完全覆盖月供。实景走一遍。
- 20 October 2025约 12 分钟阅读·Joey Don
我们把一套 $800K 的房子改成三套单元，每周 $1,200。每一个细节都在这。
从街上看这套房完全没什么特别。标准砖贴面，700 平方米，角地块。六个月后它比我们买入时贵了 $92,000，同时从三户独立家庭身上每周收 $1,200。
- 12 October 2025约 13 分钟阅读·Joey Don
第二套Rooming House：投入$880K，每周产出$1,500（附警告）
还记得我写过的那套$820K rooming house吗？那套每周产$1,200。这套更强。不同的房产，更大的地块，更好的数字。但我也要告诉你今年四个客户的房子为什么改不了——因为那个故事更重要。
- 4 October 2025约 13 分钟阅读·Joey Don
我们花 $820K 买了套房,把它做成了每周 $1,200 租金的资产
我要带你看一笔我的会计师说「这数字太离谱」的交易。不是因为风险大——是因为账面好得几乎不真实。$820,000 的房子,每周 $1,200 的租金。我来告诉你是怎么做到的。
- 15 September 2025约 12 分钟阅读·Joey Don
致年轻职场人：请别急着创业
我30岁之前管着一个$150万利润的部门。然后我自己出来创业了。四年过去，我赚的还没上一份工作的工资多。以下是我希望有人在我25岁的时候告诉我的。
- 7 September 2025约 13 分钟阅读·Joey Don
我在 900 sqm 高密度地块上,买了一栋破到不能住的房子。后来怎么样了
天花板的缝大到能伸手进去。水槽里长出了自己的生态系统。每个进去看过的建筑工人都摇着头走出来。我最后还是买下了——因为他们都在看这栋房子,而我看的是底下那 900 平米的高密度分区地块。
- 31 August 2025约 13 分钟阅读·Yan Zhu
投资房用公司还是信托？我见过客户选错亏掉 $100K
我亲眼看过聪明的投资者因为选错持有结构而在税上白白烧掉五位数。在帮客户完成了 350 宗以上交易之后,这里是公司对比信托的老实拆解——用真实美元数字,不是理论。
- 22 August 2025约 11 分钟阅读·Yan Zhu
我们在一套 $700K 的 Cranbourne 房子后面加了一套 granny flat。现在它每周收 $790。
所有人都告诉你 Cranbourne 是个糟糕的区——治安差、离市区远、太工薪。我天天都能听到这种话。每一次我都笑一下,因为这些话的主人,正是那些搞不明白自己市中心公寓为什么十年下来还在倒退的同一批人。
- 14 August 2025约 12 分钟阅读·Yan Zhu
澳洲住房供应危机:审批在涨,房子却盖不出来——到底哪里卡住了
联邦政府承诺到 2029 年新建 120 万套住宅,没有一个州走在计划线上。纸面上审批数在涨,实际开工却在掉。"盖章的数量"与"真正建好的数量"之间的落差,是当下澳洲房产里最重要的一个数字。
- 6 August 2025约 13 分钟阅读·Yan Zhu
澳洲 12 万亿澳元的住房市场:政客不会说的那个难堪真相
澳洲整个养老金池子是 $4.3 万亿澳元。住宅房产总市值是 $12 万亿。当一个国家最大的资产类别是住房——而且是设计上要替代的养老金系统的三倍——任何政府,不管左翼右翼,都不会允许它下跌。
- 29 July 2025约 11 分钟阅读·Yan Zhu
澳洲在住房上花了 $800 亿。一套新房都没盖出来
联邦政府承诺 $800 亿修复住房危机。参议院记录显示零套新建住宅。下面是数字真正告诉你的事情,以及为什么需求端的房产基本面依然坚不可摧。
- 21 July 2025约 11 分钟阅读·Yan Zhu
澳洲在 NDIS 上花了 5270 亿。送到我桌面上的每一个 SDA 残疾人住房项目我都拒了。原因在这里。
几乎每个月都会有人在我邮箱里推销 NDIS 残疾人住房,说这是下一个金矿。8 至 15% 的回报、政府担保的租金、抗经济周期的收入。每一个我都说了不。不是因为回报是假的——有些是真的——而是因为我没办法确定整条供应链上的提供商干净不干净。在一个每年要拦截 8600 万澳元欺诈申报的系统里,这种不确定性,我承担不起。
- 14 July 2025约 9 分钟阅读·Joey Don
阻止换房毁掉你财务状况的 30-30-30 公式
你是不是在考虑为学区、多一间卧室、或者只是因为现在的房子住不下去了,而换一套家庭自住房?签合同之前,我得先把一个公式分享给你——它帮我几十个客户避开了他们一生里最昂贵的错误。
- 6 July 2025约 10 分钟阅读·Joey Don
中介说“有人出价更高”时的三个反制招数
中介打来电话。“我们收到了更高的出价——你能加一点吗？”这一句话已经让澳洲买家多付了几百万。以下是我在数百次谈判中提炼出的三个反制招数。
- 28 June 2025约 11 分钟阅读·Yan Zhu
什么时候该卖投资房：我真正在用的那一条规则
有人问我涨了 30% 要不要卖。另一个人问我亏钱了要不要止损。两个问题的角度都错了。
- 27 June 2025约 12 分钟阅读·Yan Zhu
矿业小镇房产：12% 回报率，66% 价格崩盘。想清楚再下手。
Port Hedland：$500K 的独立屋每周租 $900-$1,200。听起来像做梦。直到你意识到 2012 年这种房子卖 $1.5M，三年里蒸发了三分之二的价值。矿业小镇房产是一件高回报的重武器——对有经验的操盘手很好用，对其他所有人都是灾难。
- 12 June 2025约 10 分钟阅读·Joey Don
6年规则CGT豁免常见4大误区(能让你多交$12.7万税)
澳洲税法里有一条能帮房产持有者省下几十万澳元的规则。六年 CGT 豁免允许你把原自住房租出去,同时保留主要住所豁免。大多数业主和不少会计师都没把它用对。
- 11 June 2025约 11 分钟阅读·Joey Don
为什么你买第一套房的策略会毁掉你的第五套
你靠拼劲、胆量,外加一点运气买下了第一套房。恭喜。但接下来请别再沿用同一套打法,因为从零起步那套方法,到了第五套只会把你拖死。
- 28 May 2025约 11 分钟阅读·Yan Zhu
$580K 澳元的 Corio 房(超出 guide 价 13%):我照样会买。原因在这。
一位订阅者问我一个 Corio 的房子——成交价比 guide 高出 $130K。第一反应是「买贵了」。然后我跑了一遍数字。土地比、空置率,以及那个海边 Airbnb 的角度,让我改了主意。
- 27 May 2025约 10 分钟阅读·Yan Zhu
我愿意押 $50,000 澳元,赌澳洲房市会崩。而且这一注会让我发财
我认识的每一位房产投资者,都相信澳洲房地产会一直涨。他们多半是对的——现在为止。但在真正那一次崩盘里活下来的,不会是乐观派,而是那些每年愿意拿出一小笔钱、去为"万一自己全盘想错了"做准备的人。
- 11 February 2025约 10 分钟阅读·Joey Don
顺风已经来了——这扇窗还能开多久
做生意和做房产一样,时点很重要。不是「踩到最低点」那种——没人能做到;而是「看出结构性顺风之后死命跑」那种。眼下 Melbourne 东南走廊就聚齐了三股不会永远存在的顺风。下面解释它们是什么,以及为什么未来十二到十八个月比未来十年更关键。
- 4 February 2025约 10 分钟阅读·Joey Don
25 岁那年,我拒绝了一份"海滩度假式"的高薪。这个决定才是我整个房产组合的起点
25 岁那年,我手上有两份 offer。一份是泰国的六位数年薪,五星级酒店,几乎没有压力。另一份是墨尔本一个又累又不确定结果的 AI 项目。我选了墨尔本。这一个决定,定下了后面十几年所有事情的轨迹。
- 10 December 2024约 11 分钟阅读·Yan Zhu
Box Hill 600 平方米的房子该不该买?我把数算了一遍,事情不简单
一位读者让我看一套 Box Hill 的房源——600 平方米、五房三卫、双层、两套厨房。看起来像是梦中的投资房。我按我们所有的维度都跑了一遍,答案比你想象的复杂。
- 15 October 2024约 11 分钟阅读·Yan Zhu
Wheelers Hill，转角地，87% 自住率。但租金回报率只有 2.4%。
Wheelers Hill 一直有人发到我邮箱里问我意见。漂亮的街道、强势的学校、极高的自住比例。但每次我帮投资者把数字算一遍，租金回报率都让我皱眉。那就好好做一次。一套房子，每一项指标，透明摆出来。
- 20 August 2024约 12 分钟阅读·Yan Zhu
在澳洲怎么给一套房出价（顺便省下 $20,000）
大多数买家以为给一套房出价很简单：挑个数，告诉中介，对方说 yes 或 no。那只是整个流程的大约 10%。剩下的 90% 是定位、节奏和筹码。做对了你省下 $20,000。做错了你多付或直接失去这套房。
- 25 June 2024约 12 分钟阅读·Yan Zhu
澳洲中产正在消失。房产是唯一还能浮起来的救生艇。
我说中产在一分为二，不是戏剧化。ABS 数据很残酷：过去五年间，有房族平均净资产增加了 $320,000。没房的增加了 $8,000。同一个国家、同一个经济体，截然不同的结局。
- 30 April 2024约 11 分钟阅读·Yan Zhu
Victoria 的印度移民潮正在重塑房产需求。数据说了什么。
自从 Victoria 州长访问新德里并宣布大学合作项目之后,方向就已经写在墙上了。墨尔本的人口结构正在变化,房产市场也会跟着变化。提前读懂这个趋势的投资者,会相应地布局。
- 5 March 2024约 12 分钟阅读·Yan Zhu
把自住房转成投资房？这三个错误每个都让你少赚 $15,000
上个月一位客户慌慌张张打电话给我。她六个月前搬出自家房子,开始出租,刚收到 ATO 一份针对她报税的询问。她把整笔按揭利息都作为抵扣申报——但这笔贷款的结构不是投资用途的。光这个错误可能让她要补税和罚款 $12,000 澳元。
- 9 January 2024约 11 分钟阅读·Joey Don
再融资 $100 万,你留下 $100 万。卖掉赚 $100 万,你只留下 $80 万。原因在这
上周一位客户给我打电话,说他的房子买入以来已经涨了 $100 万。他想卖掉「把利润锁在手里」。我告诉他他准备无缘无故送出 $200,000。他不信,直到我在白板上把数字写给他看。
- 17 October 2023约 10 分钟阅读·Joey Don
Selling Agent 嘴里常说的四句话——每一句都是设计好让你多付钱的
当一个 selling agent 说「这套房潜力巨大」,他说的不是这套房,他说的是你的钱包。下面四句我每周都听得到的话,翻译成人话,配真实谈判里的例子。
- 22 August 2023约 10 分钟阅读·Joey Don
不要相信 AI 帮你挑投资房。它读到的数据,是可以被人伪造的
中国 315 消费者权益调查揭露了一个工业化级别的假评论工厂,它专门污染 AI 的训练数据。这套东西一样可以用在房产市场上。有人想让你买 Moe,他就可以让 ChatGPT 把 Moe 推荐给你。我来告诉你是怎么做到的。
- 27 June 202311 min read·Yan Zhu
The Property Kill Line: Which Australian Cities Have Actually Crashed 20 Per Cent (And Could It Happen Again)?
我发现澳洲房产有一条“死亡线”——20%的跌幅足以完全抹掉一个典型投资者的净值。有两个城市越过了它。至于是哪两个，结果可能出乎你意料。
- 30 January 2023约 11 分钟阅读·Joey Don
Melbourne 还没回到高点——这恰恰是我在这里做装修的原因
Perth 涨了,Brisbane 涨了,Adelaide 涨了。Melbourne 安静地蹲在角落,消化着每一条关于地税和人口外流的坏消息。与此同时,我们去年在这里买了 100 套房,每一套装修后都是正现金流。如果你还在 Perth 周期顶部追涨,我替你心疼。
- 4 June 2022约 10 分钟阅读·Yan Zhu
这份交割日验房清单,帮我们的客户躲过了 47 场灾难
从签合同到交割,中间常常要过好几个月。东西会坏,东西会被拿走。我们团队在最终验房时抓到过 47 处实质性缺陷——漏水、配件缺失、未披露的损坏,还有拒绝搬走的租客。下面是我们实际用的清单。
- 7 October 2021约 12 分钟阅读·Yan Zhu
股票和房产我都投。讲讲各自什么时候赢。
股票还是房产?这个问题问得不对。对的问题是:先上哪一个,什么时候切换到另一个?我两边都投。下面是完整的对比——用真实数字,不靠感觉。
- 9 February 2021约 10 分钟阅读·Yan Zhu
预测墨尔本城区何时停止增长的那个隐藏指标
有一个指标我一直在追,几乎没人讨论。它在一个城区抬头的时候,房价会放缓;它到达顶部的时候,增长完全停住。这就是 unit-to-house 比率,它刚好告诉我哪些城区该躲开。
- 14 June 2020约 11 分钟阅读·Yan Zhu
你的跨州买家中介根本没看房。他们实际在做的是这些。
上个月有个跨州买家中介给我打电话问 Cranbourne 一套房。他从没去过 Cranbourne。他准备通过卖方中介发来的视频来 '看房'。那个卖方中介 —— 就是吃这口饭、负责让房子显得好看的人。我来解释一下为什么这事你应该觉得害怕。