致年轻职场人：请别急着创业

我准备给Instagram网红和创业播客们灌了你一脑子的创业梦泼一盆冷水。而且我有资格说这话。

开始做房产生意之前，我管着一个300人公司里30人的部门。我的部门年利润超过$150万美元。我的总薪酬包大约$350,000美元——按当时汇率约$250,000澳元。我擅长我的工作。我理解那个体系。

然后我出来做自己的事了。

四年后，我们团队34人。在墨尔本这个细分市场里我们是第一。完成了350多笔房产交易。以任何合理的标准衡量，这个生意是成功的。

然而呢？我到现在赚的还没上一份工作的工资多。公司赚的大部分钱直接又投回了运营、招人、系统和增长。创业的现实，TikTok上没人讲。

如果你是一个年轻职场人正在考虑辞职创业，我只有一个建议。

别急。

至少现在别。

没人提的存活率

先看每个准创业者选择性忽略的数据。

Australian Bureau of Statistics对企业存活率有很详细的追踪。2017-18年新成立的所有企业中，四年后只有51.7%还在运营 1。一半的新企业四年内死掉。而且这还是那些真正注册并启动了的——不算成千上万连idea阶段都没过的。

对于存活下来的企业，盈利又是另一回事。Australian Small Business and Family Enterprise Ombudsman的一项调查发现，60%的小企业主在头五年赚的不如在同等受雇岗位上多 2。

所以基本概率是这样的：创业，四年后还存在的概率约50%。如果存在了，你赚的不如打工的概率60%。把这两个概率串起来，你在经济上比继续打工更好的概率大约20%。

五分之一。对一个涉及辞掉收入、烧掉积蓄、加倍工作时长的决定来说，这个概率糟透了。

我跑赢了这个概率。我的公司盈利且在增长。但我不会把这条路推荐给一个还没打好地基的20多岁的人。因为我不是从零开始的。我是从十五年的企业经验、深厚的行业人脉和能承受两年负现金流的积蓄开始的。

20多岁真正应该做什么

别追创业幻想了，这是我希望有人更早告诉我的。职业生涯的头十年关乎三件事：找到你的锋芒、磨尖那个锋芒、围绕它建立人脉。

找到你的锋芒意味着识别你真正擅长什么。不是你喜欢什么——那不同。你擅长的事是对你来说感觉容易但别人看起来觉得难的东西。也许你有把复杂问题拆解成步骤的直觉。也许你是那个所有人需要清晰地呈现数据时会找的人。也许你走进一个紧张的会议莫名其妙就能让所有人达成一致。

注意什么事让你在工作中被表扬。不是泛泛的“做得好”。是具体的反馈。“你怎么让那个客户同意的？”或者“那份报告是我见过的最清晰的分析”——这些是线索。

找到之后，往深里走。如果你是开发者，不要只学当下流行的框架。成为那个对系统架构的理解深到无可替代的人。去考认证。做side project。写你的领域。当你走进面试能花四十分钟带着权威和热情谈论一个特定的问题领域时，你就不是在竞争薪水了。你在设定薪水 3。

钱跟着深度走，不是广度。一个十年经验跨了五个行业的通才值$90,000。一个十年深耕一个领域、被业内公认为go-to person的专家值$180,000。我在自己的员工和同行中见过这个模式反复出现。

人脉的复利效应

第二件事——也是大多数年轻职场人完全忽略的——是像经营资产一样经营关系。因为它们就是资产。

你共事过的每个人都是一个网络中的节点，随着时间复利增长。你今天的同事三年后成为部门负责人。你今天的经理五年后成为VP。隔壁团队那个你帮他做过presentation的人可能会创办自己的公司，恰好需要你的技能。

我见过太多次了。我在企业里建立的人脉关系直接贡献了我现在生意至少40%的业务。不是因为我在networking活动上social。是因为我真心帮了人，保持了联系，离职之后依然维护关系。

这里有一个我推荐给每个年轻人的实用习惯。维护一个联系人名单。不是手机通讯录——是一个真正的名单。每个密切合作过的人，他们的角色，他们的强项，以及你们上次有意义对话的备注。离开一份工作时，发一封真诚的告别信。不是群发邮件。是给每个重要的人的个人化的信。

在三四份工作之后的十年里这么做，你就会有一个60到80人的网络，他们认识你、尊重你、会接你的电话。这个网络比任何商业计划都值钱 4。

复利在关系上的运作方式跟在金钱上一样。区别在于没有人教你投资关系就像他们教你投资养老金一样。

房产在这张图里的位置

如果你20多岁或30出头，赚着不错的薪水，而且聪明一点——你不需要创业来积累财富。你需要开始买资产。

房产是我最了解的财富工具，所以我直接说。一个年薪$100,000的年轻职场人大约可以借到收入的五倍——大约$500,000到$600,000，取决于现有负债和生活支出 5。在80%的LVR（贷款价值比）下，这足以用20%首付买一套$625,000到$750,000的房子。

在墨尔本东南区，这个预算正好落在甜蜜点上。Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren——成熟城区，租赁需求强劲，新增供应有限，有真正的增长基本面。

我们的数据显示这条走廊的房产在当前周期中大约每月增值$5,000。五年持有期下来，一套$650,000购入的房子资本增值$300,000——税前年化回报率约8%到10% 6。

房产跟生意不同的关键在这里。房产不需要你每天都到场。不需要你管员工、处理投诉、凌晨3点担心现金流。有靠谱的物业管理——我们的PM对房产比例是1:50对比行业标准1:170——你的投资在你专注职业的同时产生收入。

一个27岁买第一套投资房、30岁买第二套、33岁买第三套的年轻人，40岁时的处境跟一个花了整个20多岁试图创业、烧光积蓄的人有根本性的不同。

我不反对创业。我就是创业者。但我希望我在开始创业之前先买了三套房，而不是之后。投资组合的被动收入提供了一个安全网，让你后续的每一个职业决定——包括最终创业的决定——都是从实力出发而不是绝望出发。

我们做得好的客户通常遵循一个模式。第一套房在Cranbourne或Hampton Park，约$600,000到$650,000。轻度装修——$10,000到$15,000——把租金回报率推到$500到$550一周 7。六个月后申请银行重新估价，通常比购买价高$30,000到$50,000。再融资（refinance），提取净值，用它做第二套房的首付。

到35岁，你有两三套房，合计周租$1,500到$2,000。贷款被覆盖。你的职业薪水是真正的可支配收入。如果你到35岁或40岁决定创业，你有一个财务安全垫让你撑过必然的头两年负现金流。

这不是理论。这就是我引导几十个年轻客户走过的真实路径。他们每一个人都感谢我当初劝他们打消创业念头、先建投资组合。

给年轻职场人的底线

找到你的专业锋芒，疯狂地磨到极致。建立一个真正的关系网络——不是LinkedIn上的连接，是那些你打电话他们会接的真人。20多岁后半段开始买能产生收入的资产。而且，求你了，在你建好能承受两年零收入的财务基础之前，不要辞职创业。

创业不是通往财富的捷径。它是一条有坑的风景路。捷径是：好薪水、有纪律的投资、时间复利。

我是站在另一边说这番话的。我走了风景路。最终我很高兴走了这条路。但如果我在20多岁先买了三套房而不是花那些年帮别人打江山，我现在大概领先$800,000左右。

别犯我的错误。先建资产。后建生意——如果你还要建的话。

如果你是一个年轻职场人读到这里在想“但我不一样，我的idea是特别的”——我当年也是这个想法。idea也许确实特别。你也许确实有才华。但概率仍然是80%对你不利。

尊重概率。尊重复利效应。在你写第一份商业计划之前，先搞定你的第一套房。