不到30岁的澳洲人？买自住房是你能犯的最大财务错误。

如果你不到30岁正在看这篇文章，有一件事我需要你听进去，它跟你父母、朋友和大多数理财顾问告诉你的完全相反。

不要买自住房。至少现在不要。

我知道这听起来激进、不负责任。你爸妈25岁买了第一套房，效果非常好。但你爸妈买房的时候澳洲中位房价是家庭中位收入的3-4倍。今天这个比率是7-8倍。游戏从根本上变了。

二十多岁买自住房——特别是在Melbourne或Sydney这样的高成本城市——会做三件对长期财富积累来说灾难性的事：把你所有可用资金锁在一个不可流动的单一资产里，在你收入潜力最高的年份消灭你的地理灵活性，并且保证你错过那个区分舒适退休和紧张退休的资产积累窗口。

让我讲个故事来说明为什么。

改变我对首套房看法的那个故事

我一个朋友——叫她Sarah吧——27岁在Melbourne内东区买了第一套房。两房，简单翻新，$780,000。她很自豪。她父母欣喜若狂。

三年后Sarah在Sydney得到一个多$40,000年薪的工作机会。她没法接。她的房子几乎没怎么涨（记住，内东区unit市场——土地含量有限）。卖出的话光中介费和营销费就要$35,000。出租的话按房贷和租金的差距每周负现金流$500。她被这个她本该感恩的资产困住了。

Sarah拒绝了Sydney的工作。接下来五年这笔薪资溢价本来总共是$200,000+的额外收入。她的房子同期总共涨了大约12%——大约$94,000——其中大部分被她当初花的$45,000的印花税（stamp duty）和交易成本侵蚀了。

对比一下Sarah本可以做的。以$550/周租类似的房子（$28,600/年）。用她$180,000的存款购买一套Melbourne东南区$650,000的投资房，80%贷款。经过我们的标准翻新，这套房产生$800/周租金（$41,600/年），覆盖房贷并每年往她口袋里放$13,000。她接了Sydney的工作。她的投资房在升值。她在积累净值。她有选择权。

这就是财务僵化和财务自由的区别。

年轻澳洲人的rentvesting方程式

Rentvesting不是噱头。它是对任何目标居住城区比最优投资城区更贵的年轻人来说，在数学上最优的策略。

框架如下：

你的居住预算：租在最能提升你职业、生活方式和幸福感的地方。Melbourne内城、CBD边缘、离上班近。预算$400-$600/周租一套舒适的。

你的投资预算：买在资本回报最大化的地方。Melbourne远东南区。600+平方米地块。$650,000-$750,000。翻新后双租金$800-$900/周。

算术：

• 年付租金：$26,000-$31,200
• 年投资收入：$41,600-$46,800
• 净头寸：+$10,400-$20,800/年
• 加上$650,000-$750,000的7-10%资本增值=$45,500-$75,000/年

对比买$780,000的自住公寓：

• 年房贷（只付利息6.2%）：$48,360
• 年税务优惠：$0（自住房利息不可抵扣）
• 年增值：公寓也许3-4%=$23,400-$31,200
• 净头寸：扣完rates、保险和物业费后-$17,000到-$25,000/年

Rentvestor每年比自住买家好$27,000-$46,000。五年下来这复利成六位数的优势。而且rentvestor有地理自由、职业灵活性和一个真正产生收入的资产。

"投资是用来积累财富的。自住房是用来生活的。在二十多岁把两者混在一起意味着你既积累不了财富，也过不上你真正想要的生活。" — Yan Zhu, PremiumRea

首次置业者优惠不是免费的钱

但是印花税豁免呢？首次置业补贴呢？

维州对$600,000以下的首套房完全豁免印花税（stamp duty），$750,000以下有递减优惠。节省约$25,000-$31,000。这是真金白银。

问题在这里。要获得这笔节省，你必须购买$750,000以下的房产，以自住身份居住，并承诺住至少12个月。在Melbourne宜居的内城区，$750,000买到的是一房公寓或迷你unit。这些是土地含量极低的贬值资产。

$25,000的印花税节省看起来很诱人，直到你跟东南区$700,000投资独立屋每年$45,000-$75,000的资本增值比一下。你在捡一枚$25,000的硬币，而$75,000的大钞从你脚边飘过去了。

更聪明的做法？把首次置业者资格留到以后用。先以投资身份买第一套房（不需要首套房优惠）。积累净值。3-5年后当你准备好买自住房时，在$750,000以下的房产上使用首次置业者身份。到那时，你投资房的净值增长已经为两套房的首付都提供了资金。

记住：维州允许你在第二套或第三套购买的房产上使用首次置业者印花税豁免，只要它是你从来没有住过的第一套自住房。优惠跟着买家走，不跟着购买顺序走。策略性地使用这个。

常见问题

拥有自己的房子有情感价值怎么办？ 情感是valid的。但情感和财务决定应该分开评估。租房给你一样的屋顶。拥有的自豪感是真实的，但在二十多岁它不值$200,000的机会成本。

只有$100,000存款能rentvestment吗？ 可以。$650,000的房产90% LVR需要大约$65,000首付加$36,000印花税加$15,000缓冲=$116,000。$100,000的话已经很接近了——考虑VHF的5%首付方案，或者Geelong或Ballarat $500,000-$550,000的区域房产。

我不会错过梦想城区的增值吗？ 你没有错过，你在推迟。35岁的时候用投资组合的净值买梦想的房子，而不是27岁时用全部身家。35岁的你是从实力位置出手。