澳洲有房族和租房族之间的财富差距，已经变成了一道鸿沟。这是数据。

我给你两个数字，它们会重新定义你看待 "澳洲的钱" 这件事的方式。

$1,096,000 对比 $36,000。

第一个是拥有房产的澳洲家庭的净资产中位数。第二个是租房家庭的净资产中位数。两个数都来自 Australian Bureau of Statistics（ABS）的 Survey of Income and Housing 1。

这是 30 比 1 的差距。不是 3 比 1。不是 10 比 1。是 30 比 1。

在你急着说 "废话，当然有房的更有钱——所以他们才买得起" 之前，先看一眼这个走向：这道差距一直在变宽。2005–06 年大约是 20 比 1。2011–12 年是 25 比 1。到了 2017–18 年，这个比例冲上了 30 比 1 2。

趋势线不会弯。它在变陡。

我职业生涯都在建数据模型，这是我分析过的最重要的一组数据。因为它用一种残忍的清晰度告诉你：任何一个澳洲人一生中最决定性的财务选择，不是他挣多少，不是他在哪工作，也不是他多节俭。而是——他有没有房。

为什么这道差距是复利，而不是稳定

支撑这道差距的数学非常简单，也非常残忍。

一个五年前用 $120,000 首付买下 $600,000 房子的有房族，现在这套房价值大约 $780,000（墨尔本房价中位数在这段时间里年化大约 5.5% 3）。他通过还款把贷款本金压到了 $430,000 左右。他这套房子的净值 (equity) 大约是 $350,000。

这 $350,000 是由两股力量造出来的：$180,000 是价格上涨（零动作），$50,000 是本金偿还（用本来也要付的房租付的）。他一开始那 $120,000 首付，几乎翻到接近三倍。

现在看同一段时间里的一个租房族。如果他挣一样的工资，每月付 $2,000 的房租（这部分不积累任何净值），扣除开支后每月能存 $800，那他五年一共能存下 $48,000。

有房族：净值 $350,000。租房族：储蓄 $48,000。

有房族光是价格上涨这一项，就让财富多了 $230,000——平均每年大约 $46,000，什么都不用做。租房族要再存 7 年，才能追上有房族一年之内被动拿到的那部分 "增值"。

这就是复利型的不平等。有房族每多持有一年，差距就拉大一点。租房族每存一年钱，他们需要的首付涨得比存款还快。你是在追一条不断往外移的终点线 4。

没人好好解释的那个 "杠杆效应"

这里有一个大多数评论都说不清楚的机制。

当你用 $120,000 首付买下一套 $600,000 的房子，你用的是 5:1 的杠杆。你自己每放进一块钱，银行放进四块钱。

假如这套房一年涨 5%，它多了 $30,000。但你投入的不是 $600,000——你投入的是 $120,000。你的 equity 回报是 $30,000 ÷ $120,000 = 25%。

5% 的资产收益，通过杠杆变成 25% 的 equity 收益。普通澳洲人能接触到的所有资产类别里，没有第二个能同时提供这种杠杆、稳定性和税务优势组合的东西。

ASX All Ordinaries 过去 20 年的年化回报大约 5.5%（含分红）5。但你没法通过银行用 5:1 杠杆去买股票。绝大多数零售投资者能拿到的保证金贷款最多 2:1，而且市场一跌就要追加保证金。

在当前环境里，定期存款利率 1.5%–2.0%。扣掉通胀，是往后倒走的。

带杠杆的房产，是澳洲中产建立财富的唯一一张可打的牌。就这样，没有别的。而你每多一年没参与这个游戏，你就离那些参与的人再远一步。

我这么说不是为了煽动。我这么说是因为数据不留余地。有房族和租房族之间的财富差距，主要是由住宅房产上的杠杆化资本增值推动的。如果你想站到这道差距对的一边，你就得拥有房产。没有其他路径能以同样的速度追上这道差距 4。

那股票、super、或者创业呢？

这三种替代方案我天天都能听到。我用数据来逐条回应，不用嘴。

股票： ASX 200 在截至 2020 年的 10 年里年化 7.2%（含分红再投资）5。$120,000 本金一年大约 $8,600。对比一下杠杆化房产每年 $30,000 的 equity 增值。同样的起始资金，股票每给 1 块钱，房产给回来大约 3.58 块。更何况股票不会给你租金来覆盖生活开支。

Superannuation（养老金）： 强制 super 的平衡型基金年化回报约 7%，而且你 60 岁之前拿不出来。它是退休工具，不是 30 岁到 40 岁阶段用来建立财富的工具。澳洲 30–34 岁人群 super 余额的中位数是 $33,000 6。这点钱不可能追上一道 $350,000 的财富差距。

创业： ABS 的数据显示新公司前三年的失败率为 60% 7。活下来的那 40% 里，头五年的收入中位数通常还低于同等岗位的工资收入。创业当然可能制造天量财富——但方差极大。相比之下，房产投资的结果分布要紧凑得多。

我不是说你不该投股票、不该交 super、不该创业。我是说：这些方案单独或者加在一起，都追不上杠杆化房产闭合这道差距的速度。如果你现在在租房，目标是用十年达到 "有房族" 级别的财富水平，那房产是数学上唯一跑得通的车。

入场门槛比你想象的低

我遇到最大的一个误解是：要进房市，得先存 $15 万。不需要。

在 Victoria，First Home Owner Grant 提供 $10,000 澳元用于购买新房 8。购买 $600,000 以下房产的首次置业者免印花税 (stamp duty)。$600,000 到 $750,000 之间适用滑动折扣。

按 $600,000 房子 10% 的首付算，你需要 $60,000，外加大约 $5,000 的法律和交割费用。一共 $65,000 就能进场。

如果你租了五年房，每月存 $800，其实你已经有了这笔首付。如果你存得更少，Victorian Homebuyer Fund 可以贡献 25% 的 equity 份额——相当于把你需要的首付压到 5% 9。

门槛是真实存在的，但远低于大多数人以为的程度。真正更大的门槛其实是心理上的：大家默认 "我买不起"，然后就不去查那些真实数字。而他们多等一年，需要的首付就多涨 $3,000 到 $5,000。

我们的客户通常在墨尔本东南 $580,000–$700,000 区间进场。加建一个 granny flat（副住宅）（$110,000）以后，在总投资 $700,000–$810,000 的房子上每周能收 $850–$950 租金。这套房子自己养活自己。equity 在复利。18–24 个月之后，他们就准备好入手第二套。

这就是从租房族那一侧跨到有房族这一侧的过法。不是靠多挣。不是靠多省。而是靠拥有一项在你睡觉的时候也在替你干活的资产。

一个让人不舒服的结论

我真的希望数据讲的是另一个故事。我希望澳洲通向财富的路径有很多条，而且都好使。但事实不是这样。

ABS 的数据没有歧义。房产所有权是澳洲家庭财富最大的决定因素。过去 15 年里，每一轮调查都显示有房族和租房族之间的差距在扩大。工资涨幅大约只有房价涨幅的三分之一。而杠杆效应又把资产收益放大到其他任何可及的投资都追不上的水平。

如果你有房，你的财富按资产总额每年被动复利 5%–7%——因为杠杆，它换算到 equity 上就是每年 15%–25%。你在一部向上走的扶梯上。

如果你在租房，你的储蓄在银行账户里以 2%–3% 复利（或者在没杠杆的股票里 5%–7%）。与此同时，你进入房市需要的首付长得比你的储蓄快。你在一台每年都在变陡的跑步机上。

解决办法不复杂。它只是让人不舒服——因为它要求你背上一笔让人紧张的债务。但一套 $600,000 的房子上压着 $500,000 的贷款、每周产生 $500 租金——这并不真的是 $500,000 的风险。它是 $500,000 的杠杆，而这份杠杆的利息是你的租客在付。

财富差距是真的。数据是清楚的。问题是——你打算怎么办？

我知道我会怎么办。我也知道我们 350 多位客户都怎么办了。数字自己会说话。