维州投资房上你要交的每一项税(以及你不用交的那些)

跨州投资人每周至少找我两次讲同一句话:「维州税太离谱了,我改去昆州买。」

每一次我都会打开电子表格。每一次的反应都一样:「等等,一周就差 $60?」

维州确实在房产上比新州和昆州收得狠。事实。但在十年持有——这是投资房真正重要的时间窗——上的差距,大约 $32,000 澳元。放在一个已经升值 $60 万以上的 $80 万资产上,这个税负差距占总回报的不到 6% 1。

那些因为税而避开维州、跑去布里斯班买的投资人,为了省 $32,000 而错过了可能的 $200,000 增长机会。这不是税务规划,这是假节俭。

让我把你在维州投资房上会遇到的每一项税走一遍:它的实际成本是多少,跨州怎么对比。

税一:印花税(一次性的那一大笔)

印花税是买房时最大的一笔前期税。在维州,它按房产价值的累进税率计算 2。

一套 $800,000 的投资房:

• Victoria:$43,070
• NSW:$31,490
• Queensland:$29,025

在这个价格点,维州比其他州多 $12,000-$14,000。这是真金白银,也是吓到人的那个数字。

但背景也重要。维州的印花税是前置的——你前期付得多,但持有阶段的税负结构不一样。NSW 有一档 premium duty 在 $372 万以上触发,让非常贵的房子在新州反而更贵。而昆州虽然印花税最便宜,但在其他地方会扣你——后面讲。

对首次置业者,维州对 $600,000 以下的房产完全免印花税,$600,000 到 $750,000 之间部分免除 3。这实际上比 NSW 的起征点更宽松。如果你的第一套是 $600K 以下的投资房(在 Geelong 或区域地区是可能的),你在维州付零印花税。

税二:地税(上头条的年度那一项)

地税是维州名声不好的源头。而且说实话,有一部分是它自找的。

维州的地税起征点在 2023-24 预算里从 $300,000 降到了 $50,000——意思是墨尔本大都市几乎每一套投资房现在都会被征收地税 4。一套 $800,000 的房子,土地评估价值(site value)大约 $500,000,年度地税大约 $1,950。

对比一下:

• NSW:site value 起征点 $1,075,000。$500K site value:$0。低于起征点。
• Queensland:起征点 $600,000。$500K site value:$0。

所以维州收 ~$1,950/年,NSW 和 QLD 在同样的房上收零。十年就是 $19,500。这就是让投资人离开维州的那个数字。

等等。让我看另一面。

昆州在 2022 年差一点就通过了跨州地税汇总法案,一旦通过,它在计算 QLD 地税时会把你维州的房产价值也算进去 5。最后在巨大反弹后被搁置,但它可能卷土重来。更重要的是,昆州的起征点较低,形成一个悬崖——一旦你在 QLD 的 site value 超过 $600,000(在布里斯班内环很容易),就开始付。而 QLD 的地税税率上升更陡。

对用信托结构的投资人,对比又翻过来。维州的信托附加费很重(信托没有 $50K 起征点),但在昆州的等值信托每年要付 $4,000,在维州是 $3,588 1。信托反而是在维州更便宜。

「地税是在维州做投资的成本,」Yan Zhu 说。「一套 $80 万的房每年 $1,950,每周 $37.50。如果这 $37.50 就是你不敢投资墨尔本——一个过去 30 年年化增长 7.2% 的市场——的理由,那你是为省分而丢块。」

税三:资本利得税(联邦税,各州一样)

州与州对比的讨论里有一件事经常被混淆:资本利得税是一项联邦税。你在维州、新州、昆州或塔州买,CGT 完全一样 6。

当你卖掉持有 12 个月以上的投资房时,你获得 50% CGT 折扣。剩下的收益加到你的应税收入里,按边际税率计税。

例子:$800,000 买入,十年后 $1,400,000 卖出。资本收益 $600,000。打 50% 折后应税 $300,000。按 37% 边际税率:$111,000 的 CGT。

每个州都一样。CGT 折扣是房产投资人能享受到的最大一项税务优惠,值得围绕它来安排整个组合。至少持有 12 个月——这是显然的。但也要考虑前主要自住房的 six-year 规则——它可以让 CGT 完全归零 7。

最近一项值得注意的变化:从 2022 年起,如果房产价值超过 $750,000,卖家在交割前必须拿到 CGT clearance certificate。否则买家必须在购买价中预扣 12.5% 并交给 ATO 8。这是一个行政步骤,不是额外的税——但如果你的律师没上心,会拖住交割。

税四:那些不重要但听起来吓人的

维州大约有 33 项会影响房产的税费。大多数对一个普通住宅投资人来说无关紧要。我把桌面清一下。

**Vacant Residential Land Tax (VRLT):**对资本改良价值征 1%,连续空置逐年升到 3%。但它只适用于真正空置的房产——既不出租、也没挂牌出租、也没在装修。你有租客,这项税是零。你在两任租客之间空几周,这项税也是零。它瞄的是囤地,不是活跃投资人 9。

**Commercial and Industrial Property Tax (CIPT):**只适用于商业地产,不适用于住宅投资房。

**Windfall Gains Tax:**只在土地被 rezone 后、价值提升超过 $100,000 时适用。这是开发商的税。除非你把农业用地 rezone 成住宅,你永远碰不到。

**Foreign Purchaser Surcharge:**对非公民和非永久居民额外加收 8% 印花税。如果你是澳洲公民或永久居民,不相关。如果你通过一个没有外国受益人的本地信托买,也不相关 10。

**Absentee Owner Surcharge:**对每年居住澳洲不足 6 个月的业主额外加收 4% 地税。只对海外投资人相关。

33 项税里,墨尔本普通住宅投资人平均只交三项:印花税(一次)、地税(每年)、CGT(卖出时)。其他都是噪音。

10 年总成本对比

把所有东西合起来,一套 $800,000 的投资房持有 10 年、按 7% 年化增长,大约以 $1,573,000 卖出。

Victoria:

• 印花税:$43,070
• 地税(10 年):约 $19,500
• Council rates(10 年):约 $28,800
• 交割时 CGT:与其他州一致
• 州特定成本合计:约 $91,370

NSW:

• 印花税:$31,490
• 地税(10 年):约 $0(低于起征点)
• Council rates(10 年):约 $27,720
• 州特定成本合计:约 $59,210

Queensland:

• 印花税:$29,025
• 地税(10 年):约 $0(低于起征点)
• Council rates(10 年):约 $28,800
• 州特定成本合计:约 $57,825 [1]

维州在 10 年里比 NSW 或 QLD 多出大约 $32,000-$33,500。每周 $62。

$800,000 按 7% 复利 10 年的资本增长是 $773,000。维州的税费溢价占这部分增长的 4.1%。如果墨尔本每年比布里斯班或悉尼多涨 0.5%——这在好几段十年区间里都发生过——多出来的增长完全覆盖多出的税。

税应该影响你的结构(个人名义 vs 信托、只付利息 vs 本息),不应该决定你的市场。如果墨尔本是对的增长和回报市场,每周 $62 的税费溢价放在 $150 万的资产上是四舍五入的误差。