真心不建议买投资房的两种人

我要说一句 100 个买家中介里有 99 个都不会说的话,因为它对生意不利。

有些人不应该买房。

我是认真的。有几种人格特质——思考模式——和房产投资的运作方式在根本上不合拍。如果你能在下面这两种人里认出自己,我不会向你推销任何东西。我会劝你极度谨慎。因为在错误的时间以错误的心态买错一套房,可以把你五年的人生搭进去。

我是 Joey。我说的话都是我真正想说的。

第一种:捡芝麻丢西瓜的人

我不是在批评这种人。他们有真正的长处——谨慎、善于分析、注重细节。每一块钱都记账。一个城区比另一个便宜 $20K,他们一眼就看出来,而且死死盯着这个差距。

但房产是长周期资产。对短期成本优化的人,几乎永远跑不赢对长期轨迹优化的人。

我举个例子。我会在这种客户面前放两张图。墨尔本外东南——Cranbourne、Narre Warren、Hampton Park——过去 12 个月涨了 12-16%。数据就摆在眼前。可比交易价在涨,租金回报率强劲,首次置业者和移民涌入,周期在翻转 1。

他们看着图,承认数字。然后问:「但是墨尔本的印花税比昆士兰高吧?不是还有更高的地税?」

他们在拿 $3K 的印花税差距去对比两年内潜在的 $80K 资本增值。他们在捡芝麻,西瓜滚走了。

去年我遇到一件特别好笑的事。我们群里有个客户一年内在墨尔本买了五套房,却在群里公开 bad-mouth 墨尔本。我问他为什么,他笑着说:「因为我不想有人跟我抢好 deal」 2。

这是一个理解「轨迹」的人。他不在乎州与州之间的边际成本差异。他在乎增长在哪里发生,然后在别人被印花税计算器分散注意力的时候加仓。

而那种「捡芝麻」的投资人,会读到他的负面评论,得出「墨尔本不是好选择」的结论,然后错过一个 12-16% 的上涨。

如果你花在「比较各州交易成本」上的时间,比花在「分析一个市场内的资本增值驱动因素」上的时间还多,房产投资会让你很挫败。你会永远在追最便宜的入场价,而不是买进最强的轨迹。

第二种:用昨天的数据预测明天的「后视镜司机」

这一种更常见,也更危险。

这种人看过去三年发生了什么,然后假设接下来三年会是同样的。如果某个市场最近没涨,他们就断定它未来不会涨。如果某个市场最近很火,他们就断定它会继续火。

两个都错。两个都贵。

让我给你看规律。2020 年的珀斯和阿德莱德:十年几乎零增长。后视镜司机看着十年的停滞,说「这玩意儿不碰」。然后两个市场接下来几年都起飞了——20-30% 的增幅 3。

后视镜司机错过了底部。他在增长周期的前两年一直站在场外看,等「确认信号」。等到他觉得可以出手的时候——连续三年增长都看到了——他买的已经接近顶部。

然后呢?珀斯进入平台期,增长放缓。那个在五年牛市的第三年买入的后视镜司机,现在手里握着一个两年没动的资产。他预期接下来三年还能有 10% 的年增长,因为前三年是这个数。市场另有计划。

而那些在早期——平台期、增长还没开始的时候——买入的人,已经把收益兑现了。有些人卖了,有些人做了 refinance,所有人都比那个等「证据」的后视镜司机过得好 4。

现在把这个套用到墨尔本。墨尔本已经平了大约三年。后视镜司机看到三年停滞,得出「这个市场死了」的结论。他不会在这里买,因为「它没有表现」。

但我们的数据显示,早期指标已经在动。东区的三个月价格变化已经转正,而十二个月的数据还在负值或持平 5。这是周期翻转的前沿。十二个月的数据是往后看的,三个月的数据是往前看的。

等到十二个月的数据确认上行趋势,容易赚的钱已经赚完了。后视镜司机会在这一轮复苏的第 18 个月买进,比底部多付 10-15%,然后困惑为什么自己的回报一般。

如果你没办法狠下心去买一个最近没有表现的资产——你需要历史证据才敢下注——房产周期会反复碾压你。你会买得晚、熬过平台期、然后挫败地卖掉。

为什么房产专门惩罚这两种心态

股票不会这么狠地惩罚这些特质。你买一只已经涨了 30% 的股票,改主意下周就能卖。交易成本微乎其微,流动性即时。

房产不一样。你买下,要付 5-6% 的印花税和交易成本。两年内卖掉会遭遇惩罚性的短期 CGT。资产本身是非流动性的——正常行情下从挂牌到成交要 8 到 12 周,行情差的时候更长 6。

所以当一个「捡芝麻」的买家选了一个「更便宜」的市场而不是一个更好的市场,这个决定会锁住好几年。当一个后视镜司机在周期晚期买入,他只能被迫持有度过下行——因为卖掉就要认亏。

房产奖励耐心、信念和长期思维。它惩罚短视、犹豫和向后看的分析。如果这两种后者是你默认的决策风格,你要么有意识地推翻它,要么接受这个资产类别可能不适合你。

我看过这件事发生几十次。一个投资人在五年周期的第四年买入,市场进入平台,他的房子七年没动。七年的房贷、维护、物业管理费——资产几乎没动。一个错误的决定,整个家庭紧日子要过十年的大半 7。

这是真实的事。真的在发生。而且是可以预防的。

正确的心态长什么样

我看过的那些真正在房产里积累财富的投资人——那些从零做到四五套只用了五年的人——有几个共同的特质。

第一,他们用周期思考,不用快照思考。他们明白市场不会一直涨,也不会一直平。他们在可负担性有利、增长指标开始翻转的时候买入——不是在连续三年增长被数据确认之后才买。

第二,他们看基本面,不看感觉。地价占比 80% 以上。回报率 5% 以上。自住率 60% 以上。空置率低于 3%。这些才是决定五年后结果的数字。一套房今天「感觉」是不是便宜货,不重要 8。

第三,他们下决心并持有。买完之后不会反复质疑自己,不会每周查可比交易。定好策略,执行,每年回顾一次。不去纠结月度价格波动,能省下的情感能量是巨大的。

第四,他们会找专业帮助。不是因为懒,是因为他们明白一个一年交易 100 套房的买家中介,看到的规律是一个第一次买投资房的人不可能看到的。

我们团队去年在墨尔本买了将近 100 套房。每一套都是正现金流。每一套地块都超过 600 平方米。每一套地价占比都在 80% 以上。这 100 笔交易的数据让我们对市场有一个视野,是任何个体投资者——不管多聪明——都没法在自家客厅里复制的 2。

如果你是我说的这两种人之一,但还想投资房产,你最好的做法是找一个能平衡你倾向的人合作。那个人会告诉你「别再比印花税了,看增长轨迹」或者「别再等证据了,看领先指标」。

这就是我们在做的事。如果你愿意有一次这样直率的对话,联系我们。

我是 Joey Don。我宁可少做一单生意,也不愿意让一个人买错房。