塔斯马尼亚的独立屋涨幅,还不如墨尔本的公寓。真的。

熟悉我的人都知道,这些年我一直在批评墨尔本公寓市场。Docklands 的供应过剩、Southbank 薄得像一张纸的回报率、吃光你现金流的物业费(strata fees)。我把公寓叫做"澳洲房产里最差的投资类别"——说过的次数我自己都数不清。

结果,我错了。也不是说墨尔本公寓变好了,它们确实差。但我错在一件事上:它们不是最差的。

因为直到上周,我才把塔州独立屋的十年增长数据拉出来看。看完之后,那个数字是真的让我震惊了。

过去十年,墨尔本公寓中位房价大约涨了$50,000。很惨,年化复利大约1.3%,勉强跟得上通胀。

但塔州的独立屋——独立屋,站在土地上、按理说是我们要用来做长期财富积累的那一类——同一时期只涨了$25,000。年化大约0.6%。只有墨尔本最差公寓增速的一半。

让这句话在脑子里停一会儿。过去十年里,你把钱砸进墨尔本 CBD 一个鞋盒大小的公寓,都比买大多数塔州独立屋要强。墨尔本公寓,我欠你们一声道歉——跟 Tassie 一比,你们是尖子生。

那场骗了所有人的 COVID 暴涨

我知道评论区里肯定有人要开始吼 Hobart 那次大涨。是的,我知道它发生过。2016到2020年,Hobart 独立屋中位房价几乎翻倍。数据很炸,Property Twitter 炸开了锅,每隔一个网红都突然有了一套塔州投资房。

但那次暴涨,是在前面一整个十年平躺之后才出现的。2006到2016年,Hobart 的独立屋房价基本原地不动。那次暴涨不是在创造新的财富,而是在"补课"。而对于那些在2020-2021年最高点下车的投资者来说,后续的停滞正在把他们的收益慢慢吃掉 1。

这是澳大利亚每一个人口小、收入低的区域市场反复上演的模式。长期原地不动,然后被一次外部需求(跨州移民、临时签证持有者、追求生活方式的人群)推起一波尖峰,之后回归到结构性均值——在塔州的情况下,这个均值就是个位数低段的增长。

每个投资者都该问自己:塔州能维持当前中位房价所需的那个增长率吗?看结构性数据,答案很清楚——不能。

人口:真正重要的那些数字

塔州总人口大约541,000。整个州的人口加起来,还不及墨尔本 City of Casey(人口365,000)加上 City of Greater Dandenong(175,000)。

ABS 的人口增长预测显示,塔州到2031年会新增3-5万人。听起来挺合理,但跟维州一比就不是一个量级——维州同期预计新增140万 2。

更让人担心的,是塔州人口增长的构成。近期增长里很大一块来自临时签证持有者走的是塔州的州担保移民路径。这笔交易很直接:在塔州住满两年,拿到永久居留加分,然后搬到墨尔本或悉尼去——那里的就业市场要大十倍。

这不叫人口增长,这叫中途停留。人来了、打个卡、走了。ABS 的州际迁移数据印证了这一点——在近期拿到 PR 的人里,塔州的外迁率是全国最高的之一 3。

所以下次有人跟你说"塔州人口在增长",你就问他:跟谁一起增长?是那些会买房、会把孩子送进本地学校的永久家庭,还是那些套用签证系统、36个月之内就会搬到 Parramatta 去的临时居民?

收入天花板问题

就算塔州把每一个进来的移民都留住,房价仍然有一道硬天花板。这道天花板,叫家庭收入。

塔州是全澳家庭中位收入最低的州。Greater Hobart 的中位收入大约每周$1,462——大约$76,000/年。Greater Melbourne 是每周$1,759,大约$91,500 4。

长期来看,房价是被本地买家能贷多少钱牢牢牵住的。$76,000年收入下,一个 Hobart 家庭能从容承担的按揭大约$380,000-$420,000。首付20%,对应购入价$475,000-$525,000。

Hobart 目前独立屋中位价大约$570,000-$640,000。已经超过了收入可承担门槛。也就是说,未来每一块钱的价格增长,都依赖外部需求——跨州投资者、手握现金的内陆人、机构买家。外部需求一软,价格就停——这就是2021年年中之后一直在发生的事。

租金收入同样被这条线框死。Hobart 独立屋周中位租金$450-$480。墨尔本东南同级独立屋租金$420-$500——再加一栋 granny flat 可以再收$350-$400/周,合计$800-$900。塔州的租金天花板是它收入天花板的镜像。没有收入增长,结构性往上推不动,而塔州的就业基础也产生不了那种能支撑租金溢价的高收入岗位 5。

我们在 Hampton Park 以$590,000买过一套房。翻新后周租$850。你试试在一套$570,000的 Hobart 房产上做到这个回报率。你得租到$750/周,但本地市场根本付不起。

没人讨论的基建差距

来对比一下两个市场各自在建的东西。

塔州的旗舰项目是拟建的 Hobart 体育场——$715 million的多功能场馆,用来支撑该州申请 AFL。这是一个消费型项目。一个用来看球、办演唱会的地方。施工期间创造临时建造岗位,比赛夜创造临时餐饮酒水工作。体育场能带来的永久高薪岗位数量,非常有限。

再看墨尔本东南。Frankston Hospital 重建:$1.1 billion。完工后大约1,500个永久员工,医疗行业薪资$70,000到$150,000。每一个都需要在30分钟通勤圈内有住处。这就是1,500个新家庭,在周边城区持续制造住房需求。

Cranbourne 线路升级:$2.8 billion。车站重建、复线、取消平面道口。这不是一个"每月去一次"的体育场,这是每天都在用的通勤基建,它扩大了20万+居民的可居住半径——让那些原本"太远"的城区,突然变得可达、抢手。

Suburban Rail Loop:$30+ billion。一条环线地铁,把墨尔本东南的城区用一种改变整整一代人通勤模式的方式连起来。

塔州的基建支出,是一座能上新闻的体育场。墨尔本的,是医院、铁路和环线——它们创造永久就业和永久住房需求。这两者之间的差距,就是"一份新闻稿"和"一条价格驱动"之间的差距。

我问过这个问题一百遍:这个基建项目创造的是永久岗位还是临时岗位?体育场是两年施工然后每个比赛夜30个临时调酒师班次。医院是1,500个$70,000-$150,000的永久岗位,每一个都需要在通勤距离内有房子住。

小市场里,暴涨之后会发生什么

小房产市场有一个让人不舒服的真相:外来的人涌进来时它暴涨,外来的人停下来之后它就停滞。

塔州那次暴涨由三股外部力量驱动。跨州迁移者在找可负担性(相对悉尼和墨尔本,Hobart 便宜)。COVID 难民在找生活方式(远程办公让塔州暂时可行)。以及用州担保路径的临时签证持有者。

这三股力量现在都在变弱。可负担优势已经被磨掉了——相对墨尔本外围,Hobart 也不算便宜。COVID 远程办公政策随着雇主要求回办公室而收紧。移民政策调整也在减少"定居塔州"的加分优势 6。

当外部需求从一个小市场撤出,本地经济是接不住盘的。塔州 GDP 大约$33 billion,维州$470 billion。维州三年的 GDP 增量——光三年的增长——就超过塔州一整年的产出。驱动墨尔本房产需求的那台经济引擎,在塔州根本就不存在 7。

我给几十个客户跑过这个模型。一套$450,000的塔州房产,按3%/年十年,终值$604,000——涨幅$154,000。一套$650,000的墨尔本 Casey 走廊房产,按7.5%/年十年,终值$1,340,000——涨幅$690,000。墨尔本那套入场时多花$200,000,但十年里多产生$536,000的资本增值。而且加一栋 granny flat 之后,合计周租$800+,从第一天起现金流就能把多出来的购入成本覆盖掉 8。

那应该去哪里买?

我不是来为了好玩儿而黑塔州的。Hobart 是一座真正漂亮的城市,美食业界一流,空气干净,是一个很舒服的居住地。

但"去哪里住"和"去哪里投资"是两个不同的决策。数据也讲得毫不含糊:墨尔本外环东南——Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren、Berwick——在任何一项真正重要的指标上都提供结构性更好的投资回报。

资本增值:年化复合7-8% vs 塔州 3-5%。租金回报率:配合双收入改造5-7% vs 塔州 4-5%。人口增长:年3%+ vs 低于1%。基建:$35 billion已承诺项目 vs 一座体育场。空置率:1.2-1.5% vs 2.5%且在上升。收入基础:家庭中位$91,500 vs $76,000。

我们80%土地价值的原则在墨尔本东南跑得特别顺。Hampton Park 一套600平方米地块上的$650,000独立屋,土地价值$520,000+,房子价值$130,000。那块土地每年以7-8%复利增值。再加$110,000的 granny flat,合计租金$850/周——光翻新投资本身就是18%的回报 9。

在塔州,同样的$650,000能买到一套外观更漂亮的房子,在差不多的土地上。但这块土地每年涨3%,租金顶到$480/周就走不动了,而且没有任何一条结构性需求驱动能够改变这个轨迹。

数字不是在轻声耳语,数字是在吼。墨尔本东南是财富被建造出来的地方。塔州是财富去睡觉的地方。

实际对比:同样的预算,不同的结果

我再跑一个情景,让这个差距更直观。

投资者 A:在 Launceston 买一套$450,000独立屋。周租$340——回报率3.9%。空置率已经爬到3.1%,中位租金18个月没动过。资本增值预期:3%/年。

投资者 B:在墨尔本远东南的 Hampton Park 买一套$650,000独立屋。加一栋$110,000的 granny flat,总投资$760,000。主屋周租$450,granny flat 周租$400,合计$850/周——回报率5.8%。空置率:1.2%。中位租金增长:8%/年。

五年后:

• 投资者 A 的 Launceston 房产:估值大约$521,000,累计租金大约$88,000,总回报大约$159,000。
• 投资者 B 的墨尔本房产:估值大约$1,065,000,累计租金大约$230,000,总回报大约$535,000。

投资者 B 入场多投入了$310,000,但五年里多产生了$376,000的总回报。多花的入场成本,20个月就回本了——后面每一个月都是纯超额收益。

塔州是个适合去玩的地方,墨尔本东南是财富被建造出来的地方。数据不在耳语,它在吼。如果你还在听那些告诉你塔州是下一个风口的轻声细语的人——把十年数据图拉出来,让数字把这段对话结束掉。

客户问起塔州时,我是怎么回答的

我一个月至少被问到两次塔州。大多数是读了一篇 Domain 文章、或者刷到一条关于 Hobart 可负担性优势的社交媒体帖子的人。

我的回答永远是同样的三个问题。

问题一:你目标区域的家庭收入是多少?它能支撑进一步的价格增长吗?在大多数塔州市场,答案是不能——收入已经被拉到偿债能力的极限。墨尔本东南还有余地。

问题二:下一波5万居民从哪里来?他们会留下吗?在墨尔本,答案很清楚——州际迁移、国际移民、自然人口增长,三股力量共同推动持续需求。在塔州,答案是模糊的——近期增长里很大一块是把这个州当作跳板的临时签证持有者。

问题三:五年后你要卖,有多少买家在等着接你的房子?墨尔本 Casey 走廊有36.5万居民,买家池很深。塔州一个1.5万人口的区域小镇,买家池就是一汪水洼。

这三个问题——收入容量、人口管道、退出流动性——把头版价格数据掩盖住的结构性弱点都暴露了。塔州的可负担优势是真的。但没有增长、没有收入支撑、没有流动性的可负担,就只是"便宜"而已。而"便宜",不是一个能建造财富的策略。

每一块投入墨尔本东南——在对的城区、用对的结构、配对的翻新策略——的钱,10年周期里产生的财富,都比同样这笔钱放进塔州要多。这不是预测,是算术。