2024 年先别急着买投资房。除非你满足这三个条件。

我靠卖房产服务吃饭。我们的营收来自买家服务费。所以当我告诉你「现在大多数人不该买投资房」的时候,你大概应该听一下。

我们婉拒的客户比我们接的要多。听起来像糟糕的商业策略,也许就是。但另一条路是帮一个买不起的人下手、看着他苦苦撑三年、然后目睹他亏本卖掉。那对他更糟,对我们的口碑也更糟。

所以这是你需要同时满足的三个条件,我才愿意接你。三个里少一个,我都会让你等准备好了再来。

条件一:20% 首付,没有例外

这一条我之前讲过,但值得再说一遍。在一套 $700,000 澳元的房子上只放 5% 首付,等于 20 倍杠杆。LMI(房贷保险)又会给你的贷款加上 $15,000-$25,000。交割那一刻你就已经浮亏 1。

10% 首付稍好一点,但依然冒险。你要付 LMI,净值缓冲很薄,市场稍微一软你就跌进负净值区间。

20% 首付。也就是 $700,000 的房子要拿出 $140,000。加上印花税($25,000-$37,000,看是否首次置业)。再加上 conveyancer(过户律师)费、检查费和交割费($3,000-$5,000)。所需现金合计:约 $170,000-$185,000。

如果你没有这笔钱,你就不算准备好。再租一年。把精力放在加速收入增长上。老老实实把首付攒够。租一年的成本大约 $25,000。首付不够就硬上、之后被迫卖出的成本是 $80,000-$120,000。这道数学题很清楚。

条件二:稳定、扛得住冲击的收入

$560,000 的贷款(也就是 $700,000 的 80%),6.5% 利率下只付利息的月供大约是 $3,033 澳元。如果是本息还款,月供是 $3,540。

银行评估 serviceability 时,会在实际利率基础上再加 3% 做压力测试——也就是说他们测的是你能不能扛 9.5% 的月供。但银行的测试和你现实中的抗压能力是两回事 2。

我想知道的是:如果你的收入明天突然下降 20%——工时被砍、被裁员、生意下行——你还能不卖房扛 12 个月的月供吗?能在同时还要覆盖自己住房成本(自己的租金或自住房月供)的情况下扛吗?

如果答案是不能,你就需要更厚的现金缓冲,或者换一套更便宜的目标房产。我见过太多客户,买入那一刻没问题,18 个月后被生活打了个措手不及。房贷不管你的处境。它每个月只问你要还款。

我们的经验法则是:你全部债务偿还(含自住房贷,如果有的话)不能超过家庭税前收入的 30%。超过这个门槛,单一一次收入中断就会变成一场危机。

条件三:清晰的投资策略,不是「我想拥有房子」的冲动

「我想通过房产积累财富」不是策略。是愿望。

策略要回答这些问题:我的目标回报率是多少?我的目标持有期是多长?这套房要如何产生足以覆盖成本的收入?如果策略跑不通,我的退出计划是什么?这套房在我整体财务状况里处于什么位置 3?

来找我们的人里,大多数回答不出超过一个问题。这没关系——我们本来就是帮客户把策略搭起来的。但他们得愿意参与这个过程,而不是把钱一交就完事、然后抱着希望。

我们服务里拿到最好结果的客户,都是那些理解「房产投资是一项带着明确运营计划的 10 年承诺」的人。在增长城区买入。通过装修或加建 granny flat 把回报率做上去。扛过利率周期。每年复盘。数据说要动就开发或卖掉。

拿到最糟结果的客户——也是我们在初次沟通时会努力筛掉的那批——是那些说「你帮我随便找个好的就行」的人。那不是简报。那是把责任直接甩了。

我希望我们每一个客户都能成功。而成功的起点,是你在签任何东西之前,真的准备好了——财务上、心态上、策略上都准备好了。

如果你满足这三个条件,来找我们聊。我们会给你找到跑得通的东西。

如果没满足?存钱、学东西、提高收入。准备好了再来。市场会一直在。而且会更贵——讽刺的是,这恰恰是你更快准备好的最佳动力。