所有人都看不上 St Albans。数据说他们至少低估了 30%。

上个月我站在 Cairnlea 和 St Albans 的交界处,给观众看了一幕让他们当场懵掉的画面:$700,000 澳元的房子,就挨着价值 $1.2 million 的房产。同一条街。同一片土地。城区名字不同,价格不同。

St Albans 是那种大家没去过就直接贴标签的墨尔本城区。「太糙。」「族裔太杂。」「不是我的菜。」但同一时间,数据讲的是另一个故事——任何手里有张表、愿意花五分钟的人都会觉得这个故事很有意思。

十年总涨幅:65%。低于墨尔本平均——而这正是我感兴趣的地方,因为三年涨幅只有 3% 1。那些没涨的年份不是凭空消失的。它们被当成了势能存了起来。修正一旦开始,速度会很快。

Perth 和 Brisbane 教会了我这个模式。我 2019 年让大家买 Perth,2021 年让大家买 Brisbane。听进去的那批人,现在本金翻倍了。St Albans 今天就长着同样一副「压紧的弹簧」脸。

今天我把街区级的拆解给你。在哪儿买。坑在哪儿。以及为什么这里的 $700K,未来五年可能比东区的 $900K 表现更好。

基本面:数据到底是什么样子

自住率:64%。略低于墨尔本中位数,但这个平均数是有误导性的,因为 St Albans 内部一些具体的小 pocket,自住率在 90% 以上。这个城区面积大、内部差异也大——整个邮编一起算平均,会把那些「优质街区」的特征抹平 2。

中位上市天数:28 天。这个数字被人为拉高了,因为大部分中介坚持跑拍卖流程(拍卖会把销售周期拉长 3-4 周)。这个城区里做私售的房子,两周以内就能成交。需求是真实的。

空置率:低于 2%。健康。租金有支撑,租客也没在搬走。

过去 12 个月的建筑审批数量:21。在这样一个还有大量可开发土地的城区里,这个数字低得离谱 3。这说明开发圈还没反应过来 St Albans。他们都扎堆在增长走廊里给首次置业者盖 house-and-land 套餐,没人动内西区这片开发机会。

平均持有年限:12 年。在这里买房的人不走。这个 12 年的数字,应该能一锤子把「St Albans 太糙、没法住」的所有论点打哑。如果真像传言里那么糟糕,换手率会很高、持有期会很短。

挂牌量和在售库存都在逐月下降 4。上架的房子越来越少,抢的买家越来越多。供需这道数学题你可以自己做一遍。

不要买的地方:坑位图

St Albans 有一些会坑到毫无准备的买家的雷区。我把它们标好了。

洪水区:西缘两处、北部一处,都落在 Special Building Overlay(SBO)范围内。在这里买房意味着更高的保险费、开发受限(地基必须架高到「百年一遇」洪水位以上,未来任何建造都要多掏 $10,000+)、以及转售时严重受限的选择 5。这些街直接跳过。

公共住房集中区:St Albans 有一定规模的公共住房存量,但它是集中成团、不是分散分布的。三个具体的街区装下了大多数社会住房。在这些街区之外买,对你房产的影响基本可以忽略。紧挨着买,你会看到相对非相邻街区的可比成交价有 10% 的折扣 6。

我找出了三个住宅区,它们既避开了洪水风险、也避开了紧邻公共住房的问题,同时位于 Growth Zone(允许更高密度开发的分区)内部或紧邻。这些 pocket 是资本增值会最强的地方,因为土地用途许可已经支持 subdivision 和多户开发。

可以买的地方:两个投资 pocket

pocket 一:中部 Growth Zone 走廊。贯穿 St Albans 中部的这条带,已经划入了更高密度住宅开发的分区。700 平方米的整块地在这里可以买到,价格比紧邻 Cairnlea 或 Deer Park 同等地块低 15-20%。按现行分区,这些地块可以做 4-6 户的开发项目,而偏低的建筑审批数量(21)告诉我,开发机会还没被竞价抬高 7。

对投资者来说,在 Growth Zone 花 $700K 买一套 700sqm 的房子,不是一笔「买房」。是一笔「地库」。持有 3-5 年,期间收租;然后要么自己开发,要么在整个市场回过神来的时候卖给开发商,拿一个可观的溢价。

pocket 二:紧邻 Cairnlea 的南部边界带。这一带背靠公园,正对面就是已经成型、价位更高的 Cairnlea 住宅街区。这里的房产享受着 Cairnlea 的配套(公园、更新的基础设施、更优的邻居),但只要 St Albans 的价格。这是一本教科书级别的「价值差」,会随着城区绅士化而收窄。

北部开发区是很多人忽略的第三个选项。这里的价格没动,因为没人在看。Growth Zone 分区、入场价更低、开发潜力和中部走廊一样。

无论你是用 $600K-$700K 预算的首次置业者,还是在找下一个 subdivision 场地的老投资者,St Albans 都有货。这个窗口不会永远开着——挂牌量在掉、买家兴趣在涨。但今天这个价格对潜力的比例,是我在墨尔本内西区见过最好的。

开发潜力:21 个建筑审批到底意味着什么

在一个像 St Albans 这么大的城区里,有几百个地块超过 600 平方米,过去一年里却只递交了 21 个建筑审批。作个对比——东南区可类比的城区(Cranbourne、Narre Warren)同期的建筑审批在 80 到 120 之间。

这不是因为 St Albans 缺乏开发潜力。Growth Zone 的划定明确鼓励更高密度开发——在这类分区里,700 平方米地块上做 4 到 6 户的联排或公寓开发是常规可以批下来的。

建筑审批数这么低,意味着开发圈还没认识到这里的机会。开发商都集中在新开发走廊(Clyde North、Truganina、Tarneit),在那里通过样板村给首次置业者卖 house-and-land 套餐。这些开发商不看已经建好的内西区城区,因为收购模式不一样——你要买的是已经建好的房子再拆,而不是买空地做切分。

对单个投资者来说,这里有个先手优势。今天用房屋价格($700,000 到 $750,000)买一块 700 平方米的地。收三到五年租金,等城区绅士化、开发活动活跃起来。然后要么自己开发(700sqm 地块上做 4 到 6 套联排,每套建造成本约 $250,000,每套完工价值 $500,000 到 $600,000),要么带着已经到手的开发许可溢价卖给开发商。

卖给开发商这条路特别有吸引力。一块拿到多户开发规划许可的地,比同样一块没许可的地,能多卖 15-25%。规划许可流程成本 $10,000 到 $20,000,耗时 6 到 12 个月,但它创造的价值是用几十万来衡量的。

这就是今天 St Albans 存在的套利机会。市场按「一块地上一栋房」在给土地定价。分区说它是「多户开发场地」。这两种估值之间的差,就是利润所在。

大多数人错过的那个绅士化信号

绅士化不会发个新闻稿告诉你它来了。它出现在数据里那些细微的位移上,比价格变动要早 12 到 24 个月。

在 St Albans,现在有三个信号在闪。

第一,Cairnlea 效应。20 年前,Cairnlea 从 St Albans 里切出去,做成了一个整体规划的社区。今天,尽管两边物理上贴着,Cairnlea 的中位房价比 St Albans 高 30-40%。随着 Cairnlea 逐渐成型、它的溢价逐渐固化,这种价格压力会溢过边界,推到紧邻的 St Albans 街道上。St Albans 那一侧紧贴 Cairnlea 边界的房产,已经在以高出 St Albans 中位价 10-15% 的价格成交——一个清晰的梯度效应。

第二,基础设施投入。St Albans 的平交道口撤除项目(近几年完工)把这个城区的主商业街从交通瓶颈变成了一个现代化的交通枢纽。这种规模的基础设施改造,通常会提前价格增长两到三年——因为被改善的配套会吸引新居民和新商家。

第三,买家画像的人口结构变化。我们合作的中介反馈,St Albans 开放看房里,专业双薪夫妻和年轻家庭的比例在上升——跟历史上以移民家庭和投资者为主的买家画像相比,是明显的转变。当来自更高收入人群的自住需求进入一个城区,中位价会在 12 到 18 个月内做出反应。

这些信号不保证具体的价格走势。它们指向的是:价格加速的条件正在聚齐。65% 的十年涨幅和 3% 的三年涨幅,造了一根压紧的弹簧。基础设施改造、人口结构转变、边界城区价格压力,都在往这根弹簧上加力。

一旦它释放——按数据看,未来两到三年内会发生——这波追赶行情可能会非常快。跑输大盘的城区,通常不会慢慢做均值回归。它们会把错过的涨幅压缩成 18-24 个月的陡峭爆发。

按一套 700 平方米、带 Growth Zone 开发潜力的房子 $700,000 入场算,现价之上还有 30% 的空间,才能让 St Albans 追平它自己十年的平均涨幅。这就是我在每一条投资推荐里都在找的那道安全边际。

St Albans 里的首次置业者机会

St Albans 不只是投资者的打法。对首次置业者、尤其是预算在 $600,000 到 $750,000 区间的那一批,它提供了一件在墨尔本内西区很稀有的东西:离 CBD 15 公里以内、一块真正有产权独立土地的独立屋。

想一下 $700,000 在墨尔本还能买到什么。在东区(Box Hill、Blackburn),你买到的是 200 平方米共有土地上的联排,没有开发潜力,每年还要交 $5,000 的物业费。在内北(Reservoir、Preston),你可能能找到一套 300 平方米的两卧平房——能住,但上行空间有限。

在 St Albans,$700,000 买到的是一套三到四卧的房子,坐落在 600 到 700 平方米、独立产权的土地上。房子需要动一动。厨房大概率是 80 年代的。卫生间瓷砖是那种「丰收金」。但底下那块地值 $500,000 以上,而长期财富就是靠这块地的价值拉起来的。

对一个能忍受三到五年装修不完美的首次置业者来说,St Albans 的价值主张非常有吸引力。住进房子里,按自己的节奏慢慢翻新,顺便享受这个城区「压紧的弹簧」带来的资本增值。

维州 $750,000 以下的首次置业者还能享受印花税减免——$600,000 以下全免,$750,000 以下按滑动比例减免。在 St Albans 花 $680,000 买一套,印花税减免相对全额税率大约能省 $15,000 到 $20,000。

再加上符合条件的房产还能拿 $10,000 的 First Home Owner Grant,实际入场成本还会再降。一个手上有 $100,000 储蓄的首次置业者,可以用 10% 首付、极少的 LMI,舒舒服服地进入 St Albans,买下一套真正有增长和开发潜力的房产。

今天压着 St Albans 价格的那层「郊区污名」,和十年前压着 Footscray、West Footscray 价格的那层污名是同一个。这两个城区之后都显著绅士化,中位价涨到了比「粗糙社区」标签还挂着时高 40-60% 的位置。St Albans 在同一条曲线上,只是位置更早。问题只是——你要在曲线底部买,还是等到标签变了、价格已经走完再买。