St Albans 逐街扫盘:哪些地块有开发潜力,哪些是死胡同

两个月前我发了一篇 St Albans 的城区分析——具体讲的是 Carinlea 这一块——反响有点出乎我意料。几百条私信,换着措辞问的都是同一个问题:「那里能 subdivision 吗?」

问得公道。因为如果你能用 $700K 澳元拿下一个 650 平方米的地块再切成两块,开发的数学逻辑就完全变了。两张独立产权每张 $500K,毛利就是 $300K,还不算成本。就算扣掉 subdivision 费用(软成本大约 $15K-$20K)、council 贡献金和建筑开支,上行空间依然很可观。

但有一点大多数投资者没搞清楚:St Albans 不是每一块 600sqm 的地都能切。分区逐街在变。地役权位置逐块在变。进出通道的要求意味着有些地块无论分区怎么写,物理上就是不可能切分的。

所以我带着研究团队回了一趟 St Albans。我们一条街一条街地走、调 council 的规划图、比对产权证上的地役权数据,最后做出了一张以 pocket 为单位的开发潜力指南。

这就是成果。具体、实用,而且可能帮你省下一笔 $700K 的错误买入。

分区 101:St Albans 的 GRZ vs NRZ

判断一块地能不能切分,最关键的因素就是规划分区。St Albans 主要会遇到两个住宅分区。

General Residential Zone(GRZ1):这才是你想要的。GRZ 允许把现有地块切成更小的几块、允许建双拼住宅、也允许三层以内的多户开发(需 council 审批,遵守 ResCode 标准)。切分后每块的最低面积取决于具体 schedule,但总体上每块新地通常要 300-350sqm 1。

一块 650sqm 的 GRZ 地块,轻松可以切出两块。700sqm 以上的街角地,有时候能切出三块。

Neighbourhood Residential Zone(NRZ):约束更多。NRZ 通常限定每块地最多两栋住宅,最高两层(9 米)。配套的街区特色条款会要求更大的后退距离、更低的场地覆盖率。双拼还是可以做,但三户开发基本就别想了,设计上的各种约束也会推高成本 2。

在 St Albans,GRZ 和 NRZ 的边界大致沿着某些南北向街道走。线这一侧的房产,开发潜力比线另一侧只隔 50 米的房产,要大得多。

这一点我得强调到不能再强调:下 offer 之前先查分区。同一条街、同样的地块面积、同样的价格——一个是 GRZ,一个是 NRZ。GRZ 那块的开发价值就多出 $100K。如果你把 NRZ 那块买下来,以为自己能做三户开发,那你还没开工就已经亏了 $100K。

Brimbank Council 的规划方案可以网上查到。我们团队评估每一块地都会查一遍。30 秒的事。但大部分买家压根不查。

在 St Albans 偶尔还会遇到第三种分区:Activity Centre Zone(ACZ),适用于火车站和主商业街附近那些地块。ACZ 允许更高密度和混合用途,但规划要求更复杂,council 审查也严格得多。对大多数投资者来说,GRZ 才是甜蜜区——足够灵活可以做 subdivision 或双拼,又不用扛 ACZ 那套监管负担。

值得动手的街区:热度在哪儿

基于我们逐街分析的结果,St Albans 那些开发潜力最强的 pocket,都有这些共同特征:

Carinlea 高地 pocket(Taylors Road 以南)

• 以 GRZ1 分区为主
• 地块面积多在 600-700sqm
• 地形相对平坦(对压低建造成本非常关键)
• 许多地块有侧面车道,宽度足够(3 米以上)能走后部地块的车辆
• 正在进行的新建项目能证实 council 在批 subdivision 许可

这是我们在 St Albans 做「买入加开发」打法的首推区域。council 会放行的证据就摆在街面上——五年前还是单户住宅的地块,现在正在盖新的联排双拼和双拼项目。

East St Albans(East Esplanade 和 Alfrieda Street 之间)

• GRZ/NRZ 混合——要逐块查
• 地块面积较大(有些 700sqm 以上),来自 1950-1960 年代的原始切分
• 到 St Albans 火车站的交通便利
• 有几块是两面临街的街角地(做 subdivision 的理想选择,因为每块新地各自有独立门牌)

街角地值得多花点钱。街角地不需要共用车道或者「斧形地(battle-axe)」的那种后进入通道。每一块切出来的地都自己面街。这会简化规划申请、降低建造成本,也会提升每一块地单独出售时的价值 3。

「St Albans 的街角地是独角兽,」Joey Don 说。「GRZ 分区里一出街角地,我们 24 小时内就动手。街角地对比中段地,完工后的单块地价溢价是 $50K 到 $80K,但买入价差通常只有 $20K-$30K。」

死胡同街区:subdivision 在这里会崩

接下来是同样重要的一份清单——那些纸面上看起来能开发、落地就会崩的地块和 pocket。

中部有排污地役权的地块

一条 1.83 米宽的排污地役权从地块正中穿过,对开发来说就是绝杀。地役权两侧各需要留出最少 1 米的净空,这意味着整块地的中间被挖出一条 3.83 米的死区。在一块典型的 18 米宽地块上,这一下就吃掉了可建造宽度的 21%。

沿后部边界走的地役权没关系——它们不影响 subdivision。但那些斜穿或正中穿过地块的地役权,让双拼布局在同时满足 ResCode 后退要求时,在数学上就是不可能的 4。

在我们推荐购买前,每一张产权图上的地役权位置都要过一遍。这是尽职调查里不可妥协的一步。

带限制性条款(restrictive covenants)的地块

St Albans 一些老的切分地产,产权上带着「single dwelling」的限制性条款——这是产权上法律层面的限制,禁止建超过一栋住宅。这类条款可以通过 VCAT 申请解除,但流程大约要花 $10,000 的律师费,耗时六个月。对时间紧张的投资者来说,这就是一票否决 5。

宽度不够做双通道的地块

ResCode 要求任何后部住宅必须有独立于前屋车道之外的车辆进出通道。单车通道的最小车道宽度是 3 米。如果地块太窄(小于 15 米),或者现有房屋的位置正好挡住了后部通道,那在不拆前屋的情况下,subdivision 物理上就是做不到的。

这一条就把 St Albans 老区里许多较窄的 500sqm 地块全排除了。这些地块当年(1960 年代)就是按单户住宅切分的,门面 12-14 米。你没法在一栋 12 米宽的房子旁边再塞一条 3 米的车道。

洪水区(LSIO 覆盖)

St Albans 西部靠近 Kororoit Creek 的部分地块带着 Special Building Overlay(SBO)或 Land Subject to Inundation Overlay(LSIO)。这些地块面临严格的开发限制、更高的保险费用和打折扣的转售价值。我们的规则是铁的:不管什么价格,绝不在洪水区买房 6。

具体数字:在 St Albans 做 subdivision 的真实成本

对已经锁定了合适 GRZ 地块的投资者,我列一份在 Brimbank 市政范围内做两分地 subdivision 的真实成本拆解。

软成本(规划和审批):

• Town planner(城市规划师):$4,000-$6,000
• 测绘与复核:$3,000-$4,000
• Council 规划申请费:$1,200-$1,500
• 工程图纸:$2,000-$3,000
• 律师费(Plan of Subdivision 登记):$2,000-$3,000
• Open space 贡献金(如适用):地价的 5% 或等值现金
• 软成本合计:约 $15,000-$20,000 [7]

硬成本(后部地块建造):

• 双拼联排别墅(3 卧 2 卫,150sqm):$280,000-$350,000
• 车道和路缘切口:$8,000-$15,000
• 景观和围栏:$5,000-$10,000
• 硬成本合计:约 $300,000-$375,000

总投入:

• 土地收购:$700,000
• 软成本:$17,500
• 硬成本:$337,500
• 合计:约 $1,055,000

潜在回报:

• 现有房屋(缩减后约 350sqm 的地块):$550,000-$600,000
• 新建联排(新地块约 300sqm):$600,000-$650,000
• 总出货价值:约 $1,150,000-$1,250,000
• 毛利:$95,000-$195,000

区间这么宽,是因为 2025 年的建造成本本身就波动(材料价格、劳动力短缺、council 审批时长)。即便按保守情境算,一个 12-18 个月的项目也能交出六位数的回报 8。

另一条路:如果你还没准备好做完整 subdivision,「买入持有加 granny flat」这套打法在这里同样成立。以 $700K 买入,加建一套 $110K 的 granny flat,两边合计租金每周 $800+,一边持有一边等周边城区绅士化。风险更低、回报更慢,但完全没有建造项目那一堆头疼事。

「大家总盯着 subdivision 的毛利——$100K、$200K——但他们忘了持有成本,」Joey Don 说。「$700K 房产按 6% 利率算,一年光利息就 $42K。council 每拖一个月就是 $3,500。在小规模开发里,执行速度占了利润率的一半。」

给 2025 年 St Albans 买家的实战清单

如果你对 St Albans 是认真的,这是我的清单。

1. 看房前先确认 GRZ 分区。别信中介的保证。自己上 Brimbank Council 规划图查一遍。
2. 尽早下产权查询单。看地役权位置和限制性条款。conveyancer(过户律师)查一份产权才收 $30。这 $30 可能帮你省下 $100K。
3. 量一下门面宽度。如果不到 15 米,做双通道 subdivision 基本不可能。看房时带卷尺,或者先用 Google Maps 估一下。
4. 夜里去街上走一圈。St Albans 不同 pocket 之间差别巨大。一个早上 11 点看着没问题的地块,晚上 11 点感觉可能完全不一样。我们评估每套房子都会这么做。
5. 查洪水覆盖区。VicPlan 是免费的,能显示每一层覆盖。两分钟的事。
6. 按完整开发周期做预算:6 个月规划 + 9-12 个月建造 = 从买入到完工共 15-18 个月。按整个周期把持有成本(利息、council 地税、保险)都算进去。

St Albans 不是一个能闭眼买的城区。它是一个要讲策略买的城区:对的 pocket、对的地块、对的分区。三个要素都对了,回报就很诱人。只要错一个,你手上就会卡着一套兑现不了潜力的房产。

我们现在正在 Carinlea 主动买入。如果数字跟你的情况对得上,现在就是那个窗口。

还有一点值得说:截至 2025 年初,Brimbank Council 规划部门处理 subdivision 申请的时间大约在 12 到 16 周。这比大多数外郊 council 都快(Casey 和 Cardinia 都在 20 周以上)。审批更快,意味着审批阶段的持有成本更低,你也能更早进入建造。对时间敏感的开发项目来说,council 的处理速度是城区筛选里被严重低估的一个因素。

2025 年 2 月那次降息也在影响建商的情绪。我聊过的好几家小型建商都说,他们下一批项目会把墨尔本西区放在优先级上,因为跟东南区同等大小的地块相比,西区地价更低,基础设施故事也更扎实。一旦建商开始抢地,价格会动得很快。Carinlea 里 $700K 的 650sqm GRZ 地块这个窗口,是用月来计量的,不是用年。