$700K 的房子就挨着百万澳元的豪宅。欢迎来到 St Albans。

上个月我开车穿过 St Albans,全程拍了下来。发了个视频让大家猜是哪个城区。评论区很炸。

「Glen Waverley?」不是。「Balwyn?」差得远。「应该在东区吧。」方向完全反了。

让大家猜不到的原因在这:St Albans 的一部分,看起来就像百万级城区。宽阔的街道。成熟的行道树。600 平米地块上的砖房,前院修得整整齐齐。偶尔还能看到一栋价格远超一百万的大宅。

然后,隔了两条街,一套扎实的三房独立屋还是 $700,000 买得下来。同等大小的地块。同一个 council。到火车站一样的距离。

这种价格分散——豪宅和可负担房共享同一个邮编——正是我从 2024 年中开始就在跟客户说该看这里的原因。St Albans 的增长潜力被华人澳洲投资者群体完全忽视了,我觉得这是个错误。

先上数据

St Albans 位于墨尔本 CBD 西北约 20 公里。它有自己的火车站,在 Sunbury 线上,高峰期每 10 到 15 分钟一班。城区面积约 10 平方公里,人口约 37,000。

投资者关心的数据:

• 独立屋中位价(2024 年中):约 $700,000 到 $730,000 [1]
• 年资本增长(过去 12 个月):8.2%
• 独立屋租金回报率:约 3.8% 到 4.2%
• 平均土地面积:550 到 650 平米
• 空置率:1.5% 以下
• 到 CBD 距离:20 公里 / 火车 35 分钟

对比一下华人投资者经常去的东区。Box Hill 中位价:$1.35 million。同期增长:2.1%。Glen Waverley:$1.65 million。增长:3.4%。你付了几乎两倍的钱,拿到的增长率只有一半。

St Albans 是我们 2024 年初推荐的几个西区城区之一。和 Sunshine 以及 Deer Park 一起,它是过去 12 个月里西区表现最强的城区之一——而且还有上行空间。

为什么华人投资者忽视这里(以及为什么不该忽视)

我直说一下。

St Albans 不在大多数华人澳洲投资者的雷达上,原因是它的人口结构。这是传统上的越南裔澳洲城区。Alfrieda 街上的主街是越南面包店、河粉馆和亚洲杂货店。整体感觉是多元文化的工薪阶层,而不是 Box Hill 或 Glen Waverley 那种精致的华人商圈。

这种感知差距,本身就是机会。

这个城区过去十年里有了显著变化。年轻家庭从 Sunshine 和 Footscray 涨价之后搬进来。主街上开了几家新咖啡馆和小生意。附近 Epping 的 Costco 和 Sunshine 的医院吸引了就业。重要的是,这里的房屋存量主要是独立屋,而且地块大小正经——这正是升值最快的那种资产。

两年前在 St Albans 以 $580,000 到 $620,000 买入的投资者,现在坐拥超过 $100,000 的净值。24 个月里 15% 到 17% 的涨幅。你在 Doncaster 的一套 unit 上试试拿这个数。

「我们不是根据哪个城区的中餐馆最多来做投资,」Joey Don 说,「我们看的是土地面积、供给约束、人口增长和房价收入比。用这些标准里的每一项去量,St Albans 目前都跑在大多数东区城区前面。」

在 St Albans 里该看什么、该避什么

St Albans 不是铁板一块。这个城区里有几个明显不同的小区,投资画像差别很大。

最好的街道:Main Road East 以南,火车站和 Kings Park 之间的安静住宅街。这里能找到 1960 到 1980 年代的砖贴面独立屋,地块 550 到 650 平米。土地价值相对于建筑价值很高——典型的「买地送房」配置。很多房子 20 年以上没装修过,意味着有一笔「强制净值」在那儿等着——任何愿意花 $15,000 到 $25,000 做一次外观翻新的人都能拿到。

高端小区:Biggs Street 和 Errington Reserve 一带。这里是大宅所在——有些地块 700 平米以上,背靠公园绿地。这类房子的价格会超过 $900,000,和东区入门级对手同台竞争,但土地面积要大得多。

要避开:直接面向 Main Road East 或 St Albans Road 的房子(交通噪音)、距火车线 100 米以内的房子(震动和噪音),以及 Ginifer 站北侧那一片——那里有一些老旧的公屋集中区。在 profile.id.com.au 上查一下社会住房密度——周边如果超过 6.5% 就是黄灯。

还要留意 easement(地役权)和 flood overlay。St Albans 的一部分位于 Kororoit Creek 的洪水区。靠近溪流的西部地段可能有 Special Building Overlay(SBO)限制,会影响开发潜力。在出 offer 之前永远先拉规划覆盖图。

给数据驱动型投资者的账

我来建一个典型的 St Albans 投资模型。

购买:$710,000 买一套 600 平米地上的三房砖贴面独立屋。土地价值约 $590,000(土地价占 83%)。房子是 1975 年的,原始状态。

装修:$18,000——全屋内部刷漆、SPC 地板、新的厨柜门板(平板组装)、浴室换现代款柜子、全屋 LED 筒灯。工期:三周。

装修后租金:每周 $520(参照附近街上外观翻新后的同类出租)。

年持有成本:$568K 贷款按 6.5% IO 利息 = $36,920。Council 物业税 $2,400。水费 $700。保险 $1,500。地税 $1,950。出租管理 4.9% = $1,326。合计:$44,796。

租金收入:$27,040。

每年净缺口:$17,756。扣完 negative gearing(负扣税)后(37% 边际税率):年净成本约 $11,186——也就是每周 $215。

$710,000 上 8% 的年资本增长:每年 $56,800。

你每周花 $215,换每周 $1,092 的净值。回报比 5:1。而且哪怕利率下降 1%,年持有成本就下降 $5,680,直接把你推向现金流打平。

账能算通。入场价比东区同等土地低 $300,000 到 $500,000。

开发角度

对那些不只想「买了出租持有」的投资者,St Albans 有真正的开发上行空间。

很多地块是 600 平米以上、面宽够——有潜力分割成两块地,或者直接做双户住宅。角地(St Albans 是格子状布局,角地很多)特别值钱,因为能有两条独立的临街面。

这个城区主要是 General Residential Zone(GRZ),允许每块地上建两套住宅(须符合建筑规范)。St Albans 火车站活动中心附近的一些小区是 Residential Growth Zone(RGZ),允许更高密度。

一个典型的 subdivision(分割土地)玩法:$710K 买下一块 650 平米的地。保留前面的房子,在后面建一栋新住宅。三房单层建造成本:约 $300,000。总投入:$1.01M。前屋价值:$550K 到 $600K。后屋价值:$600K 到 $650K。合计:$1.15M 到 $1.25M。也就是创造了 $140K 到 $240K 的净值。

我不是说 St Albans 的每一块地都是开发机会。你需要合适的尺寸、合适的 zoning,以及没有限制性契约(covenant)或者横穿地块的地役权。但这种潜力,是和它同价的南区和东区城区没有的。