用 SMSF 在维州买房?没人提醒过你的地税账单

SMSF(自管养老金)在维州买投资房,带着一份地税上的意外,而大多数顾问要到交割之后才会提起。

出于维州地税(land tax)的目的,SMSF 信托被当作信托处理。也就是说,信托附加税会被触发。信托的地税免征门槛是 $25,000——个人名下是 $50,000。门槛之上的税率也更高。

一套典型的 $700,000 投资房,土地价值大约 $400,000,放在 SMSF/信托名下,每年的地税大约在 $3,500 到 $4,000。同一套房,放在个人名下,每年大约交 $1,900 到 $2,000。

差额:每年多 $1,500 到 $2,000 的税。持有到退休阶段的 20 年里,累计 $30,000 到 $40,000 的额外地税——这笔钱相当实在地侵蚀了 SMSF 在退休期提供的 0% CGT 收益。

这并不意味着 SMSF 买房一定是错的。但你必须把信托附加税纳入自己的持有成本模型。很多顾问会把它漏掉。

盈亏平衡怎么算

问题是:退休阶段(60 岁之后)的 0% CGT 收益,能不能抵过累计的地税附加税以及 SMSF 更高的管理费。

假设:$700K 房产,年增长 7%,持有 20 年(40 岁到 60 岁)。

60 岁时的房产价值:$2.71M。资本增值:$2.01M。

个人名下持有的 CGT(50% 折扣,37% 税阶):$2.01M x 50% x 37% = $372,000。

SMSF 退休阶段的 CGT:$0。

节省:$372,000。

成本:20 年 x $2,000 地税附加税 = $40,000。再加 20 年 x $1,500 的额外管理费 = $30,000。额外成本合计:$70,000。

净收益:$372,000 - $70,000 = $302,000。

SMSF 明显胜出——前提是持有 20 年。如果只持有 10 年,CGT 节省会小很多(房子只翻倍到约 $1.4M,大约省 $170,000),但成本还是 $35,000。净收益:$135,000——依然正,但空间就紧了很多。

「SMSF 买房在你持有 15 年以上并进入退休阶段时最有效。持有期更短的话,地税附加税和管理成本会吃掉太多 CGT 优势。」—— Yan Zhu, PremiumRea

常见问题

我可以通过不同的结构设计来规避信托附加税吗? 不行。所有的 SMSF 从法律定义上都是信托。无论怎么搭结构,维州的信托附加税都会适用。

其他州也会有地税附加税吗? 每个州不一样。新州 NSW 有类似的附加税。昆州的处理方式则不同。如果通过 SMSF 跨州投资,你需要对每一个司法辖区都把地税影响算清楚。

我应该往 super 里多存一些钱来减少 SMSF 的贷款吗? 有可能值得。更高的 super 供款可以减少贷款本金和利息支出,改善 SMSF 内部的现金流。但要注意供款上限(每年税前 $30,000、税后 $120,000),以及对你个人现金流的影响。