中介通常要收费才肯讲的六个借贷能力秘诀

借贷能力,是澳洲房产投资者头上最大的那道坎。你可以找到完美的房子、把尽职调查做得滴水不漏、谈下漂亮的价格——然后眼睁睁看着整笔交易崩掉,因为银行一句「借不够」。

最让人不甘心的地方在于:大多数借贷能力瓶颈,其实都是自己造出来的。一些看起来人畜无害的财务习惯,正在银行的 serviceability 评估模型里悄悄啃掉你的额度。

我是精算师出身,靠建模型吃饭。我把这六个调整丢进模型跑了一遍数,老实讲,结果连我自己都有点吃惊。我说的不是锦上添花的那种小提升,而是真金白银的 $50,000 到 $200,000 澳元额外借贷能力,而且是你这一周就能动手的调整 1。

下面六条。按动手速度从快到慢排。

秘诀一:砍掉你的信用卡(是的,哪怕你每月全额还清)

这一条几乎把所有人都打了个措手不及。

你有一张额度 $20,000 澳元的信用卡。你很自律——每个月全额还清,账单日永远是零余额。你以为银行会把你当成一个有责任感的借款人。

但银行看到的完全是另一回事。银行是按额度、不是按余额来评估你的。在它的 serviceability 模型里,这张 $20,000 的信用卡会被当作一笔 $20,000 的年度负债处理,不管你用没用过 2。

$20,000 的信用卡额度,会让你的借贷能力减少 $80,000 到 $100,000,具体看贷款机构。这不是四舍五入的误差。这是在 Cranbourne 买一套 $650,000 的房子和被告知你只能负担 $550,000 之间的差距。

解决办法很简单。打电话给银行,销卡。或者至少把额度降到 $2,000-$5,000。有些贷款机构允许你在递交贷款申请那天就销卡,并在评估时剔除这笔负债。不过先跟你的贷款中介确认——时机很重要。

如果你确实需要信用卡处理公司开销或者积攒飞行积分,那就换成功能差不多的借记卡。你释放出来的借贷能力,远远比任何常旅客计划值钱。

秘诀二:把你的 HECS/HELP 学贷还掉

HECS 是 serviceability 的隐形杀手。

大多数毕业生背着 HECS 债务一背好多年,从来没细想过。还款从工资里自动扣走,余额像个抽象概念一样挂在那里。但在银行的 serviceability 评估里,HECS 会直接把你每月可支配收入砍掉一块——收入越高,这一块砍得越狠 3。

哪怕只是 $25,000 澳元的 HECS 余额,配上 $90,000 澳元的年薪,也会触发 5.5% 的强制还款率,每年 $4,950,也就是每月 $413。银行在计算你能借多少之前,先把这 $413 从你的可支配收入里扣掉。按 6% 的评估利率算,这 $413 的月度损失大约等于 $50,000-$80,000 澳元的借贷能力蒸发掉。

如果你有一笔存款躺在活期账户里拿 1% 的利息,那么在申请房贷前一次性还清 HECS,几乎是这笔现金能做到的最高回报用途之一。你不是在「亏钱」——你是在把低收益率的存款,换成 $50K-$80K 的额外购房火力。

这里有个细节要留意。如果你的 HECS 余额在 $60,000 以上,那就要更谨慎一点,因为你要一次性动用一大笔钱。跟你的贷款中介一起把数算清楚。但如果余额在 $30,000 以下,几乎永远值得还掉。

秘诀三:30 年期重置

如果你已经持有房产、还了几年贷款,这一招能帮你解锁相当可观的能力。

假设你三年前办了一笔 30 年期贷款,现在还剩 27 年。你目前承诺的月供,是按 27 年剩余期限算出来的。如果你做再融资——换一家贷款机构或者跟原来的银行重谈——你可以把贷款期限重置回全新的 30 年 4。

立竿见影的效果是:你的最低月供下降,因为同样的本金被摊到 30 年而不是 27 年里。这个更低的承诺月供,直接改善你买下一套房时的 serviceability。

我知道有些人会跳起来:「可这样我一辈子利息多掏一大截啊。」技术上没错。但作为房产投资者,我们玩的是另一场游戏。我们优化的是「今天能借多少」,目的是收购更多资产。下一套房到手、开始产生租金以后,你随时可以在原来那笔贷款上多付自愿还款。

30 年期重置最厉害的用法,是跟把现有投资贷款从本息还款(P&I)切换到只付利息(IO)组合起来用。IO 的月供更低,意味着释放出更多能力去买下一套。代价是略高一点的利率——通常 0.1-0.2%——但释放出的能力常常比这点成本高出一个数量级 5。

秘诀四:影子降息

别傻等 Reserve Bank 降息。银行自己早就在降了——只是没打广告。

在贷款市场竞争激烈的时候,银行会放出业内叫做「shadow cuts(影子降息)」的东西——没有公开宣传的利率折扣,既包括实际放贷利率,也包括内部的评估利率。这些折扣银行官网和柜台都查不到。它们通过那些知道哪家贷款机构正「饿着肚子抢市场份额」的资深贷款中介谈出来 6。

为什么这个对借贷能力重要?因为评估利率——银行用来压力测试你还款能力的那个假设利率——通常是实际利率再加一个 3% 的缓冲。如果标准利率是 6.5%,评估利率就是 9.5%。但如果影子降息把你的实际利率压到 6.0%,评估利率就掉到 9.0%。评估利率降 0.5%,能给你的借贷能力加上 $30,000-$50,000 澳元。

我们合作的贷款中介跟 20 多家贷款机构都有关系,知道任何时间点哪家正在打价格战。这事每个月都在变。上个月还捂得很紧的贷款机构,这个月可能正在疯狂冲量。有一个能盯着这些变化的贷款中介,不是锦上添花——这是一项能换回几万澳元借贷能力的战略优势。

秘诀五:把你的持有结构搭对

如果你所有的房子都买在个人名下,那你其实是在白送钱。

成熟的投资者会用信托和公司结构把资产隔开,保护自己的借贷能力。当房产被装进信托里,关联债务有时候可以从你个人的 serviceability 评估里剥离出去——尤其是当信托本身产生正现金流、资产负债表干净、而且有 CPA 审阅过的时候 7。

这不是说人人都该立刻冲去开个信托。买第一、第二套房的时候,个人名下通常是最优选——地税更低,贷款更简单,还能用负扣税(negative gearing)冲抵个人所得。

但当你看到第三、第四套的时候,跟你的会计谈结构,就变成绕不开的一步了。个人名下拖着 $1.5 million 累计债务压死 serviceability,和一个信托里装着两套正现金流房产、债务被圈起来——这两者之间的差距,可能就是你能不能买下一套房的分界线。

签下一份合同之前,先跟会计聊一聊。不是签完之后。

秘诀六:资产要娶,利率只谈恋爱

这是金科玉律。而且是大多数投资者搞反的那一条。

别再纠结最低利率了。原因在这。

如果 A 贷款机构给你 6.0% 但只肯借 $500,000,而 B 贷款机构给你 6.5% 但愿意借 $700,000——闭着眼选 B 8。

多出来的 $200,000 借贷能力让你买得起一套 $700,000 的资产,而不是只能将就 $500,000 那套。按 8% 的年增值率算,$700,000 的房子每年带来 $56,000 的资本增值,而 $500,000 的只有 $40,000。利息差多少?一年大约 $3,000。

你用每年多掏的 $3,000 利息,换来每年多出来的 $16,000 增值。成本和回报的比例是 1:5。

还有最关键的一点:利率你以后随时可以再融资降下来。利率会变。产品会变。贷款机构会变得更激进。但你今天买的那套资产、今天的价格、今天的市场——这个机会不会等你。

我见过太多投资者,因为花三个月去比最低利率,结果和好房子擦肩而过。利率是暂时的。资产是永久的。

「每多解锁一个百分点的借贷能力,都会变成你真正能拥有的房子,」PremiumRea 联合创始人兼首席数据官 Yan Zhu 说。「这篇文章里的六个调整一起用,能解锁 $100K-$200K 的借贷能力。这不是抽象的数字。这是「一套投资房」和「两套投资房」之间的差距。」

Joey Don 补了一句:「我们给每个客户都讲同一句话:资产要娶,利率只谈恋爱。利率你永远可以再融资,资产你未必还买得回来。」