买房后把这6份文件扔了？你卖房时要多交好几万的资本利得税

很多人买了投资房，拿到钥匙，开瓶香槟，就觉得万事大吉了。

十年后卖房。然后会计给你一个坏消息。

你的资本利得税（CGT）比应该交的多出好几万。不是因为税法变了，也不是你做错了什么。就是因为六份文件——其中有些保留成本为零——在你换了第一个邮箱到第三台笔记本电脑的过程中弄丢了。

交割不是买房的终点，而是管理一项资产的起点。这六份文件直接决定了你卖房时交多少CGT，以及你持有期间每年能从ATO拿回多少钱。

这份清单的最后一项，是让大多数人最意外的。几乎没人听说过。但它每年可能值$3,000到$5,500。

文件一：双方签字的交换合同

这是我反复看到的一个坑。

你从邮件下载的合同，或者律师转发给你的那份——可能只有你一个人的签名。你真正需要的是双方签字的正式交换合同（executed exchange contract），买卖双方都签了字的那份。

为什么这么重要？

ATO计算资本利得税的起点，是交换合同的日期，不是交割日 1。两个日期之间可能差好几个月。

比如你5月1日签了交换合同，8月1日交割。你的CGT时钟从5月1日开始走。如果你在第二年6月卖——从交换日算起超过12个月——你就有资格享受50%的CGT折扣。那就是少交一半的税。但要是你按交割日来算，差了几周没到12个月？你可能损失几千甚至几万块。

有人会想“我律师那有一份”——没错，也许有。但七年后你准备卖房的时候，那家律所可能已经关门了。卖房中介搬去别的州了。conveyancer（过户律师）退休了。

这份合同就是你CGT的起跑发令枪。把它存在一个永久的地方。

"交换合同在税务上比交割声明更重要，"PremiumRea联合创始人Yan Zhu说。"它是唯一能证明你CGT时钟何时开始的文件。所有其他计算都从这个日期出发。"

文件二：房屋检查报告和收据

大部分买家把建筑和虫害检查（B&P）报告当成一个通过/不通过的测试。没白蚁？没大的结构裂缝？好的，扔了。

这是个坏主意。

在ATO眼里，检查费——在Victoria通常$450到$550 2——算作你的成本基础（cost base）的一部分。你的成本基础不只是合同上的购买价格，而是你为了购入这套房产所发生的一切合法费用。

成本基础越高，你卖房时的应税利润越低，交的CGT也越少。

单独一张建筑检查收据不会省你几千块。但跟其他所有购置成本加在一起，积少成多。而且这笔钱本来就是你有权申报的。

别扔掉它。

文件三：交割声明

这份文件由你的conveyancer（过户律师）出具，是交割日当天所有资金往来的最终结算单。

它列出了：印花税（stamp duty）、council rate调整、水费调整、律师费、PEXA费用（$137.39）、Victoria注册费（$1,918），以及所有杂项费用 3。

这里面的大头是印花税（stamp duty）。在Victoria，一套$1,000,000的投资房，按非自住标准税率计算，印花税大约是$55,070 4。除了购买价格本身，这是你成本基础中最大的一笔。

你会计做年度报税时，第一个要的文件就是交割声明。如果你找不到，这些费用就从你的成本基础里消失了，你的应税利润就相应膨胀了。

把这份文件当作你房产的出生证明。你可以换电脑、搬三次家、换云存储供应商——这份文件跟着你走。

有一点容易搞混：你购买时支付的印花税（stamp duty）不能在当年作为扣除项 5。它存在你的成本基础里，只有在你最终卖房时才能减少你的CGT。很多首次投资的人以为可以立刻抵扣。不行的。但丢了收据意味着你连最终的抵扣都拿不到。

文件四：产权保险

这个很多澳洲房产投资者都不知道。

产权保险一次性支付大约$700到$1,000，终身保障 6。

它保什么？前业主做了没有建筑许可的违建扩建，council来查了。邻居对边界产生争议。有人伪造你的产权把你的房子卖了。这些听起来极端，但确实会发生。

对于老房子——我们主要买的是墨尔本东南区1970-1980年代的砖房——未记录的改建风险是实实在在的。前业主加了阳光房、改了车库、建了棚子，全都没有许可。如果那个结构已经存在超过7年，Victoria的council一般不会追究。但“一般”不是保证。

算笔账很简单。房产投资中，你的下行风险没有底。边界纠纷或被迫拆除违建可能花掉$30,000甚至更多。花$1,000封顶这个风险，是合理的算术。

我们建议每一笔代购都买产权保险。保单本身也构成你的成本基础的一部分——所以收据要留好。

文件五：专业服务发票

这是大多数投资者完全忽略的一项。

买家中介费。过户律师费。这些感觉像是交易结束就消失的服务费。跟税没关系。对吧？

错。

ATO的立场是：为购入投资房而产生的所有专业服务费，都可以计入成本基础 7。

来算一笔账。买家中介费$15,800加GST。你的边际税率45%。卖房时，这张发票从你的应税利润中扣除。CGT节省？大约$6,750。

那张$15,800的发票现在可能躺在你的邮箱垃圾箱里。或者你是分期付的，只保留了三张收据中的一张。

去找出来。全部找出来。它们就是真金白银。

"购房过程中的每一张收据，在卖房时都有对应的金额价值，"PremiumRea联合创始人Yan Zhu说。"光一张买家中介费的发票，就能在CGT上帮你省近$7,000。这不是什么避税技巧——就是基本的成本基础核算，只是大多数人不知道。"

文件六：折旧报告（工料测量师报告）

这是重头戏。每年持有房产期间都能帮你省钱的那个。也是大多数投资者要么没听过、要么一直拖着没做的那个。

一个工料测量师（quantity surveyor）在交割后去你房产做现场评估，出具一份详细的折旧报告。费用：大约$600 8。

报告分成两部分。

Division 40涵盖可拆卸的设备和设施——空调、烤箱、地毯、热水器、百叶窗。每个项目都有ATO规定的具体折旧率和使用寿命。

Division 43涵盖建筑结构本身。澳洲的住宅建筑按每年2.5%的比率折旧，分40年计。

实际数字是这样的。拿一套$800,000的房产来说，假设建筑部分估值$400,000。光Division 43每年就给你$10,000的折旧抵扣。再加上Division 40的设备折旧，头几年的总抵扣通常在$8,000到$15,000之间。

按37%的税率算，就是每年少交$3,000到$5,500的税。每一年都是。

你花$600一次。每年拿回几千。

具体数字因房而异——老房子的Division 43少一些，但如果最近做过装修，Division 40反而更多。找你的注册工料测量师评估你的具体情况。但原理一样：没有报告就不能申报折旧，你就等于把法律上属于你的钱拱手送给ATO。

有一个注意事项：你在持有期间申报的Division 40折旧，卖房时会被加回到你的资本利得中。Division 43不会。所以存在部分回收机制。但从资金的时间价值来看——每年拿到这些抵扣，而不是等到卖房——几乎总是对你有利的。具体细节请咨询你的会计师。

我怎么整理这些文件

说说我自己的系统。没什么花哨的。

每套房产在Google Drive里有一个文件夹。文件夹名：街道地址加购买年份。六份文件的扫描件全放进去。

然后一个子文件夹放日常记录：年度租金收入报表、维修收据、贷款利息报表、保险续保单、物业管理发票。

报税的事你会计来处理。但原始文件？那是你的事。如果它们没有整理好、随时可以调取，你的会计就是蒙着眼睛干活，而你就是在白白丢抵扣。

你买的不只是一栋房子。你在经营一项资产。每项资产都需要自己的档案。

所以——这六份文件你手上有几份？如果缺了任何一份，大部分其实还能补或者重新获取。交换合同可以向你的conveyancer（过户律师）的档案调取。交割声明也是。产权保险在某些情况下可以补购。折旧报告在持有期间随时都可以委托。

你的文件越早整理好，就越早不再给ATO多交冤枉钱。