我们把这套 $820K 的房子拆成三户出租,现在每周收 $1,200

我现在站在一套房子里。大多数投资人第一眼就会把它划掉。没有大理石台面,花园也登不了杂志,从街上看就是墨尔本东区一栋普通的 70 年代砖房。

但这套房每周进账 $1,200 澳元租金。六个月前以 $820,000 澳元交割,银行最新一次桌面估价已经超过 $900,000——半年涨了 10%,净值凭空多出约 $70,000。而每周的租金收入不仅覆盖了月供,还有盈余。

怎么做到的?我们把房子重新设计,拆成三个可独立出租的单元,每户都有自己的起居空间、浴室和入口。没有拆除,没有重建,只是对现有空间做了一次聪明的重新分配——当然,所有许可和合规证书一个不少。

下面我会带你走一遍每个单元,讲清楚为什么这么设计,把数字摊开给你看。更关键的是,我会点出那个如果业主没找专业人士、就会多花 $80,000 的错误。

这块地:为什么它适合改造

房子坐落在一块将近 700 平方米的街角地上。街角地块对改造项目来说就是宝——两面临街意味着每个单元可以有独立的入口,租客不用从别人家门口穿过去 1。

原本是一套标准的三房一卫砖饰面房,内部大约 130 平方米,建筑上没什么特别的。但平面图有几个天然的分隔点,内墙稍作调整就能在不同生活区之间拉出真正的界限。

更重要的是,这块地有长期开发潜力。在 General Residential Zone(一般住宅区)里,一块 700 平方米的街角地,未来完全可以支持四户的 subdivision(分割土地)。但业主并不急着开发。现在这个改造已经带来足够的现金流,可以无限期持有,开发这个选项留到 5-10 年后,等市场条件和业主的心气都到位再说 2。

这种「持有并收割」的思路是我们整个方法论的核心。我们不会催着客户去做开发,而是先把资产配置到现金流最大化的状态,再把未来的开发空间留着慢慢用。

Unit 1:主屋(三房一卫)——每周 $450

房子的前半部分保留了原本的三房一卫格局。我们把厨房翻新了一下(新台面、墙砖、把手,大约 $3,000),整屋重新粉刷($2,500),地板换成复合地板(整个单元 $4,000) 3。

Unit 1 改造总支出:约 $9,500。

这个单元的目标客群是家庭或合租群体——他们想要一套真正的房子,带前院和车位。目前的租客是一个四口之家,每周 $450,在这个区算是有竞争力的价格,光这一户就已经是不错的回报了。

最关键的设计决定,是在哪里物理上把 Unit 1 和 Unit 2-3 隔开。我们找到一处走廊交汇点,加一堵隔墙和一扇防火门,就形成了一道真正的边界。两边各自有从外部进来的入口。没有共用走道,没有共用设施。

Unit 2:后半部分改造(两房等级)——每周 $400

房子后半部分被改造成一个两房单元,自带小厨房、浴室和后门入口。这部分工作量更大:

• 新装小厨房(带烤箱、灶台、水槽、抽油烟机的紧凑型):$6,000
• 浴室升级(新洗脸盆、马桶、淋浴屏):$3,500
• 隔墙和门洞改造:$4,000
• 地板、粉刷、灯具:$3,500

Unit 2 改造总支出:约 $17,000。

这个单元有自己独立的入口,开在侧街上——街角地块的好处就在这里。租客从一道专用的门进出,完全不会和 Unit 1 的租客碰面。虽然共用一个屋顶结构,但住起来就像一套独立的房子。

目前租金:每周 $400。租客是一对都在本地工作的专业情侣。他们就是想要一个安静、自成一体、又不是 apartment 的空间。

Unit 3:后院改造的 studio——每周 $350

第三个单元是后院一个已有结构(原本是个大工棚)改造成的 studio,加了浴室和小厨房。

这部分是整个项目合规要求最高的一块。一个非居住性结构(棚子、车库)不是随便扔张床进去就能叫「单元」的。它必须满足《澳大利亚建筑规范》(Building Code of Australia)对居住空间的要求:最低净高、自然采光、通风、保温、防火分隔、疏散通道 4。

我们从一开始就请了注册建筑师和 building surveyor。改造内容包括:

• 结构评估和工程设计:$2,000
• 保温升级(墙体和吊顶达到 NCC 标准):$3,000
• 加装窗户以满足采光和通风:$2,500
• 小厨房和浴室装修:$8,000
• 防火分隔合规(studio 与主屋之间的耐火墙):$3,000
• Occupancy Certificate(OC,入住证书)申请与检查:$2,000

Unit 3 改造总支出:约 $20,500。

目前租金:每周 $350。租客是一个在附近医院上夜班的单身专业人士。

「这一点我必须说得特别清楚,」Joey Don 讲,「没有 Occupancy Certificate,你绝对不能把一个改造过的棚子租出去。council 迟早会查到你——而且他们会查到——罚款起步 $10,000,往上可以高很多。一张罚单就能抹掉三年的租金收入。要么合规地做,要么就别做。」

数字:总投入 vs 总回报

我把所有数字摊开给你看。

购买价格: $820,000 印花税(stamp duty)和律师费: 约 $48,000 三户改造总成本: 约 $47,000 总投入: 约 $915,000

合计周租: $450 + $400 + $350 = $1,200 年租金: $62,400 基于总投入的毛回报率: 6.8%

月供(80% LVR,利率 6.3%): 约 $3,400/月 年月供成本: 约 $40,800 年 rates、保险、维护: 约 $8,000 年持有总成本: 约 $48,800

年净现金流: $62,400 - $48,800 = 正 $13,600

这就是每月 $1,133 的真实被动收入,所有成本扣完之后。六个月里房子本身也涨了大约 $70,000 5。

对比一下:同一套房子如果没做改造,按单户出租,每周大概能租 $550。一年 $28,600——月供都将将覆盖,别说正现金流了。

改造花 $47,000,把租金翻了一倍都不止。装修成本回本周期:8 个月。

我们替业主避开的 $80K 错误

这就是我一开始答应要讲的那部分。业主最初想在后院建一个完整的 granny flat(副住宅)——标准 30 平方米一房户型,$110,000 + GST 6。

账面上这个决定没错。一套 granny flat 能再加 $370-$390 一周的租金,投资回报不错。

但我们去现场一评估,发现了问题。后院那个现有的棚子,本身已经落在新 granny flat 的退距范围里。council 会要求先把棚子拆掉,才能批新建筑。算上拆除费 $15,000,再加 $110,000 的建造费——总投入要 $125,000 起,换来每周 $380 的租金。

我们换了个做法:把现有的棚子改造成合规居住单元,花 $20,500,拿到每周 $350 的租金。租金差不多,但成本只有六分之一,而且执行速度快得多(8 周,对比 granny flat 的 5-6 个月) 6。

业主本来要花 $125,000 挣 $380/周,现在花 $20,500 挣 $350/周。这就是我们替他省下的 $80,000——也是「不错的投资」和「很棒的投资」之间的差距。

这里的教训是:在你决定做任何装修或建造项目之前,先让一个做过 50 次类似项目的人帮你把所有选项都过一遍。显而易见的那条路,未必是最优的那条。

「我们做过 47 套 granny flat,改造过几十套房子,」Joey Don 讲,「每一块地都不一样。经验的价值不是知道教科书上的答案——而是知道在这一块具体的地上,教科书的答案为什么不对。」