第二套Rooming House：投入$880K，每周产出$1,500（附警告）

几个月前我写了第一套rooming house改造——Lloyd Avenue那套，$820,000购入，改成三个单元每周收$1,200。反响异常强烈。我的收件箱涌进了两类消息："我怎么才能做这个？"和"这听起来好得不像真的。"

两种反应都合理。

所以这里是第二套。Brook Street的一处房产，大约在CBD东南方向十五分钟车程。$880,000买入。翻新成本不到$100,000。现在四个独立租赁单元每周产出$1,500。

按购买价算毛回报率超过8.8%。还没算折旧。还没算土地增值。还没算866平方米地块的subdivision潜力。

但我写这篇不只是为了秀数字。今年还有五个客户尝试做同样的事——其中四个做不了。他们的房产改不了。有两个在发现之前已经花了$20,000在规划和设计费上。

所以这篇文章讲两个故事。成功的那个，和失败的那些。两个都重要。

这套房产：什么让它可以改造

Brook Street。866平方米。90年代初的四居室砖贴面。双车库带后巷通道。东侧边界3.8米的侧面通道。分区：GRZ1（General Residential Zone, Schedule 1）。

布局是关键。房子天然形成L形——主起居区和主卧沿前面走，另一翼三个卧室和第二间浴室沿东侧延伸。后面的娱乐室是半独立的，通过有顶走道连接。这种布局建筑师看一眼就会说："这个能做。"

以下是我们看到而大多数买家看不到的：

四个天然分割点。 前翼可以变成独立的两居室单元。东翼自然分成一个三居室单元（保留现有第二间浴室）和一个studio（前卧加新小厨房和独立卫浴）。后面的娱乐室结构上已经是独立的——只需要加厨房、浴室和从后巷的独立入口。

湿区集中。 现有管线集中在两个区域——前面的浴室/厨房区和后面的浴室/洗衣区。改成四个单元不需要移动主下水管线或任何立管。这就是$85,000和$140,000之间的成本差异。

后巷通道。 双车库开向后面的巷道，给了后面单元一个完全独立的入口。不共享走道，不共享门。租户之间不穿越彼此的空间。

866平方米。 远超GRZ1下四到五块地subdivision的门槛。地块21米前宽，约41米进深。这是未来的开发金矿 1。

四个单元：布局、成本和租金

总翻新成本：$92,000，包含所有人工、材料、合规项和Building Permit。以下按单元明细。

A单元——前屋，两居室。 原主卧加相邻的起居区，保留并刷新了现有厨房（新把手、新挡板，总共$1,200）。保留现有浴室。从前门廊加了独立入口。约45平方米居住面积。周租：$400。

B单元——东翼，三居室。 三间卧室（一间带入墙衣柜）、现有的第二间浴室，走廊墙面上新装了一个小厨房。从侧面通道独立入口。这是最好的单元——最大面积约55平方米，也是唯一一个三居室。周租：$430。

C单元——前东角，studio。 原来的第四间卧室改成自足studio。新独立卫浴（$12,000），紧凑型厨房（$8,500）。从侧面通道独立入口，与B单元入口偏移约6米。约22平方米。周租：$350。

D单元——后院，自足。 原娱乐室，约35平方米。新浴室（$11,000），新厨房（$9,500），全屋SPC地板（$62/sqm），油漆，分体式空调（安装含$2,800）。从后巷经改造车库区域入户。周租：$320 2。

合计周租：$1,500。 年毛收入：$78,000。 按购买价毛回报率：8.86%。

我再说一遍这个数字。$880,000的Melbourne房产，8.86%的毛回报率。不是区域城市。不是州际。Melbourne。

每个单元的翻新成本平均$23,000。最贵的单项是C单元的卫浴加厨房组合，$20,500。最便宜的是A单元大约$8,000——已经有厨房和浴室了，只加了隔墙和独立入口。

为什么做四个单元而不是三个？合规线

在上一篇文章里，我态度很明确：停在三个租户。三个租户让你保持在1a建筑分类以下。到四个就跨入了1b领域——注册Rooming House——需要议会注册、DDA合规、应急标识和年度检查。

那为什么这次做了四个？

因为这套房的布局让四个单元在结构上干干净净，每个都有真正独立的入口、没有共享的室内空间。我们在决定买之前就请了私人Building Surveyor，确认改造可以合理成本达到1b分类合规。四个单元的额外合规项大约花了$8,000：D单元的无障碍浴室改造（加宽门框、扶手、无门槛淋浴）、应急出口标识、两个灭火器和硬线报警系统升级 3。

算术说得通。第四个单元（D单元）每周$320——每年$16,640。额外合规成本是一次性$8,000加每年约$1,500的议会注册和年检费。合规投资的回收期是六个月。之后就是纯利润。

但是——关键在这——我们做四个只是因为建筑本身不需要重大结构工程就能承载。如果第四个单元需要移下水管线、建无障碍坡道或构建新的防火走廊，成本会飙过$40,000，回收期拉到三年。到那个程度，三个单元才是更聪明的选择。

"三单元和四单元改造之间的区别不是多一个租户。而是一个完全不同的合规框架，"Joey Don说。"除非你的Building Surveyor已经签字并且回收期在十二个月以内，否则不要越过1b线。不然你是在用边际收入买头疼。"

Subdivision附加值：866平方米的未来潜力

这才是让我晚上（开心地）睡不着的。

866平方米，21米前宽，GRZ1分区。Manningham规划方案在GRZ1下subdivision最小地块面积300平方米，最低前宽7米 4。算一下：这块地理论上可以容纳四块地（4 × 216sqm = 864sqm），或者更现实地，如果开发申请获批灵活退距的话可以做五块。

现在的房子占地块的前三分之一。后面三分之二平坦、清理好的，从后巷可以进入。开发商——或者耐心的投资者——可以保留前面的住宅，拆掉后面的建筑，在后面建三到四套联排别墅。

我开车经过三条街外一个类似的项目。820平方米地块，2020年大约$850,000买的，现在四套联排别墅在施工中。已完工的两套预售价：$780,000和$810,000。扣除所有建筑和持有成本后的估计开发利润：$600,000到$800,000 5。

我们现在不开发这套房产。我们每年收$78,000的租金同时等待合适的周期。但土地储备就在那里增值，完全由租户收入供养。当开发经济账合适的时候——可能五到七年后——退出价值是当前持有价值的数倍。

这就是双引擎策略：现在要现金流，开发时要资本。rooming house改造不是终局。它是终局的融资机制。

警告：四个客户的房产无法改造

现在是比成功故事更重要的部分。

今年有五个客户来找我们要做rooming house改造。我们在购买前评估了所有五套房产。一套可以（类似Brook Street的房产）。四套不行。原因如下。

客户1：侧面通道不够宽。 房产680平方米，布局可行，但两侧边界只有1.8米。Building Code要求独立入口走道至少3米宽。再怎么设计创意也解决不了——这是物理限制。我们建议他放弃。他放弃了。

客户2：下水管穿过房子中间。 主下水管对角穿过建筑中央，正好在两个单元之间拟定的隔断线下面。移一条下水管要$25,000-$40,000，需要议会批准，还要多8-12周的工期。改造变得不经济。我们建议按标准出租来买。

客户3：花了$20,000之后才来问我们。 他已经请了建筑师和制图员画改造方案。我们检查后发现房产在Neighbourhood Residential Zone (NRZ)，不是GRZ。NRZ限制每块地最多两个住宅，超过两个租户的内部改造需要Planning Permit，而议会几乎肯定会拒绝 6。$20,000设计费白花了。

客户4：结构不达标。 70年代木结构房，支撑地板。建筑检查发现两面承重墙有活跃白蚁，起居区地板有35mm的下沉。改造前修结构就要$45,000-$60,000——再加上$85,000的改造费用。总翻新过$140,000，摧毁了回报率方程。

四个案例的教训：一定要在买之前带有资质的建筑商和Building Surveyor去看房。不是之后。之前。检查费$500-$800。错误的代价是$20,000到$60,000。

"有客户打电话来哭，因为他们买了房子准备改造却发现做不了，"Joey Don说。"每一次问题都是可以在检查阶段发现的。他们只是没带对的人去看。"

完整数字

以下是Brook Street的完整投资明细。

购入：

• 购买价：$880,000
• 印花税（stamp duty）（5.5%）：约$47,300
• 法律/过户：约$2,500
• 建筑检查和虫害检查：$600
• 买家中介费：$16,800
• 总购入成本：约$947,200

翻新：

• 内部改造（4单元）：$84,000
• 1b合规项（DDA、标识、报警器）：约$8,000
• 安全检查（燃气、电气、烟雾报警器）：约$1,000
• Building Permit：约$3,500
• 总翻新成本：约$96,500

全部投入：约$1,043,700

收入：

• A单元（两居前）：$400/周
• B单元（三居东翼）：$430/周
• C单元（studio）：$350/周
• D单元（后院）：$320/周
• 合计：$1,500/周 = $78,000/年

年度支出：

• 贷款利息（$704K按80% LVR，4.5%只付利息）：约$31,680
• 物业管理（多租户8.9% + GST）：约$7,640
• 市政费：约$3,100
• 水费：约$1,500
• 保险：约$2,600
• 维修储备：约$3,000
• 地税（land tax）（个人名下）：约$2,400
• 议会注册+年检：约$1,500
• 总支出：约$53,420

净现金流：每年约$24,580正 2

也就是每周$473进你口袋。在大约$240,000的现金投入（20%首付+印花税+翻新）上，现金回报率10.2%。你没看错。两位数。

折旧抵扣每年还能省$4,000-$6,000的税，进一步提高税后实际回报。

这不是常态。Melbourne住宅房产10%的现金回报率是例外。它之所以存在，是因为rooming house改造处于一个大多数投资者、中介和物管都不知道怎么操作的知识盲区。回报高是因为进入壁垒高——不是资金壁垒，而是知识和执行壁垒 7。

可以复制吗？（找对房产，可以）

我直说。我看过的每100套评估rooming house潜力的房产里，大概8-10套有正确的布局、地块面积、分区、侧面通道和结构完整性的组合。这8-10套里，扣除翻新成本和合规要求后大概5-6套在经济上成立。

也就是5-6%的命中率。这意味着你需要看很多房子。意味着你需要一个建筑商、一个Building Surveyor和一个懂多租户的物管——在你开始之前就需要，不是之后。

能做的房产有这些共同特征：

• 土地：700+平方米，18m+前宽
• 侧面通道：至少一侧3m+
• 布局：天然分割点加集中湿区
• 分区：GRZ（不是NRZ，不是带限制性覆盖区的RGZ）
• 结构：实心砖或双砖，无活跃虫害，无明显沉降
• 后面通道：巷道或地役权供第四单元独立入口 [1]

如果你的房产六项全勾，改造大概率成功。缺哪怕一项，风险就急剧上升。

Brook Street六项全勾。这就是为什么它每周产$1,500。那四套失败的各自缺了一两项——但那就够让交易告吹了。

这个策略管用。但只在房产配合时才管用。永远先带你的建筑商去看，再带你的支票本去。