我实拍了自己$660K的投资房。周租$1,200。

每周$1,200。

这是我那套$660,000的房子每周入账的数字，$150,000改造之后。我现在穿着房东标配——短裤和人字拖——站在车道上，因为有个租户在家我进不了他那间拍摄。没事。不管我穿什么，租金照样到账。

我在Melbourne东南买的这套房，700平方米的地块。光土地就比我买整套房的价格值钱——这正是我们帮每个客户猎寻的那类deal。但魔法不在购买。在交割之后发生的事。

让我带你走一遍$150K改造的每一块钱花在了哪，以及每个租户单元赚多少。

改造前的房子

标准80年代砖贴面。三卧一浴，单车库，后院平坦、侧面通道宽度超过3米。就是那种在realestate.com.au上被刷过去的房子，因为照片拍出来实在不好看。

我花$660,000买的。当时同条街类似的房子成交价$650K到$700K之间。价格没什么特别的。特别的是700平方米的地块带开发潜力——推掉可以分成两块甚至三块地。这个未来期权就嵌在土地价值里 1。

但我不打算现在分地。先要现金流。翻新方案的设计目标是在保留土地未来开发价值的同时，最大化租金收入。

$150,000花在了哪里（每一块钱）

以下是明细。不四舍五入，不藏成本。

前屋改造：约$75,000-$80,000 主屋用认证防火墙分成两个独立租户单元。不是石膏板隔断——是符合BCA要求的正规防火等级隔墙。这一点我怎么强调都不过分：如果你随便糊一面石膏板墙就叫它一天，万一着火你要承担无限个人责任。房产在你名下的话是无限的 2。

一边变成了三居室单元。另一边新增了厨房、浴室和独立入口。两边合计周租：$800。

后院单元改造：约$50,000-$55,000 后院有两个小建筑——各约8-10平方米。之前没法用。我们给每个加了小厨房和浴室，接上了现有的下水管线（谢天谢地下水管在后边界不在地块中间穿过）。每个单元现在周租$200。

文件和合规：约$20,000 建筑许可、测量师费、消防安全认证、电气合规、水管验收。这是没人提但你不能跳过的成本。我们请了Building Surveyor确保一切合规——一个产权三份租约，这是Victoria不触发Rooming House注册要求的法定上限 2。

总投入：约$150,000。 总租金收入：每周$1,200（前屋$800 + 后院$200 + $200）。

"我花了$150K创造了每周$1,200的租金收入，基础是一套$660K的房产，"PremiumRea联合创始人Joey Don说。"翻新不到三年就回本了。之后就是纯现金流——每年大约$62,400毛收入。"

让会计露出微笑的回报率计算

总投入：$660,000购入 + $150,000改造 = $810,000。 年租金：$1,200/周 x 52 = $62,400。 毛回报率：7.7%。

在7.7%毛回报率和投资房只付利息贷款约6.4%的利率下 3，我还没想税务抵扣就已经正杠杆了。持有成本——地税（land tax）（$2,000）、市政费（$2,000）、水费（$650）、保险（$1,500）、维修（约$1,500）——合计约每年$7,650 4。扣除持有成本后的净运营收入约$54,750。

按原始购买价80% LVR贷款（$528,000，6.49%只付利息），年利息$34,267。每年口袋里剩大约$20,483。正现金流。在投资房上。在Melbourne。

对比一下正对面的房子。同年代、差不多的买价，传统单租户出租。他的租金：$600每周。按$810K总投入（假设也做了点基础装修）的毛回报率：大概3.9%。

同一条街。外观一样的房子。两倍的租金。差别就在改造。

我故意没做的事

我没有向水电公司申请独立水表和电表。那要花$20,000-$30,000而且会触发第二套市政费 5。我安装了内部子表（读数器），总共大约$2,000，采用"包水电"的出租模式。租户付的租金稍高，已经包含了平均水电成本。简单、合法、更赚钱。

我没有改变主建筑的外部轮廓。没有加建、没有二层、没有对前立面做结构改动。这让改造保持低调，避免触发Planning Permit——只需要Building Permit 2。

我没有在装修品质上过度投入。厨房是功能性的IKEA级别，不是石英石台面。SPC地板$62每平方米，不是工程硬木 6。Dulux油漆选的Builder's White。付$200每周租studio的租户不期望大理石。他们期望干净、功能齐全、暖和。他们得到的就是这些。

还有一个让人意外的细节：我把价格定在了市场价以下。那些studio单元推一推大概能租到$250。但我的策略一直是一样的——快速出租、定价偏低，让租户因为找不到更便宜的而永远不走。低空置胜过高租金。每次都是。

合规的现实（别跳过这段）

Victoria允许单个住宅产权上最多三份租约，不需要Rooming House注册 2。我这套房正好三份租约：前屋三居室单元一份（防火墙两边在一个安排下），后院两个studio各一份。再多一份就要注册为Class 1b建筑，那就带来DDA无障碍要求、防火出口、残疾人厕所和议会检查。

两个前屋租户之间的防火墙是最重要的结构元素。必须有防火等级，必须由Building Surveyor认证。Building Surveyor还为后院单元签发了Occupancy Certificate。没有OC，你不能合法出租 7。

安全检查不可商量。电气安全检查每两年一次。燃气安全检查每两年一次。烟雾报警器年检。总费用：每轮大约$500-$650 7。我们预授权$300-$500给工人，如果检查中发现小问题就当场修好，而不是再约一次$150的复检费上门。

每个工种低于$10,000的翻新不需要在VBA正式申报 2。我们用不同的承包商——电工、水管工、橱柜师傅——每个开票都在这个门槛以下。完全合法，完全合规。

"合法rooming house改造和非法分割之间的差距大约是$20K的合规成本和一个Building Surveyor，"Joey Don说。"跳过这步你就背上了无限责任。任何金额的租金都不值得冒这个险。"

我还会再做吗？

已经做了。三次。

这个公式在你从对的房产起步时是管用的：600+平方米、平地、侧面通道超3米、下水管在边界而非穿过中间、房屋布局本身就适合内部分隔。不是每套房都合格——我们看的房子里大概十五套里有一套具备这类改造的好骨架。

对面邻居的房子外观跟我的一模一样，每周收$600。我收双倍。唯一的区别是$150K的策略性翻新加上愿意管理多租户。

比单租户多花精力吗？是的。四户人共用一条下水管线会更频繁出问题吗？偶尔。值不值每年多$31,200的租金收入？

这个问题根本不公平。当然值。

如果你手上有一套600+平方米、布局合适的房产却只做单租户出租，你在白白浪费钱。不是一点点，是很多。周六开车经过你的投资房，看看后院，问问自己：那片空间能赚多少？

答案可能改变一切。