还没开门,就收到了 26 份租赁申请。这就是现在 Melbourne 东南区的样子

那天是圣诞节前一天。

我们有三位物业经理在现场。看房还有八分钟才开始。可街上已经停满了车。

等我们打开前门的时候,系统里已经躺着 26 份租赁申请。26 组人,迫切地想把头顶的一片屋檐锁定,连房都没进就愿意填表单、交工资条。

邻居出来问我们是不是在搞拍卖。

不是。我们是在以每周 $1,300 的价格出租 Melbourne 远东南区一套改造过的房子。需求凶猛到什么程度?即便是圣诞前夜——这个时间点整个澳洲都在开啤酒、包礼物——还是有人排在街上等着进门看房。

每周 $1,300 从里面看是什么样

这是一套大约 700 平方米地的标准独立屋。外表一点不扎眼。砖贴面,估计是 80 年代末建的。那种你开车经过根本不会多看一眼的房子。

我们把它改造成了三个独立的生活空间。三户人家,各自有独立的入口、厨房和卫生间。

第一户:三房,$470 一周。 第二户:两房,$460 一周。 第三户:一房,$385 一周——水电网全包。

总周租金:$1,315。

改造成本不到 $100,000。买入价约 $900,000,毛回报率 7% 以上 1。而 Melbourne 市场平均回报率大约 3%,这个数字一摆出来就让人转头。

不过回报率是一回事。我真正想聊的是那场看房现场发生的事。因为需求这个故事,比任何一份回报率计算都更能告诉你市场的走向。

为什么队伍一直排到街尾

Melbourne 远东南区——Narre Warren、Hampton Park、Cranbourne、Berwick——空置率在 1.5% 以下 2。那已经不是「偏向房东的市场」。那是一个让租客寸步难行的战区。

空置率低到这个程度,每一套像样的房子都会被围攻。但「常规看房」和我们那天经历的场面,还是两码事。Narre Warren 一套普通三房独立屋,一场看房能吸引 15 到 20 组人。我们的房子稳定拉到 30 组以上。

为什么?

因为我们装修的标准,在一个大量被房东忽视的投资房充斥的市场里显得格外突出。新刷的漆。新铺的 SPC 地板(安装价约 $62 每平方米)。功能完好的现代厨房。通风合格的干净卫生间。每个门上都有防盗锁。起居空间里有可用的取暖器——最低 2 星能效评级 3。

听起来很基础。确实基础。但你会被很多房东连维州最低租房标准都懒得达标这件事震惊到。他们的房子挂牌挂三个星期。我们的房子 14 天内就租出去 4。

「只要你装修到一个租客真的愿意住进来的标准,你就不用拼价格,」PremiumRea 联合创始人 Joey Don 说。「你拼质量。空置率 1.5% 的市场里,质量每次都赢。」

在看房现场和租客聊天学到的事

我会亲自到场。不是为了扮演房东——是为了听。

和每一位潜在租客的对话都会给我反馈,然后喂进下一次改造的设计里。这一次我捞到这些:

停车比你想的重要。被问得最多的问题不是租金、押金或合同条款。是停车位在哪里。我们买房之前就想过:前户用车库,后户从侧门进来停在车道上,中间那户停街上。要是没提前想清楚,我们可能就因为一个停车位这种琐事,丢掉一堆申请人。

小卧室不是致命伤。第三户里有一间卧室很紧凑——大约 2.5 米乘 3 米。一对带小孩的夫妻走进去立刻说「这是给孩子的房间」。后来我们在设计里都会刻意留一间更小的房,按书房或儿童房定价。人们会为自己能想象出的用途付钱。

挑剔的租客是红旗。有位女士在一扇推拉门的缝隙那里盯了五分钟。另一位在挨个检查插座。这种租客,等搬进来之后,会在周日晚上 11 点为了一块踢脚线的划痕发维修单。我们筛选的时候会把他们标注出来。一个人还没搬进来就这么较真,搬进来之后管起来绝对是噩梦 5。

反馈闭环是真实存在的。我听到一句关于空调位置的话,直接改写了接下来两个项目里装机位的决定。我注意到租客本能地会往自然光最足的那间房走——验证了我们偏好朝北起居空间的方向。这些东西你在 Excel 里看不到。你是站在走廊里听陌生人聊他们在乎什么学到的。

我们怎么把 26 份申请筛到 3 户租客

有 26 份申请听起来很奢侈。从某个角度看确实是。但「多」不等于「好」。我们的筛选流程刻意粗暴。

先看财务稳定性。工资条和银行流水必须看。租金与收入之比要在 20% 到 30% 之间 5。如果一个人拿到手的 40% 都在交租金,任何一笔意外开销就足以让他拖欠。以 Centrelink 为主要收入来源的申请人,我们会明确拒绝——不是因为他们不好,而是数字撑不起房东的现金流安全。

通过 TICA 和 Equifax 跑背景调查。任何被驱逐、拖欠、VCAT 判决的历史,自动刷掉。我们愿意为专业筛查软件付费,因为免费版的漏太多。

核对 references。不是发邮件——是打电话。我们会致电上一家物业经理和当前雇主。书面推荐函不能验证,就一文不值。

像这种多户改造房,我们还多加一层。避免把容易冲突的租客安排在一起——快要生孩子的夫妻不能和一个需要白天睡觉的轮班工作者住隔壁 5。

内部打分系统会给双职工家庭加分,给养宠物的申请人扣分(维州法律不允许直接拒绝宠物——我们的做法是在租约里加清洁与损坏条款 6)。

26 份申请里,大概四到五份能通过全部标准。我们把最顶尖的候选名单和推荐意见一起呈给房东,由房东最终拍板。

这对那些还在观望的投资人意味着什么

我收到过不少「还在研究」的消息。想再看一轮数据。想等利率动一动。想让谁拍胸脯担保 7% 的回报才肯掏钱。

这里就是你的数据。

圣诞前夜,Melbourne 东南区,一套每周租 $1,300 的房子,26 份申请。空置率在 1.5% 以下。看房还没开始,街上已经停满车。租客愿意预付几个月,就为了锁住一席之地。

这种事不会发生在一个疲软的租赁市场里。只会发生在需求结构性超过供给的市场里——人口增长、住宅审批受限、建造成本上涨,共同在成熟城区里造出一个永久性的宜居租房短缺 7。

这里是对你投资论点最关键的那部分。当你能在一套 $900,000 的房子上收每周 $1,300 的时候,持有成本就消失了。按揭利息、市政税(每年 $2,000)、水费(每年 $650)、保险(每年 $1,500)、物管费——全部由租客买单。还绰绰有余 8。

「200 多笔交易做下来,我可以告诉你:跑得好的房子不是最漂亮的那些。是高需求城区里设计得当、租客队伍绕街排一圈的那些。」PremiumRea 联合创始人 Joey Don 说。

你不必相信我。周六早上开车去 Narre Warren 看一场真实的 open inspection,自己去数车、数人。数完再告诉我租赁市场疲软。