怎么让租客(合法地)替你把整笔房贷还掉

「在 Melbourne 你永远找不到一套租金能盖住房贷的房子。」

这句话我每个月至少能从会计师、贷款经纪、某个「房产专家」嘴里听到一次。每一次我都会掏出手机,打开投资组合面板,给他们翻出一串房子——租金不仅盖住房贷,什么都盖:本金、利息、地税、保险、管理费。盖完之后业主口袋里还剩下一年四五千块。

这不是魔法,是算术。具体来说,是「用对的价格买对的房子,然后做一两件大多数投资者根本不考虑的事」的算术。

公式:毛回报率 6%,低于这个数就别折腾

在 Melbourne 当前的利率环境下,一套房产的毛租金回报率大约需要达到 6%,才能在 80% LVR(贷款价值比)、约 6% 利率的前提下,覆盖全部持有成本 1。

Melbourne 独立屋的市场平均水平是 2.5% 到 3% 2。一上来你就得把平均投资者的回报翻一倍。这听起来不可能,直到你弄懂那三根杠杆。

杠杆一:低于市价买入。 我们大约 30% 的成交来自内部房源(off-market)——从不上 Domain、也不上 realestate.com.au 的房子 3。off-market 的成交价通常比同一套房子上拍卖会低 5% 到 10%。一套 $700,000 的房子,那就是买入时就省下 $35,000 到 $70,000。

杠杆二:表面装修抬高租金。 花 $13,000 做刷漆、铺地板、换配件,周租金能从 $420 抬到 $580——涨幅 38% 4。同一套房子,回报率从 3.1% 变 4.3%。

杠杆三:加一条现金流管道。 这一根是乘数。一个 30 平方米的 granny flat(副住宅),造价 $110,000 外加 GST,每周多收 $370 到 $390 5。和主屋合起来,一套成本 $700,000 加 $110,000 建造费的房子,总租金到每周 $950。毛回报率:6.1%。

一套真实的正现金流项目长什么样

我拿上个季度的一单实操讲给你听。

买入价: $710,000(off-market,无条件 offer) 土地面积: 635 平方米,侧边车道 3.4 米 原租金: $430 一周(毛回报率:3.1%)

步骤一——表面装修: $14,500

• 全屋重刷:$6,200
• 全屋 SPC 地板:$5,800
• 新灯具和厨房把手:$1,200
• 专业清洁和小型园艺:$1,300

结果: 新租金 $590 一周(毛回报率:4.3%)

步骤二——建 granny flat: $115,000 外加 GST

• 30sqm 一房一卫,带小厨房
• 审批之后施工 3 个月
• 独立电表:$800

结果: granny flat 租金 $380 一周

总周租金: $970 总投入: $710,000 + $14,500 + $115,000 = $839,500 总投入毛回报率: 6.0% 年持有成本(6% IO 只付利息、地税、保险、PM 管理费):约 $46,200 年租金: $50,440 年结余: +$4,240

「我们不买已经是正现金流的房子。我们买有潜力做成正现金流的房子——然后动手把它做出来。这中间的区别就是全部。」Joey Don 说。

$4,240 的结余不会让任何人发财。但它意味着这套房子自己养活自己。业主的工资里没有一分钱被抽走。财务上不紧张。一笔安安静静地自我复利的资产,自己掏钱养自己,同时土地在不断增值。

三个会把正现金流杀死的错误

错误一:买贵了。 买入时每多付 $10,000,大约会让你的回报率下降 0.08%。多付 $50,000,回报率被啃掉将近半个百分点——差不多就是正现金流和负现金流之间的那道线 6。

错误二:装修过度投入。 $6,200 的刷漆能抬租金。一套 $700,000 房子上砸 $25,000 的厨房装修呢?Cranbourne 的租客不会为石英台面买单。他们在意的是干净、好用、看起来现代。每一块装修费的年化产出至少要 $1.50 的租金。做不到就别做。

错误三:选错了建 granny flat 的地块。 你需要 550 平方米以上的地,以及一条宽过 3 米的侧边车道,方便吊车进出 7。我见过投资者专门为了加 granny flat 买房,结果买完才发现车道只有 2.7 米。就差 30 厘米,整个现金流策略当场报废。

出 offer 之前先量尺寸。不是出 offer 之后。

这真的算被动收入吗?

说实话,不算。

在收购和装修阶段——大约三到六个月——你是积极介入的。谈价、协调装修、盯 granny flat 施工、两套房分别找租客。

之后呢?一位称职的物业管理会收 5%-7% 的租金来处理日常事务。你每季度看一次报表、批 $500 以上的维修、每年签一次续租合同。

这大概和持有一个股票组合差不多被动——活不是你干的,但你得盯着。

区别在于,你的股票组合不会一边每周给你 $970 的租金、一边让土地持续增值。房产会。租金盖住房贷之后,这台机器就开始自己转。