乡镇 vs 首府城市:40 年数据我亲自算过了

应该在乡镇买,还是在首府城市买?这个问题一直在我邮箱、晚餐桌和每一个房产论坛上反复出现。大多数人给的答案——「看情况」——技术上没错,实际上没用。

我给你一个不太外交的答案。对绝大多数投资者来说,乡镇比首府城市差。不是差一点,是差很多。数据跨越四十年,很难反驳 1。

但——这一点很重要——有一些特定情境下乡镇投资是合理的。这些我也会讲。因为一刀切的断言跟坏投资一样危险。

40 年记分板:1979 年投入 $100,000

Bloomberg 发布过一份数据集,按位置类别追踪澳洲房产在 40 年里的回报。结论一点都不含糊。

1979 年在首府城市房产上投入 $100,000,今天大约值 $1.1 million。同样的 $100,000 投到乡镇房产上,今天大约是 $650,000 2。

首府城市差不多是乡镇的两倍。四十年的复利差距巨大——因为选错位置类别而失去的财富大约是 $450,000。

首府城市相当于年复合增长 6.1%,乡镇大约 4.7%。1.4 个百分点的差距单看任何一年都不多。但复利是冷酷的。几十年下来,年增长率上的小差距会产生天差地别的结果。

我已经听到反驳了:「但是 Yan,乡镇租金回报率更高啊!」这部分对。一些乡镇提供 5-6% 的毛回报率,而首府城市平均 3-3.5%。但即便把更高的租金收入算进去,总回报——资本增值加租金回报——长期来看仍然偏向首府城市 3。

原因很简单。租金回报给你的是收入。资本增值给你的是财富。把重心放在收入、牺牲财富的投资者,最后拿到的是一个现金流正向但二十年没什么增值的组合。这种模式我见过好几十次。

乡镇为什么跑输(关键在人口波动)

跑输不是随机的。乡镇落后于首府城市有一个结构性原因:人口稳定性。

首府城市经济多元。墨尔本有金融、教育、医疗、科技、制造、专业服务、政府。一个行业收缩,其它行业吸收一部分被挤出的劳动力。就业多元化,人口基础就稳定 4。

乡镇相反,常常依赖一两个行业。Moe 靠发电;Ballarat 靠服务业和公共部门就业;西澳的矿业城镇——Port Hedland、Karratha、Newman——完全被资源周期绑定。

这些行业景气时,人涌入。住房需求飙升,价格跳涨,投资者追着回报进来。一段时间里看上去很棒。

然后周期翻转。矿缩,电厂关,大雇主重组。人离开。住房需求掉,价格崩——不是温柔地,是硬摔。西澳矿业城镇 2014-2017 年是最极端的例子。巅峰时 $800,000 的房,四年后换手价 $250,000 5。

这种波动摧毁财富。即便你能在底部买、顶部卖——没几个人能持续做到——扛过 60-70% 的回撤在情绪和财务上的压力,多数投资者根本承受不了。

首府城市房产不会产生这种剧烈的摆动。现代以来墨尔本最糟的一次回撤,是 2018-2019 年从峰到底的 10-12%。不舒服,但不是灾难。

疫情期间的扭曲(现在正在退潮)

2020 到 2022 年间,乡镇房产经历了一次代际级的繁荣。远程办公政策让收入和物理位置脱钩。一个在墨尔本年薪 $150,000 的软件开发工程师突然可以住在 Daylesford 或 Torquay,以墨尔本一半的价格买房,把差额放进口袋。

多年平稳的乡镇十八个月内价格跳涨 30-40%。媒体狂欢。社交媒体影响者宣布乡镇投资是「聪明钱」的玩法。房产推销员一夜之间开起了聚焦乡镇的买家中介公司 6。

人性如此——追已经涨过的——一波投资者在高位进场,按趋势会延续的假设买入。

趋势没延续。远程办公政策部分回撤。很多雇主现在要求每周三到四天回办公室。回流首府城市的人口流动已经开始——维州尤其明显,从州际净流出转为净流入 7。涨了 30% 的乡镇,在异常需求退去后,价格正在走软。

这就是乡镇投资的核心问题:繁荣是真的,但是暂时的;萧条也是真的,而且常常更长。如果你能完美地掌握入场和退出的时机——在乡镇周期底部买、两三年后顶部卖——你能拿到出色的回报。但那不是投资,那是投机。我如果想做两三年期的投机,我会去买股票或加密货币,流动性比住宅房产好几个数量级。

乡镇真的合理的时候(以及对什么人)

我不是一刀切反对乡镇房产。有一些特定情境下,它是理性选择。

资金有限的 SMSF 组合。 如果你在用 SMSF(自管养老金)买房、余额 $150,000-$200,000,购买力有限。Ballarat 或 Bendigo 一套 $450,000 的房,30% 首付做得到。墨尔本 $700,000 的独立屋 30% 首付不够。SMSF 规则还禁止借款用于装修或结构改动,所以你需要不改动也能给出可接受回报的房产。一些较大的地区中心——Geelong、Ballarat、Bendigo——恰好符合这个画像,回报率 5-6%,空置率低于 2% 8。

经验型投资者的组合分散。 如果你已经在墨尔本持有六七套房、组合高度集中,加一套乡镇房产可以增加组合整体波动性,反直觉地改善风险调整回报。这是进阶组合构建,完全不适合刚买第一套或第二套投资房的人。

积累期的现金流稳定。 如果你在搭建组合,现有房产是负扣税的,一套 5-6% 回报率的乡镇房能给你足够的现金流缓冲,让你扛过利率周期持有增长型都市资产。我们给客户在 Geelong 的 Norlane 和 Corio 做过这种配置——$400,000-$450,000 购入,$600/周租金,从第一天起完全覆盖月供 9。

但在这三种情况下,乡镇都只是一个战术配置,策略主心骨仍然在首府城市房产上。它是配菜,不是主菜。

墨尔本东南走廊:增长和回报率共存的地方

我一直回到墨尔本东南——Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren、Berwick——的原因,是这里解决了乡镇投资者真正想解决的问题。

多数人买乡镇是因为想要更高租金回报率和更低入场价。合理。但这两样你不用离开墨尔本就能拿到。

在 Hampton Park 买一套 $590,000、600+ 平方米地块的房,由我们的内部团队翻新,每周租 $850,毛回报率 7% 以上。比大多数乡镇都高。而且资本增值是被墨尔本的人口基础、经济多元和成熟 suburb 真实的土地稀缺性撑住的 10。

我们在 Optima 的方法是:在供给受限的 suburb 里买「地主导」的房产——至少 80% 的价值在土地上——然后通过策略性装修在物理层面上改造租金潜力。$13,000 的轻度改造(新地板、刷漆、房间重新布局)能把租金从 $550/周推到 $950/周。$60,000-$80,000 的改造能造出独立居住单元,合计每周 $1,000-$1,200 租金 11。

这在乡镇做不到。租赁市场不支持,租客池不够深,资本增值轨迹也不足以让装修的资本投入划算。

四十年数据很明确:首府城市房产在总回报上跑赢乡镇。但即便在首府城市内部,suburb 之间也有巨大方差。框架不是「买在墨尔本」,而是「买在墨尔本对的地方、对的价位、对的物理特征,再主动提升租金回报率」。

这就是专业房产投资和被动投机的分界。也是为什么在 350 多笔交易中,我们一直能在同一项资产上同时交付增长和回报率——乡镇房产长期看做不到这一点。