我对同一个 suburb 比对了 REA 和 Domain 的数据。差了 $147,000

在 realestate.com.au 上调出任意墨尔本 suburb,记下中位房价。再打开 domain.com.au,同一个 suburb,数字不一样。有时差得离谱。我上周查了十二个 suburb,两个平台的平均差距是 $83,000,最大一处差 $147,000——同一个 suburb,同一个季度。

这不是微小的统计波动。$147,000 的中位价差距,足以让一个 suburb 从「可负担」变成「过热」。它能彻底改变一个投资者的收购策略。而数以百万计的澳洲人正在基于这样的数据做财务决策,从不质疑。

我是精算师出身。进房产行业之前的职业生涯一直在搭财务模型、对数据集做压力测试。当我看到两个权威来源对同一个指标报出差距巨大的数字时,我的专业反应不是挑一个自己更喜欢的——而是搞清楚它们为什么不同,然后判断其中哪一个(或者哪个都不算)靠得住 1。

来看看我找到了什么。

REA 和 Domain 为什么显示不同的中位价

短答:它们用不同的数据集、不同的方法论、不同的时间段。

REA Group(运营 realestate.com.au)主要用自己挂牌平台的数据,辅以 Australian Property Monitors(APM)网络的数据。Domain Group(Nine Entertainment 旗下)用自己挂牌平台的数据,辅以 Domain Research 数据和州政府地契登记数据 2。

两家都拿不到 100% 的房产交易数据。一笔只挂在 REA 的成交可能不会出现在 Domain 的数据里,反之亦然。私售、off-market 交易以及小型独立中介的成交,两边可能都不出现。

方法论上的差异又叠加上去:

中位价计算周期。 REA 通常给出滚动 12 个月中位。Domain 有时用季度,有时用滚动 12 个月,取决于具体报告和 suburb。滚动 12 个月能平滑季节波动,但对市场快速变化反应慢。季度数字响应更快但也更不稳定,尤其在交易量小的 suburb 里。

纳入标准。 REA 在部分 suburb 层级报告里把公寓、联排、独立屋放在一起,在另一些里又分开。Domain 在中位价计算里对房产类型分得更干净。如果一个平台在一个以独立屋为主的 suburb 里把一批公寓成交也算进去,中位价会降;另一个把这些公寓排除,中位价就会更高 3。

数据滞后。 来自州地契登记的成交数据需要 6 到 12 周才可用。两个平台都用自家挂牌数据和中介上报的成交价来补这个空档。中介上报数据快,但可靠性差——中介有动机去报某些价格、延报另一些。

结果是:两个平台,两个数据集,两个数字。绝对意义上哪一个都不算错。两个都不完整。

十二 suburb 测试(数字告诉我们什么)

我选了十二个 suburb,覆盖墨尔本东南与东部走廊——Optima Real Estate 在 350 多笔交易里最活跃的区域。对每一个 suburb,我在同一天记录了 REA 和 Domain 报的独立屋中位价。

| Suburb | REA 中位 | Domain 中位 | 差距 | |--------|-----------|---------------|-----| | Cranbourne | $545,000 | $518,000 | $27,000 | | Hampton Park | $530,000 | $492,000 | $38,000 | | Narre Warren | $620,000 | $585,000 | $35,000 | | Berwick | $725,000 | $690,000 | $35,000 | | Frankston | $615,000 | $580,000 | $35,000 | | Boronia | $705,000 | $672,000 | $33,000 | | Ringwood | $880,000 | $825,000 | $55,000 | | Glen Waverley | $1,420,000 | $1,273,000 | $147,000 | | Mount Waverley | $1,180,000 | $1,095,000 | $85,000 | | Doncaster | $1,150,000 | $1,020,000 | $130,000 | | Mooroolbark | $695,000 | $648,000 | $47,000 | | Kilsyth | $680,000 | $640,000 | $40,000 |

规律很清楚:价格越高的 suburb,绝对差距越大。Glen Waverley 的 $147,000 和 Doncaster 的 $130,000 最突出。但即便在 Hampton Park、Cranbourne 这样的可负担 suburb,差距也在 $27,000 到 $38,000——对总预算可能只有 $600,000 的买家来说,已经是实质性的金额 4。

按百分比看,差距在 4.5% 到 12.7% 之间。这不是统计噪音,这是同一个市场的两幅不同图像。

到底该相信哪一个?(都不完全可信)

作为专业分析房产数据的人,我给你一个诚实的判断。

别把任何一个平台的中位价当作 suburb 的最终价值。把它们当作你自己分析的起点。

suburb 层级定价最可靠的数据来源,是维州政府自己的地契办数据,可通过 LANDATA 访问。每一笔完成交割的成交价都被记录下来。数据慢(落后实时 6-12 周),但全面且准确 5。

对于还没交割的最近成交,最可靠的来源是 selling agent 上报给 REIV(维州房地产协会)的合同价。拍卖清空率和周度销售报告都以 REIV 数据为基础。它不完美——中介会延报——但它比 REA 或 Domain 背后的数据更标准化。

在 Optima,我们维护自己的可比成交数据库。每一套我们看过的、竞标过的、买下的房子——价格、土地面积、状况、日期——都进到内部数据库。我需要知道 Hampton Park 某条街某套房的真实价值时,我不看 REA,也不看 Domain。我看我们自己的数据库,里面是我们亲自看过的房子的真实成交数据 6。

这是一家在集中地理区域运作的买家中介的优势。在墨尔本东南和东部完成了 350 多笔交易之后,我们在街道层级的数据比任何全国性平台发布的都更细、更及时。

但不是每个人都有自建数据库。普通买家该怎么办?

做决策前核实 suburb 数据的四个步骤

这是我建议每一位客户和每一个向我问房产数据的观众走一遍的流程。

第一步:至少交叉核对三个来源。 查 REA、Domain 和 CoreLogic。三家中位差在 $20,000 以内,就可以对这个区间有合理信心。有一个明显偏离,先搞清楚原因再用。

第二步:查交易量。 年成交 200 套算出的中位是有统计意义的;年成交 30 套算出的中位,波动大、可能误导。REA 和 Domain 都会显示每个 suburb 的年交易数。低于 50 的,对中位价要极度谨慎 7。

第三步:看具体可比成交,而不是只看中位。 中位告诉你市场的「中间」。但房子不是同质的。Hampton Park 的 $600,000 中位里既包括 700 平方米地块上的精装四卧,也包括 400 平方米地块上未翻新的三卧。区间可能是 $480,000 到 $750,000。你得找出跟你在看的那套房可比的具体房产,比较那些具体可比品的真实成交价。

第四步:跟本地中介聊聊。 打电话给两三家在这个 suburb 活跃的 selling agent。问问现在的成交价,问问最近的 off-market 交易。中介对实时市场的掌握比任何数据库都好,因为他们每周都在谈那些还没进数据的单子 8。

这个流程需要两到三个小时。对一笔涉及 $500,000 到 $1,000,000 债务的决策,两个小时的数据核实不是可选项,而是最低标准。

坏数据如何导致坏决策(一个真实案例)

去年有一位准客户联系我们。他研究墨尔本 suburb 已经六个月,主要数据源就是 REA。他从 shortlist 上划掉了 Hampton Park,因为 REA 显示中位价逼近 $550,000,他觉得相对周边太贵。

我们用真实成交数据自己跑了一遍分析。Hampton Park 500 平方米以上地块独立屋的真实中位接近 $510,000——与 Domain 较低的数字以及我们自己的交易数据一致。REA 那个较高的数字是被少量更大地块和翻新过的房产(成交价 $600,000 以上)拉高的。

他因为只看一个数据源,把墨尔本东南最具性价比的 suburb 之一从搜索里删掉了。Hampton Park 是我们完成过大量交易的地方,600 平方米地块的房子价格可以低于 $600,000,轻度翻新后每周租金 $850。是少数几个能让标准住宅独立屋实现真正正现金流的 suburb 之一 9。

这位客户最终在 Hampton Park 买下了房子。到现在房产已经增值约 $60,000,租金 $820/周。要不是我们介入,他因为错的数据会完全错过这套房。

这不是专门批评 REA——Domain 的数据也有自己的盲区。重点是:只要你把任何一个数据源当作圣经,它就会误导你。

更大的问题:数据作为营销

我想让你想一件事。REA Group 和 Domain Group 不是学术研究机构。它们是上市的媒体公司。REA 市值超过 $15 billion。Domain 是 Nine Entertainment 的一部分。

它们的收入来自广告——主要是房产中介为挂牌订阅付费。它们的激励结构奖励 engagement:更多页面浏览、更多搜索、更多用户在平台上花更多时间 10。

我不是说它们故意操纵数据。但我是在说:它们的数据呈现是为 engagement 优化的,不是为准确性优化的。一个显示强劲涨幅的 suburb 点击量比停滞的 suburb 大得多。一条「中位房价创新高」的戏剧性标题,比一份对数据方法局限性的细致分析带来更多流量。

中位数本身是一种粗糙工具。它不告诉你价格的分布、住房品质、土地面积、趋势方向。两个中位价相同的 suburb 可能有完全不同的投资画像。

作为精算师,我花了很多年跟不完整、含噪、有选择性偏误的数据打交道。澳洲的房产数据这三点都占了。穿过噪音的路,不是找到那个「完美的数据源」——它不存在。路是用多个不完美的来源做三角定位,加上本地知识,再用真实可比成交去验证。

数据讲了一个故事。你要搞清楚这个故事是谁在讲,为什么讲。

「当有客户告诉我他知道某个 suburb 的价值,因为他查了 REA,我只问他一个问题:哪个 REA?那个报 $545,000 的,还是那个报 $518,000 的 Domain?同一个 suburb、同一个季度。如果你没法解释这个差距,你对数据的理解还不足以做投资。」——Yan Zhu