2020年Melbourne房产：别人在恐慌时，聪明钱在往哪走

RBA在2020年3月把基准利率降到了0.25% 1。澳洲历史最低。

大多数人看到的是危机应对。我看到的是住宅房产的结构性重新定价事件。

低利率在机制上做了什么呢？一个$600,000房贷在4.0%利率下月供$2,864。降到3.0%变成$2,530。每月省出$334。在Melbourne一百万个还房贷的家庭里，这就是每月$3.34亿澳元从银行利息支出流向消费、储蓄——或者关键的——额外的借贷能力。

这个额外借贷能力才是影响房价的关键。之前每月$2,864能供$600,000的贷款，现在同样的月供能供$680,000 2。市场里的每个借款人都凭空多了$80,000的购买力，一分钱额外收入都没挣。

把这个乘以整个买家群体。这不是预测。这是算术。

2020年三股力量的交汇

我不做市场预测。我不信任何声称知道12个月后价格在哪的人。我做的是识别为房价创造顺风或逆风的结构性力量，然后据此布局。

2020年中，三股力量正在交汇：

力量一：历史最低利率。 基准利率0.25%，可能通过量化措施进一步宽松。自住者浮动房贷利率2.5-3.5%。全面提升10-15%的借贷能力 1。

力量二：长期住房供应不足。 到2020年初，建筑审批连续下降18个月 3。同时Melbourne疫情前的人口增长率是2.5%每年——所有澳洲首府城市中最快的。即使考虑COVID相关的移民暂停，2018-2020年累积的供应不足大约代表了比人口增长所需少35,000套住宅。

力量三：家庭形成加速。 澳洲人组建家庭的速度比建房快。平均家庭规模几十年来一直在下降——从1980年的3.1人降到2020年的2.6人 4。平均家庭规模每下降一点，就意味着同样的人口需要更多的住宅。这是一个政府政策无法逆转的结构性需求驱动力。

单看任何一股力量都很显著。合在一起，它们创造了一种供需失衡，历史上这种失衡往往先于成熟城区5-10%年增长率 5。

不确定性究竟在哪

我不会假装2020年全是利好。不是的。两个重大不确定因素需要诚实评估。

不确定性一：COVID-19和移民关闭。 澳洲在2020年3月关闭了国际边境 6。海外净移民——贡献了澳洲大约60%的人口增长——降到了接近零。如果边境关闭12-18个月，驱动Casey和Wyndham等走廊住房需求的人口增长引擎会明显放缓。

但是——这一点很关键——2018-2020年积累的供应缺口不会因为移民暂停就消失。那35,000套缺失的住宅仍然代表着已经住在澳洲的人的未满足需求。即使没有额外移民，清理这个积压也需要2-3年。

不确定性二：就业和收入风险。 JobKeeper和JobSeeker补贴暂时支撑了家庭收入，但这些计划的退出将考验租户和房贷持有人的财务韧性。如果失业率到2020年底仍高于8%，租金拖欠会增加，部分强制出售会进入市场 7。

我的评估：这些风险是真实的但可控的。它们制造短期波动（12-18个月），不是结构性衰退。长期顺风——低利率、长期供应不足、家庭规模缩小——比短期逆风更强大。

聪明钱在不确定性中布局，而不是等不确定性消除之后。

具体往哪布局

Melbourne不是所有地方都能平等受益于这些力量。以下是我按价格段的思路。

$500K-$700K（东南成熟城区）： 这是最强的区间。Hampton Park、Cranbourne、Narre Warren、Berwick这个价格段的房产处于可负担性（大多数借款人都能供得起）、回报率（加建granny flat后组合租金超$800/周）和增长（Casey LGA的人口压力是结构性的不是周期性的）三者的交汇点。

一套Hampton Park $640,000的独立屋加$110,000的granny flat（副住宅），周租$850——总投入的毛回报率5.6%。在3.0%利率下，主屋贷款（$512,000，80% LVR）月供$2,159。月租：$3,683。扣除开支前每月正现金流$1,524 8。

这个安全边际意味着投资者可以同时承受2%的加息、4周空置和$5,000的维修账单，而不会有财务压力。

$700K-$1M（东区成熟城区）： Boronia、Kilsyth、Mooroolbark。更大的地块，有subdivision（分割土地）潜力。这些城区适合追求增长的高收入、长周期投资者。回报率较低（3.5-4.5%毛回报），但过去十年资本增值年均6-7% 9。

$500K以下（区域城市）： Geelong（Norlane、Corio）、Ballarat、Bendigo。从第一天起就正现金流，回报率5-6%。适合SMSF（自管养老金）购买或优先考虑收入而非增长的投资者。风险因素：市场更薄、流动性更差。

我目前把客户资金主要配置在$500K-$700K的东南区间。它有最好的风险调整后回报、最强的租赁需求和最多的开发灵活性。

我现在跟客户说什么

三句话。

第一：不要等底部。 房产的市场择时是傻瓜的游戏。光是交易成本（印花税（stamp duty）、律师费）就意味着你需要12-18个月的资本增值才能打平一次买卖的来回。如果你等房价跌5%，再等6个月"确认一下"，你在场外站了18个月——而租金在涨、利率在低位。

第二：为现金流买，不为升值买。 在不确定时期，现金流就是你的保护。一套周租$800的房产不管市场接下来12个月涨5%还是跌5%都能覆盖房贷。资本增值是锦上添花，不是必需品。如果投资从第一天起就能自给自足，你可以扛过任何低迷 10。

第三：锁定固定利率。 几家主要银行的两年固定利率在2.19-2.49%。这是史无前例的。$600,000的贷款锁定2.29%两年，月供$2,365。2017年同一笔贷款4.5%的月供是$3,040。你现在行动而不是等待，每月省$675。

低于3%的利率窗口不会永远在。RBA表态利率会在"较长时期内"保持低位，但央行语境下的"较长"是2-3年，不是永远。

现在布局。锁定利率。买正现金流的房产。其余的自然水到渠成。

我们团队在Melbourne完成了350+笔交易。在每个市场周期——2008 GFC、2011欧洲危机、2017 APRA收紧、2020 COVID——在合理价格买了优质资产并持有穿越噪音的客户都胜出了。每一次。

这个周期也不会例外。