房产投资有八步。大多数人只做了最后一步

我每周要跟几十位房产投资人对话。到现在为止,这些咨询加起来大概超过一千小时。从第一次入场的新手到手上拿着八套房的老手。从 24 岁的毕业生到 55 岁的外科医生。

那些在亏钱的人,身上有一个共同点。他们直接跳到了「买」这一步。他们找到一套房子,觉得看着顺眼,拿到了贷款预批,签了合同。完事。

但「完事」并没有完事。「买」不等于「投资」。「买」是一个八步流程里的第 8 步。如果你跳过了第 1 到第 7 步,那你不是在做房产投资。你是在用借来的钱赌房产。

下面我把完整的框架过一遍。

两种永远亏钱的画像

按我的经验,不赚钱的投资房大致分成两类。

画像一:内城公寓买家。 「我在 CBD 附近买了一套两房公寓。租金还行,但五年房价没动过。」这种人买的是一个没有土地成分、没有稀缺性、也没有开发空间的产品。物业费、strata levy(公寓楼层级费用),外加可能落到头上的外墙包层整改特别专项费,一起把租金吃掉。五年零增长,扣掉通胀之后实际上是倒退的。

画像二:郊区「买了再说」派。 「我在外郊区买了一套独立屋。每个月要从口袋里贴 $1,000,但我打算长期持有等增长。」这种人买房子的时候根本没算明白现金流。月供 $3,000。月租 $2,000。月亏 $1,000。五年下来,$60,000 的现金补贴。哪怕房子涨了 20%——比如 $700,000 买入、涨了 $140,000——扣掉持有成本、印花税以及最后要交的 CGT,净收益也就 $40,000–$50,000。五年总回报 7%。这个收益水平,他的储蓄账户都能给他,而且零风险。

两种画像犯的是同一个错。他们只做了第 8 步,跳过了第 1 到第 7 步。

八步投资框架

这是我们每一笔收购都会跑一遍的体系。没有例外。

第 1 步:战略定位。 在看任何一套房子之前,先回答这个问题:客户的目标是什么?为了抵税走负扣税?追正现金流?追资本增值?还是做开发?这个答案决定了城区类型、价位区间和装修策略。一位处在 45% 最高边际税率、要走负扣税的高收入者,需要的房子跟一位追求现金流的自雇人士完全不一样。

第 2 步:资产筛选标准。 我们定义一组硬性参数。最小 500 平米。土地价值占比 80% 以上。没有 SBO(洪水覆盖区)。没有 BMO(山火覆盖区)。没有穿过地块中央的 easement。没有一级 Heritage Overlay。砖贴面(brick veneer)或木板外墙(weatherboard),不要实心双砖墙。这些是硬门槛,在我们打开任何一条房源之前就筛掉了市场 70%–80% 的东西。

第 3 步:财务建模。 我们对每一套入围的房子都建一份现金流预测。买入价。印花税。装修成本。装修后预计租金。贷款结构(IO vs P&I,只付利息 vs 本息还款)。利率情境。折旧报告。年度持有成本。第 1、3、5、10 年的净现金头寸。如果在所有情境下账都算不通,就放掉。

第 4 步:出租策略。 买之前就要知道这套房子将来怎么租。整租?加一间 granny flat 做双户?做内部改造?rooming house?每种策略的回报率结构、管理复杂度和合规要求都不一样。这个要在下 offer 之前定,不是交割之后才想。

第 5 步:装修设计。 我们的装修和租赁团队在我们下 offer 之前就会去评估每一套入围房源。他们估装修成本、识别增值机会、确认预定的出租策略在物理上是否可行。一套在纸面上看着有戏、但侧边车道只有 2.5 米(太窄,吊车进不来)的房子,就直接把 granny flat 策略废了。买之前发现,比买之后发现好太多。

第 6 步:税务和所有权结构。 个人名下?共同持有?家庭信托?SMSF?结构要在合同签字之前定。买完再做调整会触发印花税和 CGT。我们会配合客户的会计师,根据他整体的税务情况来优化持有结构。

第 7 步:贷款工程。 IO 还是 P&I。固定利率还是浮动。哪一家银行。多少 LVR。通过 broker 还是直接跟银行的客户经理。是否要把这笔贷款的结构设计成尽量不占用将来下一笔的借贷能力。所有这些都要在拍卖举牌之前就解决。

第 8 步:购买和交割。 这是所有人以为就是全部流程的那一步。实际上它是最不重要的一步。如果第 1 到第 7 步都做对了,第 8 步只是走个形式。房子已经被验证、建模、设计、结构化、融资到位。交割只剩文书工作。

「一套投资房就是一门生意。如果你不会在没有商业计划、没有财务模型、没有人员安排的情况下开一家餐厅,那你为什么会在什么都没有、只靠直觉的情况下买下一个 $700,000 的资产?」——Joey Don,PremiumRea

常见问题

这个框架能套在我已经持有的房子上吗? 当然可以。按第 1 到第 7 步对已有组合做一次审计。如果你的出租策略不够优(明明可以做双钥匙改造却在整租),改。如果你的贷款结构是 P&I 而本该是 IO,做再融资。把框架回贴到已有资产上,通常能每年多捞回几千澳元现金流。

完整的八步流程要多长时间? 从初次咨询到交割:通常是 3–4 个月。建模、筛选和结构化阶段大约 4–6 周。房源搜索和谈判 4–8 周。交割通常是 60–90 天。交割之后我们立即启动装修,目标是装修完成后 3 周之内把房子租出去。

我的预算做不起装修怎么办? 从只做表层翻新($10,000–$15,000)的整租起步。用 12–18 个月积累资本增值和租金收入,然后做一次再融资,用抽出的净值去盖 granny flat 或做户型改造。这个框架对任何预算都适用——步骤是一样的。