维州刚把off-the-plan印花税免了——这其实是一个陷阱

我有一条原则。当政府开始针对某个特定资产类别发放税收优惠时,我不会庆祝,我会问:为什么。

2024年年中,维州政府宣布所有 off-the-plan(期房)购买——公寓、townhouse、unit——一律免印花税(stamp duty)。全部买家。没有收入上限。没有居留要求。PR、公民、临时签证持有者,甚至海外买家,都可以。

我的第一反应不是"真划算"。我的第一反应是:"他们在想办法把没人要的库存消化掉。"

花 15 分钟看一下墨尔本的规划管道,你会得到跟我一样的结论。

没人在提的那个 30 万套供应海啸

在你为一套 $650,000 公寓省下 $35,000 印花税感到兴奋之前,先看看维州政府在供应端做了什么。

他们在整个墨尔本都会区画出了 50 多个 activity centre(活动中心)的开发规划。Box Hill、Glen Waverley、Footscray、Sunshine、Ringwood。每一个中心都被指定走高密度住宅开发——意思是高层、中层公寓、以及 townhouse 群。目标是多少?未来十年里大约 30 万套新住宅,其中绝大多数是公寓和中密度单位。

你先想想这个数字。30 万套新的 unit 将涌入一个目前整个大墨尔本总共大约 180 万套住宅的市场。这是房屋存量 16% 的增长——而且几乎全部集中在一个资产类别里。

供求关系不是什么复杂概念。当你往一个市场里灌满某一种特定产品,那种产品的价格就会停滞甚至下跌。这不是我的观点,是数学上的必然。

那为什么要对这种正好供过于求的产品免印花税?因为你需要买家。因为开发商手里压着一堆卖不掉的库存。因为建筑行业在维州雇了几十万人,政府不敢让它崩盘。

"只要政府针对某个特定资产类别创建一个定向税收优惠,你就该问:真正的受益人是谁?在这件事上,受益人是手里压着没卖出去库存的开发商,不是那个以为自己捡了便宜的个人买家。" — Yan Zhu,PremiumRea 联合创始人 & 首席数据官

销售中介永远不会给你算的那道数学题

我给你讲一个我们办公室每周都会上演的场景。

一个潜在客户兴奋地打电话来。他在 Box Hill 看上了一套全新的两房公寓,$650,000。印花税豁免给他省下大约 $35,000。宣传册上写着 4.2% 的租金回报率。他觉得自己找到了赢家。

下面是宣传册上不会写的东西。

$650,000 的购入价里,大约 $450,000 是建筑成本。土地部分——分摊给楼里大约 80 套公寓——每套大概 $200,000,甚至更少。这意味着土地占总价的比例大约 30%。

PremiumRea 的投资理念要求土地占比至少 80%。我们只买土地占大头的资产,因为建筑会折旧,土地会升值。那个公寓买家是在为一个每年都在掉价的东西多付 70% 的溢价。

五年之后,这套 $650,000 的公寓要跟同一片区里几千套更新的公寓竞争。楼龄多了五年。家电过时了。业主委员会(owners corporation)开始讨论外墙包层(cladding)整改的专项摊派——这个问题过去五年已经让维州公寓业主花了几十亿。与此同时,当初省下的那点印花税早就被资本停滞吞掉了。

对比一下墨尔本东南区一套 $700,000、600 平米地的独立屋。印花税大约 $38,500。但土地部分值 $560,000 甚至更多。做一次 $10,000-$15,000 的轻度翻新后,我们稳定拿到 5-6% 的租金回报率,以及六个月内超过购入价的银行估价。独立屋升值,因为土地在升值,而且没有业主委员会发信告诉你要摊派 $40,000 的专项费用。

你在那套公寓上"省下"的 $35,000?你会在三四年内,通过资本折旧把它连本带利还回去。

马克·吐温是对的,政府自己也知道

"买土地。这东西没人再生产了。"马克·吐温一个世纪前说的。放到今天依然是房产投资里最重要的一条原则。

维州政府完全明白这一条。所以他们不会对大地块上的成熟独立屋也给印花税豁免。因为这种资产本身就有强劲需求和有限供应,政府根本不需要用税收优惠去刺激它。

豁免之所以存在,是因为 off-the-plan 的 unit 卖不动。开发商需要帮助。建筑行业需要吞吐量。而给一个供过于求的产品制造需求,最简单的办法就是让它在买入那一刻看起来更便宜。

但买入时便宜,不代表整个投资生命周期里便宜。一套让你省下 $35,000 印花税、却十年不涨——甚至还跌——的公寓,不是便宜货,它是一辆带着丝带的财富销毁机。

这部电影我看过。2017-2018 年,墨尔本内城公寓市场就是这个剧本。新楼的印花税优惠吸引了首次置业者和海外投资者。三年之内,很多公寓的成交价比原来的购入价还低。省下的印花税蒸发了。唯一的赢家是把库存清掉的开发商。

音乐停下来会发生什么

下面这个场景让我晚上睡不好觉——是替公寓业主担心,不是替我们的客户。

那 30 万套规划中的 unit 要建十年。但印花税豁免现在就制造了一次糖分过量的需求爆发。2025 年和 2026 年,买家涌进 off-the-plan 购买。交割发生在 2027 年和 2028 年。

到了 2028 年,第一批新楼完工。off-the-plan 买家发现,他们的估价没有跟上购入价。再融资变难。有些业主,尤其是边际很薄的投资者,只能卖掉。

卖压增加。价格走软。2029-2030 年下一波完工冲击一个已经过剩的公寓市场。租金稳定甚至下跌,因为租客有了更多选择。回报率被压缩。这个负反馈回路加速运转。

与此同时,成熟城区(土地供应是真正受限的那种)里的独立屋价格继续往上走。独立屋业主和公寓业主之间的财富鸿沟被进一步拉开。

这不是推测。这是一个由政府政策主动工程化出来的供需失衡,必然带来的数学结果。印花税豁免就是那勺让过量供应更容易咽下去的糖。

"在房产里,消费和投资的区别很简单:消费在买入那一刻感觉很好;投资在十年之后感觉很好。带着印花税优惠的 off-the-plan 公寓,是披着投资外衣的消费。" — Yan Zhu,PremiumRea

PremiumRea 的替代方案:$650,000 到底能买到什么

同样的预算——$650,000 左右,含各项成本——下面是我们的客户通常买到什么。

墨尔本远东南区的一套三房独立屋,550-650 平米地。城区可能是 Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren。购入价 $650,000-$700,000。土地价值占总价 80% 以上。

做一次 $10,000-$15,000 的装修之后,普通出租的周租金在 $500-$550。如果再加一个 granny flat——30 平米 studio 的建造成本大约 $110,000 + GST——两套住宅合起来的租金收入跳到 $850-$900/周。总投资大约 $780,000,毛回报率大约 5.7%。

交割六个月后,我们安排一次 desktop valuation。银行通常把改造后的房产估到 $800,000-$850,000。客户再融资,拿出 $40,000-$60,000 的净值——免税——作为下一套房的首付。

与此同时,Box Hill 的那位公寓买家在看着自己的业主委员会费一涨再涨、房价原地不动。两个人一开始投入的资本差不多。但独立屋买家现在有两处能产生收入的资产,土地合计超过 1,000 平米。公寓买家有的,是一栋全是一模一样在掉价 unit 的楼里的一套 unit。

这就是"追一笔印花税优惠"和"执行一套真正积累财富的策略"之间的差距。

常见问题

投资者能享受 off-the-plan 印花税豁免吗? 能。和很多首次置业者优惠不同,这个豁免适用于所有买家——投资者、自住、第一次买或者已经买过都不影响。这个"广泛适用"本身就是一个红旗信号:它告诉你政府需要的是量,不是定向救助。

省下 $35,000 印花税,能让 off-the-plan 公寓变成赚钱的吗? 如果底层资产在折旧或停滞,那就不能。在一个因为过量供应和建筑折旧、五年里损失 $50,000-$100,000 实际价值的房子面前,省下的 $35,000 不算什么。你要评估的是整体回报,不是入场成本。

为什么你说独立屋比公寓是更好的投资? 因为土地升值,建筑折旧。一套公寓的土地占比可能只有 25-35%。我们选的独立屋,目标是 80% 以上。十年下来,"土地升值 vs 建筑折旧"的复利效应会拉开一个巨大的财富差距。历史上墨尔本独立屋价格年均增长大约 7%,公寓的表现一直跑不赢这个基准。

那 townhouse 呢——比公寓好吗? 稍微好一点,但仍然不是理想的投资。墨尔本大多数 townhouse 的地块只有 200-300 平米。这个尺寸已经到达了开发链条的末端——没有 subdivision(分割土地)潜力,没有 granny flat 潜力,除了按市场价资本增值之外没有额外上升空间。在任何一个公寓密度超过总住宅 10% 的区域,我们强烈建议不要购买 townhouse。