如果取消负扣税，富人不会受影响。你会。

房产税漏洞又上了头条。每到选举周期，总有某个政客发现负扣税每年让联邦预算损失$10.9 billion，然后认定这就是解决住房可负担性的答案 1。

论点是这样的：富裕的房产投资者在大量抵扣税款，普通澳洲人买不起房，所以取消负扣税可以创造公平的竞争环境。

听起来合理。但几乎完全是错的。

过去三个月我一直在拆解ATO的税务统计数据，分析到底谁在申报负扣税减免，并建模如果政策改变会发生什么。数据对辩论双方都不太友好——但对那些构成负扣税申报者主体的教师、护士和tradies来说尤其是坏消息。

到底谁在申报负扣税？

这里叙事就崩了。

根据ATO 2023-24年度税务统计数据，大约67%的负扣税申报个人年收入低于$100,000 2。这些人不是住房可负担性倡导者攻击的"有钱大佬"。他们是中等收入的澳洲人——一个年薪$85,000的教师买了一套投资房，一个年薪$95,000的tradie想积攒退休资产，一个加班的护士在外围城区供着$700,000的房贷。

负扣税投资者平均持有多少套投资房？1.3套 3。不是十套，不是五十套。一点三套。

他们申报的税收减免平均约$4,000-$6,000每年。这就是租金收入和持有成本（利息、rates、保险、维护）之间的差额。对于一个边际税率37%、年薪$90,000的人来说，$5,000的减免能省$1,850的税。不是改变人生的钱，但对一个管着房贷和不断上涨的生活成本的家庭来说很有意义。

取消负扣税，这$1,850就没了。房子还在亏钱——持有成本还是超过租金收入——但现在投资者要全额承担亏损，没有任何税收对冲。

"当有人告诉你取消负扣税是打击富人的时候，让他们先定义一下'富人'，" Yan Zhu说。"因为数据显示它压倒性地打击的是年收入$60,000-$100,000、持有一两套房的人。那不叫富人，那叫试图积累财富的中产阶级。"

富裕投资者实际在做什么

这部分让整场辩论变得有些无意义。

真正富裕的房产投资者——持有十套、二十套、五十套的那些人——不会以个人名义使用负扣税。他们通过家族信托和公司结构持有房产。

在信托或公司内部，负扣税房产的亏损不会流到个人税务申报中。它们在实体内部累积。当房产最终以盈利卖出时，这些累积的亏损会对冲资本利得，大幅减少税单 4。

从经济效果上看，结果几乎等同于负扣税——只是结构不同、时间延后。富裕投资者照样拿到他们的税务优惠。只不过是在卖出时而不是每年到账。

如果明天取消个人负扣税，这是会发生的：

• 有信托结构的富裕投资者：没有实质性变化。他们稍做结构调整继续运行。累积亏损策略已经是大多数人的运作方式。
• 以个人名义持有一套房的中等收入投资者：他们立刻失去$1,500-$3,000的年度税收减免，让本已负现金流的投资更加痛苦。

这个改革打击的是它声称要保护的人，绕过的是它声称要针对的人。这不是进步的政策。这是打偏了。

时间点不能更差了

看看更大的背景。

2022-23年，投资者拥有的出租房利润因加息暴跌73% 5。很多普通投资者已经勉强撑着了。他们的租金收入覆盖60-70%的持有成本。负扣税——那笔$1,500-$3,000的年度税收对冲——就是撑着和卖掉之间的区别。

取消它，被迫卖出就开始了。不是来自富人（他们有结构保护），而是来自撑不住额外打击的中等收入投资者。他们卖出，租赁供给下降，租金进一步上涨。负扣税改革本来要修复的住房可负担性问题实际上恶化了。

我们在维州2023-24年地税（land tax）调整后看到了这个动态的预演。起征点降到了$50,000，几乎打击了Melbourne都市区的每一套投资房。小规模投资者开始卖房。租赁挂牌减少。空置率进一步收紧。退出的投资者不成比例地持有外围城区的可负担型房产——恰恰是首次置业者和租客最需要的存量。

规律是一致的：当你增加持有投资房的成本时，边际投资者最先退出。而边际投资者正是提供租赁市场可负担端的那群人。

关于住房可负担性，数据到底怎么说

让我们检验核心论点：取消负扣税会让住房更便宜吗？

Granttan Institute在2016年建模显示，如果负扣税仅限于新建房，短期内房价会下降1-2% 6。一到两个百分点。一套$800,000的房子，就是$8,000-$16,000。

同时，Melbourne房价在截至2024年6月的12个月里上涨了大约$60,000 7。取消负扣税带来的"降价"大约三个月内就会被自然价格增长收复。

住房不可负担的根本驱动力不是税收政策。是供给。澳洲每年需要大约240,000套新住房来跟上人口增长。我们在建大约170,000套 8。每年70,000套的缺口在持续累积。没有税务改革能解决这个缺口。只有建更多的房子才行。

而且这里有个讽刺：负扣税实际上激励了新出租房的建设。一个投资者买了一套现有房产并申报负扣税，就是在增加租赁供给池。移除激励，移除投资者，移除租赁存量。原本租那套房子的租客现在要跟所有人一起竞争一个越来越小的池子。

我不是在说负扣税是完美的政策。它有扭曲效应。它确实把投资引导向了现有住房而不是新建。一个更有针对性的版本——限于新建，或设抵扣上限——设计会更好。

但"完全取消"的二元论忽视了真正决定住房可负担性的二阶效应。而这些效应对阶梯底部的人伤害最大。

房产投资者现在应该做什么

不管政策最终走向如何，这是你应该的布局方式。

第一，理解你的持有结构。如果你的投资房在个人名下且依赖负扣税减免，你就有政策风险。考虑下一次购买时用家族信托是否合理——累积亏损策略对政策变化更有韧性。我们的建议：前两到三套以个人名义持有以最大化低地税起征点；从第三套起考虑用信托，获得资产保护和分配灵活性 4。

第二，专注于不需要负扣税的房产。我们整个投资理念围绕正现金流或中性现金流。如果你的房产产生的租金足以覆盖（或基本覆盖）持有成本，负扣税的取消对你几乎没影响。一套Hampton Park $700,000的独立屋翻新后周租$550，按当前利率接近现金流中性。当利率哪怕下降0.5%——就是正现金流了。不需要负扣税。

第三，不要恐慌卖出。政策改革实施需要数年，而且祖父条款通常保护现有持仓。2019年工党的方案祖父保护了所有现有的负扣税房产。未来任何改革很可能也会这么做。

富人总能找到绕过税务变化的办法。这不是cynical——这是数学。让你的投资组合结构化，使你跟他们玩的是同一个游戏。