工党想废掉负扣税。为什么这件事(再一次)不会发生。

联邦大选周期又开始升温,负扣税 (negative gearing) 果然又回到了头条里。工党在放风要限制或废除它,绿党希望它彻底消失。房产投资者们刷着新闻,担心天会不会塌下来。

这份焦虑我帮你省一点。天塌不下来。

不是因为政治层面的声音不真实——它是真实的——而是因为澳大利亚已经做过一次这个实验,结果灾难性得足够让将近四十年里没有一届政府敢再试一次。

负扣税到底是什么(大白话版本)

负扣税其实很简单。如果你的投资房每年的持有成本超过收到的租金,这中间的差额——也就是亏损——可以从你个人所得税里抵扣掉。

举个例子,你的房子一年持有成本 $47,000(利息、地税、保险、管理、维护),租金收入 $28,000。账面上你有 $19,000 的亏损。按负扣税规则,这 $19,000 可以减你的应税收入。如果你处在 37% 税率档,年终 ATO 会把大约 $7,000 退回给你 1。

政府角度的逻辑是这样的:用税务优惠激励私人投资者提供租赁住房,政府就不必自己去盖那么多公共住房。投资者承担风险和资金投入,税务优惠就是政府在说"谢谢你提供租赁房源"。

这套机制自 1930 年代起就是澳大利亚税制的一部分,而且最初的设计就是为了——你猜对了——应对一次住房危机。这一点很重要,记着。

1985 年的实验:澳大利亚废除负扣税时发生了什么

1985 年,Hawke 政府废除了房产投资的负扣税。当时的理由听起来蛮合理:富裕投资者在用税务优惠补贴房产投机,国库流失的税收可观。

接下来发生的事,有完整文献记录,但总被主张废除者一再忽视。

开发商再也不能把租赁亏损抵掉个人收入,于是不再投资新的租赁房源。18 个月内,租赁供应急剧收缩。悉尼的空置率跌到 1% 以下,墨尔本紧随其后 2。

租金暴涨。1985 年到 1987 年之间,悉尼的实际租金上涨了 20%。这场租赁危机打击最重的是那些低收入城区——正是这项政策最初声称要帮的人。当初支持废除的租客工会和福利组织转过头来要求恢复 3。

1987 年,只过了两年,Hawke 政府悄悄恢复了负扣税。没人庆祝,这是对政策失败的承认。

核心问题一直没变:澳大利亚的私人租赁市场是靠私人投资者撑着的。把激励拿掉,投资者就走;投资者一走,供应就缩;供应一缩,租金就炸;租金一炸,政治代价立刻而且严重。

"他们 1985 年尝试过拿掉负扣税,两年不到就得把它拿回来," PremiumRea 联合创始人兼首席数据官 Yan Zhu 说,"一个已经靠被激励的私人投资运行了将近一个世纪的市场,是没法冷火鸡式戒断的。仅仅是租金上涨带来的政治反噬,就足以让任何一届尝试这样做的政府下台。"

2025 年的背景让"废除"更加不可能

1985 年的澳大利亚并没有住房危机——它是被这项政策变化推进了住房危机。

2025 年呢?澳大利亚早就深陷住房危机里。《National Housing Accord》目标是到 2029 年新建 120 万套住宅——几乎每一位分析师都认为这个目标完不成 4。2022-23 年度的海外净移民达到 518,000 人,是澳大利亚历史上最高的一个数字,后续虽有小幅回落 5。光墨尔本一地,每年就需要大约 50,000 套新房才能跟上人口增长,实际竣工量只有大约 35,000 套 6。

墨尔本我们关注的那些城区租赁空置率大约在 1.5-2.0% 之间,全国水平约 1.2%。在这种水平上,把投资者的激励拿掉,等于在别人游泳的时候把泳池的水抽干。

还有一个 1985 年那次没有碰到的因素:利率。1980 年代中期废除负扣税时,房贷利率高于 13%,投资房的持有成本高到税务优惠几乎是很多投资者唯一留在市场的理由。

2025 年,利率更低(RBA 在 2 月降息之后现金利率为 4.10%),但持有成本对很多投资者来说仍然痛。我们内部数据显示,一套墨尔本投资房在 80% LVR(贷款价值比)、只付利息(IO)贷款、利率 6.5% 的组合下,在享受负扣税退税之前,每年的缺口是 $15,000-$20,000 7。把这笔退税拿掉,会逼走一大批投资者——本已紧绷的租赁市场会被进一步掐紧。

这里的数学简单到让人不好意思。你没法同时做到:

• 拿掉投资者税务激励(减少租赁供应)
• 新建住宅完不成目标(减少总供应)
• 接受创纪录的移民水平(拉高需求)

……然后还期待租金稳定。这个三体问题自己就有解:租金飞上天,执政党丢掉下一次选举。

更有可能发生的是什么

政客很少真的去做他们竞选时说的事。他们最终落地的通常是一个被大幅稀释的版本——让谁都不满意,但又不至于让任何人起来造反。

参考 2019 年那次类似的改革提议(Shorten 领导的工党那次在本被认为"不可能输"的大选中输了,负扣税恐慌是原因之一),最有可能出现的结果有这么几种:

1. Grandfathering(老人老办法)。已经在享受负扣税的房子继续享受,某个截止日期之后买入的新房不再适用。这就是 2019 年工党的方案——最终在票箱前倒下。

2. 抵扣上限。不再允许无限抵扣——你只能拿亏损去抵租金收入(不能抵薪资收入)。这实际上会让大多数投资者失去这项优惠,但政治上可以被包装成"精准改革"。

3. 只对新建住宅开放。这会把投资引导到政府迫切需要的新建项目上,同时削弱对二手房交易的税务优惠。Property Council of Australia 就提过几个版本 8。

4. 什么都不做。从历史上看这是最靠谱的预测。2019 年大选失利之后,工党把负扣税改革直接从 2022 年的纲领里拿掉了。Albanese 总理在选前明确说过不会动。2025-26 年如果要重新提,要么得拿到明确授权,要么得有真正的危机。

我押第 4 个。又一次。

投资者实际应该怎么做

如果你现在靠负扣税作为投资策略的一部分,或者正在考虑用它,我的看法如下。

第一,别因为"废除"的传言恐慌。2025 年想要拿掉负扣税,政治和经济上的阻力比 1985 年更大。几乎每一项住房指标——空置率、新建竣工量、人口增长、租金可负担性——都在告诉政府:需要更多,而不是更少的私人投资进入住房。

第二,不要把整个投资逻辑建立在"负扣税将永远存在"之上。它存在的时候就好好用,但你的目标应该是通过租金上涨、降息,或 granny flat 加建这类增值策略,让房产在 2-3 年内走到正现金流。即便将来负扣税真被限制,那些已经覆盖自己成本的房产也不会受影响。

在 PremiumRea,我们的标准做法是把负扣税当成一笔临时奖金,而不是永久拐杖。我们锁定的房产是:土地价值超过买入价的 80%;通过翻新或加建 granny flat 能在三年内走到盈亏平衡;城区本身有结构性的需求驱动(人口增长、基建、可负担性),不管税务设定如何都能支撑资本增值 7。

一套 $70K(笔者按:应为 $700K 量级)的房子每周租金 $450(全年 $23,400)、年持有成本 $47,000,账面亏 $23,600。负扣税让这份账变得能咽得下去——ATO 实际上替你承担了 37% 的缺口。但只要加一间 granny flat($110K + GST,每周租 $370),合计租金就跳到每周 $820(全年 $42,640)。这时候的缺口只有 $4,360——几乎就是盈亏平衡。再来一次降息,就是正现金流。

这样一个组合,根本不在乎下一次大选负扣税能不能活下来。

"任何完全建立在税务优惠之上的投资策略都很脆弱," Yan Zhu 说。"把你的组合搭得让税务优惠是"有更好、没也行",而不是一面承重墙。将来它消失了,你的房产照样工作;它继续留下——几乎可以肯定会——你就比那些在恐慌的人领先了一步。"